當(dāng)前買房，須重點(diǎn)關(guān)注這10個(gè)城市！

機(jī)會(huì)永遠(yuǎn)留給有準(zhǔn)備的人！

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模這么大，城市眾多、地區(qū)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，即便當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)尚未筑底，從房企拿地投資、個(gè)人購(gòu)房?jī)蓚€(gè)維度來(lái)看，已有少數(shù)城市出現(xiàn)適合房企抄底拿地、接近個(gè)人抄底買房的時(shí)機(jī)。

眾所周知，房地產(chǎn)拿地后建設(shè)周期較長(zhǎng)，周期短則 6 個(gè)月左右，長(zhǎng)則 1 年左右房源才可上市預(yù)售。

房企拿地需要提前布局，不能等到樓市熱度回升再拿地，應(yīng)當(dāng)在樓市復(fù)蘇前夕主動(dòng)布局。

購(gòu)房者的抄底時(shí)機(jī)可滯后于房企，以現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房為主，成交量與房?jī)r(jià)走勢(shì)匹配度較高、形成相互印證、市場(chǎng)確認(rèn)觸底后，即可入場(chǎng)購(gòu)房。

風(fēng)險(xiǎn)偏好保守的人群可選擇右側(cè)交易，待底部信號(hào)明確、房?jī)r(jià)小幅上漲一段時(shí)間后再入市。

絕大多數(shù)自住購(gòu)房者，可在市場(chǎng)底部區(qū)間甚至左側(cè)階段入場(chǎng)交易。

全國(guó)數(shù)百座城市中，哪些城市當(dāng)下適合房企抄底拿地、值得購(gòu)房者重點(diǎn)關(guān)注入場(chǎng)時(shí)機(jī)？

#全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，依托多維度指標(biāo)與嚴(yán)謹(jǐn)邏輯完成推演測(cè)算，當(dāng)前全國(guó)共有 10 座城市具備關(guān)注價(jià)值。

北京、上海、深圳、廣州四座一線城市，市場(chǎng)表現(xiàn)偏強(qiáng)，整體處于復(fù)蘇階段。

杭州、寧波、合肥三座長(zhǎng)三角核心城市，市場(chǎng)整體呈弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，行情優(yōu)于長(zhǎng)三角另外兩座核心城市南京、蘇州。

其次為天津、濟(jì)南，北方區(qū)域僅北京、天津、濟(jì)南三座城市處于復(fù)蘇或弱復(fù)蘇階段。

最后一座為廈門，屬于海西城市群核心城市；海西區(qū)域另一座城市福州市場(chǎng)行情勉強(qiáng)達(dá)標(biāo)。

推薦上述十座城市的依據(jù)，以深圳為例展開(kāi)分析，深圳當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體中性，冷熱均衡。

5 月市場(chǎng)景氣度小幅上行，市場(chǎng)維持復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

5 月深圳房?jī)r(jià)小幅上漲，住宅庫(kù)存壓力緩解，供求關(guān)系基本平衡。

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)先景氣指數(shù)數(shù)值為 10，處于中性區(qū)間。

領(lǐng)先指數(shù)數(shù)值高出當(dāng)期市場(chǎng)景氣指數(shù) 19 個(gè)點(diǎn)，呈現(xiàn)馬動(dòng)車的市場(chǎng)運(yùn)行邏輯。

測(cè)算半年后，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度小幅回落，但回落之后仍處在合理區(qū)間。

對(duì)房企而言，當(dāng)前拿地條件良好；新房銷售端可下調(diào)促銷力度，市中心房源基本無(wú)需促銷，郊區(qū)房源僅需小幅讓利。

預(yù)判城市樓市走勢(shì)的兩大核心指標(biāo)為領(lǐng)先指數(shù)、馬力指數(shù)。

結(jié)合圖表數(shù)據(jù)展開(kāi)說(shuō)明，上圖藍(lán)線為深圳房地產(chǎn)領(lǐng)先指數(shù)，紅線為深圳房地產(chǎn)當(dāng)期市場(chǎng)指數(shù)。

