重慶
近日一則新聞稱:
13年前，沈先生在西安市三橋街道“加貝花園”買了一套房，合同約定房號為“12幢B單元34層3401”。約定的交房日期“2015年5月3日前”沒能交房，一直到2017年才通知交房。更讓沈先生意想不到是，樓只建到32層，根本就沒有34層。至今，沈先生交的首付款本金都未能全部退還。逾期數年后交房，且被告知沒有34層
逾期交房不說，樓層數都沒有對上，這件事情的荒唐程度如此之高，
在我看來，首先違不違反規劃的相關規定，不是要等你開建了才知道。是在報審方案的時候——也就是工程還沒有進場的時候，就應該知道違規沒。建筑方案中樓棟數量、層數、位置……等基本指標必須在文本和總圖中表示。
如果規劃明確不準修建34層，那方案就會駁回，這意味著后續的程序，什么規劃許可證、審圖合格證、施工許可證……包括后面的預售許可證，都無法拿到的。那么在沒有取得預售許可證的情況下，如何把這個34層的房子賣給沈先生？
另外，2017年通知交房，而通知交房的前提是得通過竣工、規劃驗收，尤其是規劃驗收的前置流程就是要經過房屋測繪，測繪公司很容易就會發現34層違建的事情，于是就不會通過規劃驗收，何談交房！
所以，我覺得這件事情不能以正常的商品房建設—交付的流程來判斷。再看下消息的來源，發現了問題所在——小產權。
具了解，這棟樓當時是計劃建設到34層，但蓋到32層就不讓蓋了。這是個小產權房，沒有手續，不讓建的。
這個項目的開發商是「西安市賀家村城中村改造有限責任公司」，看上去是一個舊改項目，如果僅從名字上看，這個「加貝花園」很可能就是一個回遷房小區。只是我比較疑惑的是，回遷房也好，還建房也好，按正常的程序開發建設，也是有明晰的產權關系的，為啥這個小區就是「小產權」房呢？
而且更可疑的是，這個「西安市賀家村城中村改造有限責任公司」是個殼子。
新聞記者又聯系了“西安市賀家村城中村改造有限責任公司”現任法定代表人陳先生。 陳先生表示，加貝花園這個項目實際上并不是他們公司開發的，而是其他公司用他們的資質開發的，具體情況不太清楚。
顯然這個法人陳先生在回避問題，開發商的責任重大，不可能在不知情的情況下，自己承擔責任，讓別人賺錢。
「小產權」這個概念很模糊，大部分時候是指在村集體土地上建設的房屋。前面我提到的還建房、回遷房這類有明晰產權劃分的建筑，不是小產權房。那么也就是說，這個「加貝花園」這個小區，很可能就是村民和村集體，在宅基地上自行修建的沒有產權的房屋，自然沒有通過國土、建委、規劃等部門的審批。同時，這個小區也對（非原村民）外銷售，利益歸村集體。
這樣就可以解釋，前面我的疑惑——為何在樓層數都違規的情況下，能夠獲得施工許可，對外預售，通過驗收……等一系列流程。因為，這是小產權，不需要上述商品房的流程！
對于買家沈先生來說，在明知這個小區沒有預售許可，是沒有產權的「小產權」的前提下，依然支付了預付款，那他自然要承擔不受產權相關法律保護的風險。
所以，對于沈先生來說，最好的結局就是能夠協商解決，拿回預付款，或者置換另外的樓層。如果，想要獲得類似商品房違約的賠償，基本不可能。
這件事情也告訴我們，在目前的大環境下，正規商品房預售制都不能按照合同約定的時間正常交付給業主，這類小產權房，還仿照預售制的辦法，在未建設完成的情況下銷售，這是存在巨大的風險，同時也不受法律保護的，不管是投資還是自住，都需要慎之又慎。
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