新地標與天街相繼落子，番禺樓市真實表現(xiàn)大起底

日前，關于番禺洛溪將新建超百米商業(yè)地標并引入香港企業(yè)總部的規(guī)劃浮出水面，位于洛溪島的新地廣場升級改造，計劃建設超高層商業(yè)地標，將引入健康和體育兩大產業(yè)，并把位于香港的兩個企業(yè)總部遷至番禺，該信息為沉寂已久的洛溪板塊注入一劑強心針。

不約而同的是，幾天之前，龍湖商業(yè)正式宣布獲取廣州番禺麗江明珠酒店（俗稱“白宮”）項目經營權，將以輕資產模式打造粵港澳大灣區(qū)首座“天街”系商業(yè)體。

連續(xù)兩則新聞，再次把大家的目光聚攏到番禺。回到樓市，番禺區(qū)今年以來的市場表現(xiàn)又如何呢？普睿廣佛區(qū)域統(tǒng)計顯示，截至5月24日，今年1-5月番禺全區(qū)商品住宅累計網簽面積?37.97萬㎡?，較去年同期微降3%，均價為35087元/㎡，同比下降3%。按照市占率來看，番禺商品住宅成交面積的全市占比為14%，位列增城、黃埔之后居全市第三。

值得注意的是，3月小陽春以來番禺市場情緒出現(xiàn)積極變化。從月度走勢看，春節(jié)月過后，陽春3、4月網簽量均超9萬㎡，較去年全年月均約8萬㎡網簽量有15%增長，對比年初低位有明顯抬升，而5月未過，截至24日已網簽超10萬㎡，網簽量繼續(xù)增長。這預示著，以地緣及主城外溢需求為主力的番禺市場，正在跟隨中心區(qū)的回暖節(jié)奏，進入一個結構性的企穩(wěn)階段。

然而雖復蘇已顯，但?區(qū)域庫存依然高企?。截至4月底，番禺區(qū)狹義商品住宅庫存為203萬㎡?，去化周期高達25.4個月，較去年末延長了0.3個月?。這意味著，盡管暖風已至，但市場的全面回暖仍需時間與更多需求的支撐，?去庫存仍是當前市場的核心任務之一?。

以下將對番禺的板塊市場供求分布、板塊庫存情況、熱銷項目、主力產品、接下來土地端供應等方面進行全維度剖析，為你呈現(xiàn)最真實市場環(huán)境。

?板塊格局

漢溪萬博一騎絕塵，市場熱度高度集中

番禺內部各板塊分化極為明顯。漢溪萬博板塊表現(xiàn)最為搶眼，不僅以?今年累計7.88萬㎡?的網簽量領跑，還以高達5.6萬/㎡?的均價支撐著番禺樓市價格“天花板”，是全區(qū)均價的1.6倍。

洛溪大石、石碁、大學城和南站板塊則構成了成交量第二梯隊。其中，洛溪大石和大學城板塊均價3.2-3.8萬/㎡，是除了漢溪萬博之外番禺剛改/改善主要集中地；石碁以及南站板塊均價2.3-2.8萬/㎡，更多接納區(qū)域偏剛需的置業(yè)需求。

其余如市橋、華南等傳統(tǒng)板塊，雖有一定成交量，但熱度遠不及頭部板塊。化龍、市橋南、祈福等板塊成交量則持續(xù)低位徘徊。

庫存結構

壓力不均，祈福板塊滯銷

高企的庫存并非均勻分布在所有板塊，其結構性特點明顯。其中洛溪大石板塊存量高達49.1萬㎡，去化周期33.0個月，主要為星河灣海怡半島（庫存25.2萬㎡）、南天名苑（庫存6.2萬㎡）等較多大面積陳舊庫存堆積。而祈福板塊雖存量18.7萬㎡僅為各板塊中等水平，但板塊市場活躍度低，整體去化周期長達53.0個月，其中老盤祈福新邨存量即高達10.3萬㎡。

?其余多個板塊去化周期約在21-27個月間，僅南站及大學城板塊去化周期分別為13.1個月和19.2個月，市場運行相對健康，兩板塊均以去庫存為主，今年僅大學城板塊有不足2萬㎡新增供應。

??熱銷榜單

頭部項目搶占六成市場

在市場筑底回暖階段，熱銷項目的“標桿效應”與“虹吸效應”愈發(fā)凸顯。從今年1-5月的金額以及套數(shù)雙榜來看，Top10項目合計網簽金額（85億，占63%）/網簽套數(shù)（2080套，占62%）均占區(qū)域總量超六成，市場集中度極高，其中有7個項目同列雙榜。

?高業(yè)績項目主要集中于漢溪萬博、洛溪大石、等更靠近廣州市區(qū)的番禺北部板塊，其中CBD萬博雙盤均以超10億金額領跑業(yè)績榜；流量項目則相對分散，以套均總價250萬內的偏剛需型項目為主，Top 10門檻137套，月均約30套網簽量。

客群畫像

價格敏感度提升，中端市場成主流

從2026年的成交結構數(shù)據(jù)中，可以清晰勾勒出當下番禺主流購房群體的畫像：

• 面積結構：?主力成交面積段高度集中在?80-120㎡?的區(qū)間，其合計網簽占比高達65%?（其中80-100㎡占比34%，100-120㎡占比31%）。這說明當前的番禺市場，是一個以?三房及緊湊四房?為主導的剛需和初級改善市場。140-160㎡、160-200㎡以及200㎡以上戶型分別有3.6%、3.0%及3.6%市場份額，高端改善與豪宅及真正頂豪市場相對獨立。

• 總價承受力：?從總價段分析，市場購買力呈現(xiàn)中心聚集。?200-400萬元?是絕對主流總價段，占區(qū)域近六成?。其中，?200-300萬元?占?41%?，?300-400萬元?占17%??。

• 而通過面積-總價的交叉分析更可以清晰發(fā)現(xiàn)，80-120㎡、200-400萬剛需剛改產品高度集中，120-140㎡偏改善四房產品則更多集中于400-800萬總價，改善成本相對剛需剛改置業(yè)成本有較明顯躍升，面積160㎡以上、總價800萬以上產品成交量則呈斷崖式減少，是豪宅與普通改善的分水嶺。

土地前瞻

存量博弈下的“點狀”聚焦

從一級市場涉宅地供求情況來看，番禺近四年涉宅地供求有明顯收縮趨勢，其中去年至今全區(qū)僅9宗合計47萬㎡涉宅地成交，主要分布于華南、洛溪大石等五大板塊，其中市橋兩宗體量不達2萬㎡的精品地塊均有較高溢價。

根據(jù)月初發(fā)布的供地計劃，番禺有6宗合計38萬㎡涉宅地待入市，其中華南板塊仍為供應主力，在洛溪大石板塊中，距未來商業(yè)地標約1公里位置亦有一宗體量約5.5萬㎡宅地待供應，該地塊所在洛浦島多年斷供，周邊社區(qū)老舊，置換需求大，未來入市或能吸引較多地緣客群置業(yè)。

總而言之，番禺正逐步從早期華南“八大金剛”以及廣州亞運城等“大盤造城”的模式，轉向聚焦?核心成熟區(qū)域、核心城市資源（如萬博CBD、南站）?的精細化開發(fā)。這種土地出讓思路，也在引導番禺樓市向高質量發(fā)展轉型。