補貼以舊換新、推現房銷售、商辦帶學位……南沙新政太狠了！

今天，在2026年南沙區房地產高質量發展大會上，《關于進一步推動南沙區房地產市場高質量發展的實施意見》正式發布，即“南十條”。

那么，“南十條”到底說了什么？對買房人有什么實際影響？我們接下來詳細看。

一、擴容提質“以舊換新”，提振住房消費市場

這一條，是“南十條”里最直接、最砸錢的一條。

過去的“賣一買一”為什么很難走通？因為舊房賣不掉，南沙這次換了個思路，不用你自己賣，而是國企直接收。

區屬國企南沙開建拿出30億額度，按市場價收購你的舊房，舊房房款直接抵扣新房房款，你跟開發商談好價格、補齊差價就行。不用中介、不用帶看、不用被壓價。

值得一提的是，南沙針對以舊換新有補貼，而且跟市的補貼不沖突，市里是按貸款總額的1%補，最高3萬，南沙按總價1%補，最高兩萬，兩邊加起來，最高能到5萬。如果再疊加上南沙的人才購房補貼，累計能沖到17萬。

還有個很人性化的細節，舊房被國企收了之后，你可以繼續免費住，直到新房交付后6個月，不用在賣房和入住之間狼狽租房過渡。

南沙開建集團相關負責人在會議上也透露，自“以舊換新”方案推出以來，市場關注度較高，已有超400組客戶報名咨詢，部分項目已實現舊房收購與新房成交。

二、加大保障性住房收儲，合理盤活存量住房

會議剛開始南沙區委書記劉煒就表示：南沙是一個年輕的城，年輕人的城。

去年凈增的15萬人口中，超過一半是年輕人，但年輕人來了，住哪兒？

過去是靠新建保障房，周期長、效率低，如今，南沙直接從市場上收存量商品房和商辦，改成長租公寓、人才房。

如此一來，既解決了年輕人的住房問題，也能幫開發商去庫存，市場盤活了，年輕人也留下來了。

同時，這也不會直接刺激房價，但能為市場托底，尤其對持有商辦物業的開發商來說，多了一條退出路徑。

三、積極推行現房銷售，穩定市場購房預期

現房銷售最大的障礙，其實是資金成本，開發商原來靠預售回款滾動開發，如果全部現房銷售，資金壓力巨大。

如今南沙提出，對于承諾現房銷售的開發企業，土地出讓金繳納期限最長延長至2年。

相當于政府讓利，給開發商騰出資金空間。

這條表面上是給開發商看的，但最終受益的是購房者，以后買房不用再靠“想象力”，而是可以直接看真實的采光、通風、景觀視野等，也不用擔心開發商在尺寸上耍心眼，看中哪套，買哪套。

四、持續深化購房入學，落實住房與教育銜接

這條是很多家庭換房的第一驅動力。

南沙從去年開始就已經做到，買新建商品住宅、完成網簽，非戶籍子女就可以申請公辦學位（起始年級），不用等收樓，不用等房產證。

今年更進一步，有條件探索購買商辦物業也能入學。

也就是說，以后你買一套南沙的公寓或者寫字樓，只要符合條件，孩子上學問題也可能解決。

如果這條落地，南沙的公寓庫存會迎來一次結構性機會，不過“有條件”三個字意味著細則還沒出，需要繼續跟進。

五、優化市場供需結構，多措并舉盤活存量資產

這條說了四件事：土地供應剎車、商辦改保租房、村集體購買商辦、低效商業轉型。

規自局南沙分局局長李菊云在解讀時還提到一個“1.5級開發”的概念，有些地塊暫時不適合長期開發，可以先短期租賃5年，做配套商業。

昨天（6月1日），橫瀝島已有2宗這樣的用地成交，就在地鐵站和中山醫院旁邊。這意味著你買的新房周邊配套，不用等三五年，一年左右就能先用上。

六、全面建設“好房子”，提質升級物業服務

“好房子”不只是一句口號，而是有了更具體的指引。

規劃設計階段鼓勵綠色建筑、全齡友好社區；施工階段落實裝配式建造、智慧工地、分戶驗收；誰建的房子出問題，質量終身追責。

這次還著重提到了物業，要從以往的看大門、掃樓道等職能，變成“生活服務管家”。小區里有什么事能找到人，人能辦好，這是基本要求。

這條是長期利好，短期內可能感受不到，但三五年后，南沙新建住宅的品質會明顯拉開與老房子的差距，如果現在買房，優先選執行“好房子”標準的項目。

七、落實“15分鐘生活圈”，打造宜居幸福社區

“15分鐘生活圈”，意思就是從家里出門開始，步行15分鐘以內，能到學校、衛生站、菜市場、便利店、公交站，日常生活的需求都能就近解決。

已建成的小區，缺什么補什么，哪個小區買菜不方便，就引入生鮮超市或者便民市場。

今年已經在東灣社區、坦尾社區做試點，聯合開發商提升慢行道、商業配套，成熟后全區推廣。

對于南沙特別是橫瀝、萬頃沙等新區，這一點其實尤為關鍵，畢竟這些地方現在連個便利店都難找，現在終于從制度上補齊了短板。

八、市場化解決安置需求，多元籌措安置房

會議上明確提到：未來3年里，對于征收項目，原則上不再新建安置房。

那怎么安置？兩條路。

一是房票。政府發房票給你，你拿著房票去市場上買房。房票全廣州通用，但如果你選南沙“房源超市”里的24個項目、1997套房，可以額外拿到約11%、單價約1300元/㎡的激勵。

二是政府直接收購存量商品房，用作安置房，被安置的人住進商品住宅小區，品質比傳統安置房好得多。

目前已經實打實落地了，征收項目采購了7萬平、544套；城市更新買了22萬平、1904套；房票發了6.38億，120套已經網簽。

這條是“去庫存的大殺器”，安置需求和商品房市場第一次被如此直接地綁定。

對政府來說，節省了安置的成本；對開發商來說，多了一個確定性的買家；對被安置的人來說，住進了商品房的品質。三贏。

九、集成一站式政務指引，提升便民利企效能

設立房地產綜合咨詢平臺。關于政策怎么理解、以舊換新怎么操作、補貼怎么申報，一個平臺全部了解清楚，不用東奔西跑。

十、健全市場監管機制，堅決守住風險底線

最后一條是“壓艙石”。房價、庫存、去化周期這些指標實時跟蹤，一旦異常，政策及時調整。誰出問題誰負責。

十條政策看下來，很顯然，這是一套完整的閉環。

國企收舊房→ 置換鏈條打通 → 新房去化加速 → 現房銷售降風險 → 購房入學解決痛點 → 商辦改用途盤活存量 → 房票+收儲把安置需求和庫存綁定 → 好房子+15分鐘生活圈留住人。

每一條單獨拿出來都有誠意，合在一起就是一個完整的“穩市場、促消費、優供給、防風險” 的南沙方案。

當然，政策落地效果還要看執行。

國企收舊房的定價能不能讓老百姓滿意？商辦入學的細則什么時候出？房票在房源超市之外的樓盤怎么用？

這些還需要時間檢驗，但方向對了，剩下的就是速度和誠意。