父親擅自抵押12歲孩子房產，銀行可否要求拍賣并享有優先受償權？判了！

父親因建筑工程需要貸款，

將兒子的房產抵押給銀行，

銀行要求拍賣房產。

銀行對該房產折價或拍賣、

變賣所得價款是否享有優先受償權？

近日，

湘潭中院審理了這起案件。

徐某系小虎的父親，小虎出生于2002年。2008年，徐某與其前妻、小虎之母辦理了離婚登記，小虎由徐某撫養。2009年，徐某因在某實業股份有限公司承攬工程項目，對該公司享有債權。該公司以案涉房屋抵償所欠徐某的工程款項，徐某將房產登記于小虎名下。

2014年，徐某與某商業銀行簽訂《個人借款合同》，并將小虎作為抵押人，與銀行簽訂《最高額抵押合同》。合同約定，徐某向該銀行借款110萬元，期限12個月，用途為建筑工程，抵押人同意以案涉房產作為抵押物。該合同中“抵押人”簽名欄中的“小虎”系徐某所簽。合同簽訂后，銀行向徐某發放了貸款110萬元。截至2025年11月28日，徐某欠銀行本金109萬元、利息5萬余元及逾期利息。該銀行遂將徐某和小虎訴至法院，要求兩被告清償借款本金及利息，并要求對小虎名下房產拍賣、變賣后的價款在貸款本金及利息等范圍內享有優先受償權。

湘潭中院審理后認為，徐某與某商業銀行簽訂的《個人貸款合同》是雙方真實意思表示，不違反法律強制性規定，合法有效。該案爭議焦點問題為：案涉《最高額抵押合同》是否因損害未成年人權益而無效，該商業銀行是否對案涉抵押房屋享有優先受償權？

第一，關于案涉抵押房屋的所有權歸屬問題。根據《中華人民共和國合同法》第一百八十五條規定，贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。本案中，徐某于2009年8月將案涉房產登記于其子小虎名下。徐某作為小虎的監護人，以小虎名義購房并登記于小虎名下，在無證據證明雙方存在建立“代持”或其他法律關系的意思表示情況下，該行為應認定為徐某對小虎的贈與。該贈與關系成立，房屋所有權自登記完成時歸屬于小虎。

第二，關于案涉《最高額抵押合同》的效力問題。《中華人民共和國民法通則》第十八條第一款規定，監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。該條款規定旨在避免監護人借由管理被監護人財產之便，不當處分其財產，以致對被監護人造成不利。鑒于房產的重大價值和抵押行為的高風險性，父母抵押其未成年子女名下房產的行為，原則上應推定非為其未成年子女的利益，除非相對人有相反證據足以證明該抵押行為確系為子女利益而實施。本案中，監護人徐某將未成年子女小虎名下房產用以抵押擔保其個人經營借款，該行為不能直接為小虎帶來利益，反而使其面臨失去房屋的重大風險，不符合“為被監護人的利益”的法定條件，屬于超越監護代理權限的無權代理行為。小虎成年后，對徐某前述代理行為拒絕追認，故案涉《最高額抵押合同》對小虎不發生法律效力。不動產抵押權的有效設立，以合法的抵押合同為實體基礎。案涉《最高額抵押合同》對小虎不發生法律效力，故抵押權設立的基礎不存在。即便已辦理抵押登記，該形式要件亦不能彌補實體權利缺失，更不能突破法律對未成年人財產權益的特殊保護?！吨腥A人民共和國商業銀行法》第三十六條規定，商業銀行貸款，借款人應當提供擔保。商業銀行應當對保證人的償還能力，抵押物、質物的權屬和價值以及實現抵押權、質權的可行性進行嚴格審查。本案中，某商業銀行作為專業金融機構，在辦理抵押時明知抵押房產登記在未成年人小虎名下，且案涉借款用途用于徐某個人經營活動，其未對抵押行為是否為未成年人的利益開展實質性審查，未盡法定審慎審查義務，不構成善意相對人，依法不能取得抵押權。綜上，案涉《最高額抵押合同》對小虎不發生法律效力，某商業銀行對案涉抵押房屋享有優先受償權的訴求，依法不應支持。

據此，湘潭中院判決：徐某償還湘潭某商業銀行借款本金109萬元、利息5萬余元及逾期利息；駁回該銀行對小虎名下案涉房屋折價或者拍賣、變賣所得價款在借款本金、利息及逾期利息范圍內行使優先受償權的訴訟請求。

《最高人民法院關于適用 <中華人民共和國民法典> 時間效力的若干規定》第一條第二款規定“民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外?！卑干妗蹲罡哳~抵押合同》訂立于2012年3月，應適用當時的法律規定對其效力進行認定?！吨腥A人民共和國民法通則》第十八條第一款規定“監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。”

“為被監護人利益”應嚴格限定為直接、具體、現實、剛需性利益，如醫療救治、就學教育、基本生活保障等迫切支出，而非間接、遠期、不確定的預期利益或經營收益。本案中，徐某以當時未成年兒子小虎名下房產為其個人經營借款抵押擔保，即使經營活動存在潛在收益，該利益也具有間接性、或然性與不確定性，反而直接導致未成年人房產權益面臨被處置、滅失的重大風險。因此，該抵押行為不符合“為被監護人利益”這一法定條件，屬于超越代理權限的無權代理行為。小虎成年后，明確拒絕追認徐某該無權代理行為，案涉《最高額抵押合同》對小虎不發生法律效力。

合法有效設立抵押權，必須同時滿足兩個要件：一是具備合法有效的設立抵押權的合意，如抵押合同；二是依法辦理抵押登記。如前所述，案涉《最高額抵押合同》對小虎不發生法律約束力，因此設立抵押權就不具備最基本的合同依據。即使辦理了抵押登記手續，也只是完成了形式上的流程，無法彌補抵押實際權利層面存在的根本缺陷。這樣的抵押登記，也不能對抗法律對未成年人所設立的特殊保護規定。同時，湘潭某商業銀行作為專業金融機構負有高于普通交易主體的審慎審查義務，其在明知徐某借款系用于其個人經營活動，而非直接為小虎利益的情況下接受房屋抵押，具有明顯過錯，不是善意的相對人，無法依據“善意取得”制度取得抵押權。金融機構在接受未成年人名下房產作為抵押物時，必須嚴格審查抵押物權屬、抵押用途及擔保的正當性和可行性，規范涉未成年人金融交易行為，維護金融秩序穩定，全方位守護未成年人合法財產權益。

來源：湘潭市中級人民法院

作者：羅亮、楊晟

編輯：夭夭