北京
小陽春的時候，有個家住北邊的哥們兒賣掉了自己的房子，賣的價格不算高，理由就是邊上新盤對他形成了沖擊。
所以前不久，那哥們兒問我，如果再置業什么地方需要看或者等新盤，什么地方不用。
想了想，這不就是好房子對次新的沖擊么…
先講兩個正在這么干的，花鄉0001地塊嘉棠雅序。
嘉棠雅序這已經是明牌了，四環內當下唯一一個有100平米以內三面寬三居的項目，并且人家說的是這個戶型開盤價格大致7萬左右。
而目前整條四環線以內的新盤，就沒有這個價格…
這樣的項目可能對周邊不產生影響么？
亦莊路東區域嘉會湖地鐵站周邊的璀璨時代，這哥們兒現在119平米四居大致500萬出頭，當然樓層可能一般，不過好點的樓層我分析550左右也差不多。
要知道，這個價格較之周邊次新品質二手，大差不差的還便宜點…
況且璀璨時代有會所、從園林到外立面還是要比周邊次新的品質高半個檔到一個檔。
后邊說新地塊或者距離開盤還有一段時間的純新盤，按各區說。
昌平：平西府新地塊。畢竟平西府距離回龍觀可不遠，況且我分析這地塊也大概不會搞純改善，能做的就是前邊哥幾個都做了的70多平米、90來平米三居是主力產品。
外加這個地塊約2萬一平米的樓面價，下限做法是可以賣4萬來塊錢一平米。
啥概念？比如出來的小三居是75平米，賣4.5萬元/平米，您自己算總價多少錢。
再琢磨琢磨周邊品質次新價格…
順義：俸伯的青年TWO地塊最近在報規公示，算吧算吧必有90平米左右三面寬三居，價格大概率也就是3萬出頭的樣子。
所以問題來了，順義城區品質次新3.5左右的先狀態價格。青年TWO是好房子PLUS，那些品質次新最多算是好房子mini。
從俸伯到順義城坐地鐵就一站地…
可能會有人問我，后沙峪的青雲國樾算么？我個人有點判斷不清楚，所以暫時不算。
理由：邊上品質次新二手價格4.5-5之間，雖然人家非好房子，但問題在于人家的價格并不算高，跟青雲國樾好房子的套內價格基本抹的平。
但是，青雲國樾作為好房子，在園林標準等層級有所增益，所以這件事不好評判。我只能表達我個人看法是暫時不算。
通州，之前搞這事的是玖樹滿和，現在大哥基本賣完了，下一波還有誰現在看不真切。
亦莊，上邊說了有特價房的璀璨時代。
多說一句瀛海，瀛海大概率還是會做小戶型上車三居，但我還是那句話當初報的8500一平米建安我有點看不懂，因為這個建安的成本趕上改善了，跟做剛需上車的邏輯有點沖突。
大興：好房子不明朗，暫不評論。
房山：鉑瑞，別多琢磨就看這個。這大哥是房山首個好房子，戶型以上車面積為主，沒開盤呢但網傳均價不會太高，因為85平米的三居現在沒開盤階段報價300萬，剩下的您自己琢磨。
門頭溝，目前就一個華曦府金安在售，今年到現在沒出現過新地供應，無法預判后續。
以上非城六區，以下城六區。
海淀：別問，問就是看上地。
朝陽：今年就出了東壩一塊地。但問題在于這地是金茂拿的，金茂在后限競房時代沒做過上車盤…如果東壩出改善叫情理之中，所以暫時無法評價這哥們兒對周邊二手的影響。
豐臺：看上邊我說的嘉棠雅序即可，后續可能需要關注的是豐臺橋南地塊。
多說一句太平橋、萬泉寺，這都甭琢磨起步就是為西城改善客戶準備的大戶型，所以對周邊二手的影響我認為有限。
石景山：記一個地塊就行，四五環間的黃莊地塊。這塊地我在五月勞動節期間發過文章，可以自行去看，這里不做多解釋，只簡單說兩點。
第一點是大概率起拍價被人拿走，樓面價不高。按這個樓面價推算，下限是可以賣5.5萬一平米上下。
第二點是因地塊北側不遠是蓮石路高架，天然的不利因素導致不可能做改善，大概率就是70多平米起步的上車盤。
東西城？兄弟，東西城這兩年就東城出來過兩塊住宅地塊，且至今都沒消息。
好了，今天的文章就寫到這里，想了解更多京樓新盤信息，可以私信小秘書vx：jiayefangtan29一對一咨詢，備注所在大區進我們的區域群互通有無~
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