北京
這幾天，位于平西府的商品住宅地塊報規了。這地塊的位置在北清路南側，距離回龍觀直線距離大幾百米。
這個地塊比今年已經開盤的昌南三杰有個更，更高的使用率。
高在上圖我標注的花池。在這個北清路新地報規前，前幾個項目都是超過11層、兩梯兩戶的樓棟給花池。
這個新地，11層以內、一梯兩戶的樓棟也給了花池。
我之前說過，電梯占公攤。100平米左右的戶型面積，一梯兩戶與兩梯兩戶的樓棟大差不差的差5%的基礎得房率。
現在基礎得房率更高的11層以內一梯兩戶給了花池…
先看我們工作室根據報規圖分析的各樓棟戶型面積。
先說好，這個是我們分析的，不準，但我們認為大差不差。最終還是要以開發商公示為準。
我們猜的產品中，核心主力戶型是約90平米通透三面寬三居。我們就按這個戶型繼續去猜使用率。
猜測1：一梯兩戶，約90平米基礎得房率多少？
星寰時代：整棟均90平米戶型，約81%
國賢府PARK：90多平米與70多平米一棟樓，約79%
龍樾海序：90多平米與70多平米一棟樓，約80%
之前的幾個，大差不差都80%左右的基礎得房率，所以我們姑且也按80%計數據。
猜測2：約90平米贈送率大概多少？
星寰時代約90平米中戶型面寬為9.6米，我們也先按9.6米面寬算。
南向：主臥+客廳外1.8米進深陽臺，大致能送6.12平米面積；
南向：次臥外平臺按進深1米算，大致能送2.8平米；
北向：臥室+廚房外平臺，大致5.6平米。
這一部分能進屋的面積約14.52平米。
別忘了南向客廳外還有花池，大致還能有2.5平米的室外空間贈送。
室內+室外約17平米。
那么該戶型的猜測使用率為：80%基礎得房率+室內外附送率，大致為99%...
如果約90平米的基本等于100%使用率了，更大的戶型呢？比如我猜的105平米的。
105的我直接說結論，猜測使用率約102%
可能您會說你這全是猜的，能準么？
這么給您講吧，求證過大差不差，具體咋求證的別問。
最后也聊聊價格
該地塊拿地的樓面價并不高，至少存在賣4萬+的前提條件，因為賣4萬出頭都有利潤。
所以我們算兩版極限價格，一版高極限5萬均價，一版低極限4.5萬均價。
先按比如5萬一平米算整盤均價，去猜各戶型的總價。
75平米戶型因為北鄰北清路，我理解價格肯定至少均價下調10%，就是45000，總價340萬上下；
90平米戶型基本臨街，但小馬路、戶型好畢竟三面寬，可以按均價算，總價450萬上下；
105平米戶型不臨街，使用率更高，按52000算，550萬上下；
130平米戶型樓王位置，全小區乃至全回龍觀最橫四面寬，按55000算，總價710、720萬。
再按4.5萬均價猜。
75平米左右，4萬均，總價300萬上下；
90平米左右，4.5萬均，總價400萬上下；
105平米左右，4.7萬均，總價490萬上下；
130平米左右，5萬均，總價650萬上下。
當然，還是要鄭重的再講一次，以上均為猜測，最終數據以開發商公示為準。
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