湖北
小李從2018年起就一直租住在小明的一套房屋中，租期為5年。2019年底，為了擴(kuò)大公司規(guī)模，小明向銀行貸款100萬元，銀行要求小明提供擔(dān)保。迫于無奈，小明只能將此套房屋抵押給銀行。小李得知此事后，感到十分擔(dān)心，害怕自己無法繼續(xù)在該套房屋內(nèi)居住。請(qǐng)問，房屋被抵押后對(duì)承租人有影響嗎？
租賃權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系
第405條 抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。
解讀
根據(jù)《民法典》第405條規(guī)定，房屋出租之后成立的抵押權(quán)不影響原來的租賃關(guān)系，先設(shè)立的租賃權(quán)優(yōu)先于后設(shè)立的抵押權(quán)。需要注意，此規(guī)定要求在抵押權(quán)設(shè)立之前，房屋已經(jīng)被承租人實(shí)際占有，也就是說租客已經(jīng)實(shí)際住進(jìn)房屋之內(nèi)。如果租賃合同簽訂后租客沒有住進(jìn)房屋中，那么在設(shè)定抵押時(shí)抵押權(quán)人很難知曉租賃關(guān)系的存在。此種情形下，租賃權(quán)人主張?jiān)谙瘸闪⒌淖赓U關(guān)系優(yōu)先于后設(shè)立的抵押權(quán)，顯然對(duì)抵押權(quán)人不公平。而除了房屋等不動(dòng)產(chǎn)租賃需要滿足此條件，其他動(dòng)產(chǎn)適用這一規(guī)則時(shí)也要求承租人實(shí)際占有所租賃的財(cái)產(chǎn)。
具體到本案中，小明先將房屋出租給小李，小李實(shí)際居住在該房屋內(nèi)，后來小明才將房屋抵押給銀行。由于小李的租賃權(quán)先于銀行的抵押權(quán)，后設(shè)立的抵押權(quán)不能對(duì)抗小李的租賃權(quán)，因此，小李可以繼續(xù)承租該房屋，不受銀行抵押權(quán)的影響。
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