2022 年四季度，深圳房地產(chǎn)領(lǐng)先景氣指數(shù)見(jiàn)底，后續(xù)持續(xù)震蕩上行。

2025 年 1 月起指數(shù)突破正負(fù)零分界線。

領(lǐng)先指數(shù)如同馬匹，當(dāng)期市場(chǎng)指數(shù)如同車輛，2025 年 1 月起深圳領(lǐng)先指數(shù)率先回暖，帶動(dòng)市場(chǎng)震蕩上行。

結(jié)合歷史大數(shù)據(jù)，領(lǐng)先指數(shù)通常領(lǐng)先房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) 6 個(gè)月左右，圖表中已錯(cuò)開(kāi)時(shí)間序列，將當(dāng)期指數(shù)做滯后處理。

近半年深圳當(dāng)期景氣指數(shù)上漲速度較快，當(dāng)前數(shù)值已接近領(lǐng)先指數(shù)。

預(yù)判未來(lái)數(shù)月當(dāng)期指數(shù)將震蕩運(yùn)行、整體重心下移，短期上漲過(guò)快缺乏持續(xù)支撐。

2024 年 9 月新政出臺(tái)后存在典型參考案例，深圳樓市行情大幅走高，當(dāng)期指數(shù)紅線快速拉升，連續(xù) 5 個(gè)月維持正值區(qū)間，市場(chǎng)回暖特征顯著。

彼時(shí)領(lǐng)先指數(shù)仍處在明顯負(fù)值區(qū)間，二者形成走勢(shì)背離，即市場(chǎng)行情領(lǐng)先先行指標(biāo)。

該類行情僅為短期異動(dòng)，不具備持續(xù)性。

2025 年二季度后，深圳樓市熱度大幅回落，當(dāng)期指數(shù)回落至領(lǐng)先指數(shù)下方。

下圖展示馬力指數(shù)與當(dāng)季指數(shù)的關(guān)聯(lián)，馬力指數(shù)由領(lǐng)先指數(shù)衍生而來(lái)，指標(biāo)邏輯更為復(fù)雜。

領(lǐng)先指數(shù)側(cè)重短期行情判斷，馬力指數(shù)適配中短期、中期市場(chǎng)研判。

當(dāng)前馬力指數(shù)數(shù)值為 - 49，與深圳當(dāng)期景氣指數(shù)移動(dòng)平均值 - 51 數(shù)值接近，兩組指標(biāo)存在時(shí)間錯(cuò)配。

結(jié)合歷史數(shù)據(jù)，馬力指數(shù)一般領(lǐng)先當(dāng)期景氣指數(shù) 12 個(gè)月，圖表已錯(cuò)開(kāi)時(shí)間維度展示。

當(dāng)前深圳當(dāng)期景氣指數(shù)高于馬力指數(shù)，馬力指數(shù)無(wú)法支撐現(xiàn)有市場(chǎng)熱度。

該指標(biāo)特征決定未來(lái)數(shù)月深圳樓市景氣度難以持續(xù)上行，整體震蕩下行。

本次研判結(jié)論提出半年后深圳樓市景氣度低于當(dāng)前水平，核心原因是今年春節(jié)后深圳樓市升溫速度過(guò)快，領(lǐng)先指數(shù)、馬力指數(shù)均不支撐 6、7、8、9 月等時(shí)段樓市持續(xù)快速上漲。

深圳樓市復(fù)蘇內(nèi)生動(dòng)力逐步減弱，市場(chǎng)將沖高回落，經(jīng)過(guò)一段震蕩盤整周期后，才會(huì)迎來(lái)新一輪上行動(dòng)力。

#全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng) 覆蓋全國(guó) 50 座重點(diǎn)城市，每座城市均配套完整指標(biāo)體系。

依托底層指標(biāo)持續(xù)監(jiān)測(cè)，能夠精準(zhǔn)把握市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，有效預(yù)判樓市走勢(shì)。

各位有意深入了解相關(guān)指標(biāo)，可持續(xù)關(guān)注老楊。