AI造富潮能溢出到樓市嗎？

作者| 王晗玉

編輯|張帆

封面來源|視覺中國

伴隨長鑫科技IPO過會，這家芯片大廠從科技圈一路火到社交圈，“千萬富翁批量誕生”、“長鑫35歲員工成相親圈頂流”等一類話題一并沖上熱搜。

盡管以“造富”“大齡”“相親”等標簽帶動話題度稍欠尊重，但這也在側(cè)面印證了當下AI與芯片賽道掀起的造富浪潮已深入大眾認知。

目前，長鑫科技的大本營合肥當?shù)貥鞘猩形闯尸F(xiàn)出明顯變化，但在深圳、上海等AI產(chǎn)業(yè)同樣集中的一線城市，樓市成交量、去化效率已在持續(xù)修復(fù)。

隨著國內(nèi)AI產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，科創(chuàng)企業(yè)估值走高、人才收入增長，AI產(chǎn)業(yè)的財富外溢效應(yīng)似乎逐漸蔓延至樓市。

不過結(jié)合成交數(shù)據(jù)、租金走勢、客群變化及行業(yè)走訪來看，樓市這波“AI紅利”當前還僅在局部零星顯現(xiàn)，短期難以成為樓市全面回暖的一大動力，二者聯(lián)動仍處于初期階段。

AI財富效應(yīng)滲透高端購房市場

今年5月，各大一線城市樓市迎來整體性修復(fù)。深圳表現(xiàn)尤為突出，當月一二手住宅合計網(wǎng)簽10077套，時隔14個月再度破萬，二手房價回升至6.08萬元/平方米。

截至6月初，當?shù)囟址繏炫屏课鍌€月內(nèi)減少近5000套，房源去化速度已超過新增速度，市場逐步回歸良性循環(huán)。

與此同時，市場議價空間也在持續(xù)收窄，購房者砍價意愿減弱，業(yè)主心態(tài)逐步企穩(wěn)，側(cè)面反映出市場供需關(guān)系持續(xù)改善。

成交結(jié)構(gòu)分化明顯，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，500萬元以內(nèi)剛需房源仍是市場主力，占比約在60%上下；改善型房源需求穩(wěn)步提升，今年3-5月，500-1000萬元價格段剛需改善房源成交占比相較前幾個月小幅上漲；1500萬以上頂豪成交相較去年進一步提升，高端購買力持續(xù)釋放。

圖源：克而瑞深度咨詢

克而瑞2026年第21周（5月25日-5月31日）針對深圳樓市的監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，該周深圳新房成交環(huán)比大漲60%，只是受剛需平價樓盤集中成交的影響，均價有所回落，二手房則連續(xù)數(shù)周保持高位，自住需求韌性充足。

廣州5月一二手網(wǎng)簽總量突破1.7萬套，新政落地后到訪、認購、網(wǎng)簽數(shù)據(jù)同步走高，庫存下降、去化周期縮短，市場止跌回穩(wěn)。

另外據(jù)同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)的觀察，上海作為AI與互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)聚集地，字節(jié)跳動、嗶哩嗶哩等企業(yè)所在的楊浦東外灘、新江灣等片區(qū)，依托產(chǎn)業(yè)人才支撐，千萬級豪宅去化表現(xiàn)亮眼，成為樓市中熱度突出的板塊。

此輪樓市回暖，核心驅(qū)動力來自限購、信貸、置換補貼等樓市新政，積壓的自住與置換需求集中釋放。

與此同時，高端購房客群悄然發(fā)生變化。宋紅衛(wèi)告訴36氪，從多地樓盤案場反饋來看，AI從業(yè)者在豪宅買家群體中占比持續(xù)上升，90后技術(shù)精英正漸成購房主力。

此外，今年AI、芯片板塊在資本市場表現(xiàn)亮眼，相關(guān)上市公司股價上漲，不少深耕該賽道的基金經(jīng)理收入增加，這部分人群也頻頻現(xiàn)身高端住宅市場，成為豪宅新增客群。

從歷史數(shù)據(jù)來看，“股市先行、樓市接力”的規(guī)律并不少見。對照過去近20年，股市指數(shù)的波動往往都在后續(xù)幾個月的樓市中再次上演。

圖源：民生證券

過去幾次樓市與股市同步走強，如2007年、2015年，也都伴隨著資本市場造富效應(yīng)向房地產(chǎn)市場傳導(dǎo)。因此當下高端市場迎來的AI精英，本質(zhì)上也是資本市場行情帶來的新增購買力——AI、科創(chuàng)企業(yè)估值走高，創(chuàng)始人、技術(shù)合伙人通過股權(quán)變現(xiàn)獲得高額收益，行業(yè)從業(yè)者薪資普遍上漲，進而集中布局一線城市優(yōu)質(zhì)住宅。

不過值得注意的是，2024年以來，一線城市房價指數(shù)與股市指數(shù)長期背離，房價同比持續(xù)走弱，而股市雖有結(jié)構(gòu)性機會，但整體并未出現(xiàn)系統(tǒng)性牛市，這一趨勢或也意味著本輪AI板塊行情帶來的財富效應(yīng)，傳導(dǎo)力度和影響范圍都遠不及此前幾輪周期。

正如深圳、上海等地樓市的亮眼表現(xiàn)集中在豪宅、改善房源領(lǐng)域，和主流剛需市場關(guān)聯(lián)度較低。

存儲周期：半導(dǎo)體巨頭托底首爾樓市

科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)帶動樓市并非個例，此前韓國SK海力士拉動首爾及周邊樓市，是產(chǎn)業(yè)財富外溢的經(jīng)典樣本，其傳導(dǎo)邏輯具備較強參考價值。

在2024年-2025年期間，AI存儲芯片超級周期下，SK海力士業(yè)績向好，員工薪資、獎金大幅增長，海量高薪從業(yè)者轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定住房需求。

彼時在海力士發(fā)放績效獎金期間，園區(qū)周邊樓盤快速去化，需求還沿著通勤線路向外輻射，多個片區(qū)房價漲幅遠超全市均值。年輕技術(shù)員工偏愛購置高端公寓，持續(xù)激活高端市場。

租賃市場反應(yīng)更為靈敏，高薪人群涌入推動當?shù)刈饨鸪掷m(xù)走高，房源供不應(yīng)求。高薪崗位也不斷吸引外來人才流入，進一步夯實住房需求基礎(chǔ)。

這一案例充分證明：當科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模化高薪群體，往往能從剛需、改善、豪宅到租賃市場，全方位帶動區(qū)域樓市上行。

但形成這一趨勢的必要條件是，相關(guān)企業(yè)體量龐大、從業(yè)人口基數(shù)高、收入水平長期領(lǐng)跑全行業(yè)。對比來看，目前國內(nèi)AI產(chǎn)業(yè)尚未達到同等規(guī)模。

AI影響僅限局部板塊，短期難主導(dǎo)整體樓市

對比此前樣本，國內(nèi)AI產(chǎn)業(yè)對樓市的影響目前仍停留在點狀層面，暫不足以推動市場整體回暖。

一如香港樓市今年行情火熱，前五個月一手成交突破萬宗，一季度樓價漲幅超過去年全年，房價連續(xù)10個月環(huán)比上漲。但本輪行情主要依靠“撤辣”政策以及海外避險資金流入，AI產(chǎn)業(yè)的財富效應(yīng)尚未凸顯。

內(nèi)地城市邏輯相近，深圳、廣州樓市回暖，核心是政策放寬、供應(yīng)量增加與自住、置換需求的釋放。AI從業(yè)者購房僅集中在少數(shù)城市的高端市場，體量有限，無法反映整體行情。

從板塊來看，大廠集聚帶來的利好也存在明顯邊界。上海楊浦東外灘、新江灣的豪宅，以及華為遷入的青浦金澤鎮(zhèn)連同朱家角一帶，房價和租金雖有上漲，但行情僅局限于片區(qū)內(nèi)部，并未向外擴散，外圍區(qū)域樓市依舊保持原有走勢，區(qū)域分化進一步加劇。

在宋紅衛(wèi)看來，目前AI對樓市行情的影響，主要體現(xiàn)在運營端而非需求端。他提到如今AI已深度融入房企全流程：前期助力市場調(diào)研與數(shù)據(jù)分析，大幅縮減人工成本與調(diào)研周期；營銷環(huán)節(jié)搭建起智能獲客、精準推薦、自動化運營的新模式，線上獲客效率顯著提升；后期也應(yīng)用于社區(qū)運維，核心作用是幫助房企降本增效，而非催生大規(guī)模購房需求。

長遠來看，隨著國內(nèi)AI產(chǎn)業(yè)規(guī)模持續(xù)擴張，從業(yè)人數(shù)不斷增加，一線產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的住房買賣、租賃需求會穩(wěn)步增長，科創(chuàng)人才或?qū)⒊蔀槠瑓^(qū)樓市的穩(wěn)定支撐。同時AI技術(shù)也會持續(xù)滲透地產(chǎn)開發(fā)、社區(qū)建設(shè)等領(lǐng)域，持續(xù)改變行業(yè)運作模式。

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