深圳房價調整，進入下半場了

本文為城市財經團隊出品

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上半年，深圳樓市可圈可點

今年大家對經濟、就業、收入的微觀感受，冷暖自知，不需要什么宏觀數據來佐證，難已經是共同的心聲。

但就是這樣的背景下，深圳樓市上半年居然交出了一份不錯的成績單，特別是二季度。

4月份可以視作深圳樓市的一個拐點。

4月份，深圳一二手住宅總網簽量9044套，環比上漲15%，時隔12個月再破9000套大關。

其中新房網簽量3000套網簽后，突破了過去幾年一直維持的2500套左右慣性。二手房則站在了榮枯線之上，網簽了5644套。

5月份，一二手住宅合計成交14個月以來首次突破萬套，達到13348套，環比增長6%，同比大漲28%。

其中，新房市場表現尤為亮眼，一手房合計網簽6651套，環比激增21%，同比增長36%，成為拉動整體成交的主力。二手房網簽6697套，環比下跌6%，同比上漲21%。

6月份，環比有所回落，但整體依舊站在高位。全市新建商品住宅和二手住宅累計網簽8878套，同比增長14.2%。其中新建商品住宅網簽銷售3785套，同比增長15.6%；二手住宅網簽成交5093套，連續四個月超榮枯線，同比增長13.1%。

來源：每日樓市早讀

來源：每日樓市早讀

在二季度堪稱不錯的表現下，上半年深圳全市一手住宅網簽量合計18416套，相較于去年同期有所下跌，二手住宅網簽總量28962套，相比于去年同期，也有所不足。

來源：每日樓市早讀

但需要關注到的是：

第一，今年上半年一手住宅和二手住宅成交量相較于去年同期，跌幅并不大，基本穩定住了。

第二，二手房網簽量已經連續4個月超過5000套榮枯線，這在過去五年中，相當罕見。

02

上半年，深圳房價重回6萬+

深圳房地產市場的這種表現，和4月末的政策有一定的關系，但不是主要的。

4月29日，深圳發布了樓市新政，進一步放松限購。

來源：深圳市政府官網

在此之前，福田、南山以及寶安區新安街道，仍需要一年社保才能購房，且限制套數。

新政則規定，只要有深圳居住證，就可以買一套，沒了社保限制。

而且，擁有深圳一年社保或納稅證明的，在原限購區內可以增加一套購房權限，也即在南山、福田和寶安新安街道，原來只能買兩套，現在可以買三套。

除此之外，深圳還上調了公積金貸款額度。

這一政策鞏固了4月份上漲的銷量，讓5月份、6月份的二手房成交量均創下了五年來同期新高。

但政策只是錦上添花，并不是決定性作用，要是簡單放松限購有用，前幾年那么激進的放松限購政策，早就起作用了。

關鍵在于，深圳的房價大調整，已經進入了尾聲，或者說深圳房價調整進入了下半場。

所謂大調整進入尾聲，2021年至2025年年末，深圳房價從逼近9萬跌至5.7萬，五年時間跌了三分之一，過去一年，深圳房價基本在6萬附近來回震蕩。

來源：每日樓市早讀

正如之前分析廣州、寧波、杭州樓市的文章中強調的，一線與強二線城市的房價大調整周期基本進入尾聲，接下來不是反彈，而是進入長周期的慢跌周期。

2021年至2025年，寧波在這段時間里均價從3萬降至2.1萬。現在則進入了陰跌與橫盤周期，去年年末到今年年中，雖然仍在跌但跌幅很小。

廣州，前四年房價從4.5萬左右跌至去年年末的2.18萬，今年上半年則在2.15萬上下震蕩。

杭州前四年房價從4萬跌至2.5萬，今年上半年則在2.5萬上下震蕩。

這些產業強悍、人口競爭力依舊不錯的城市，自2021年全國房地產全面調整以來，基本完成了前期的大調整周期。

但這并不是說大調整周期進入尾聲后，就會迎來反彈，而是進入漫長的橫盤乃至陰跌周期中。

這一點，日本的經驗可以作為參考。

1990年日本房地產泡沫破裂，之后四年日本各地房價無差別下跌，1995年開始東京房價緩慢下跌，2002年東京房價與整個日本房價出現K型分化，東京筑底反彈，日本整體房價直到2021年前后才勉強筑底，但沒有明顯反彈。

日本在房價泡沫破裂開始的五年內，全國各地房價無差別回調。五年后首都東京緩慢下跌，直到2002年才筑底反彈。東京房價調整用了12年。

日本全國房價筑底則用了31年，且筑底后日本全國整體房價沒有明顯反彈。

我們這一輪調整，大趨勢和日本不會有太大差別，也即房價大調整基本集中在前期，產業、經濟、人口競爭力強城調整大周期率先進入尾聲，后續會進入慢跌、陰跌或長期橫盤階段，全國房價調整周期會特別長。

在這個時間節點上，原本很多陷入猶豫觀望的剛需人群，開始進場。

一方面，往后即便再跌，跌幅也不會大。

另一方面，租房也需要成本，從居住體驗來說，對于能買得起房的人來說，自然還是有一套屬于自己的房產更好。

我一直強調過一個觀點，北上廣深杭，過去幾年的房價調整，并不是缺購買力，而是缺乏信心與預期。

過去幾年，很多購房者之所以遲遲不愿出手，并非買不起，而是在等待更低的價格。

因為在房價持續下跌的過程中，觀望本身就是一種收益。

今天不買，明天可能更便宜；今年不買，明年可能更劃算。

但當房價經過長達數年的調整后，這種預期正在逐漸減弱。

從2021年至今，深圳房價已經經歷了一輪深度調整，如今整體跌幅已經明顯收窄，越來越多板塊開始呈現橫盤震蕩的走勢。

對于剛需群體來說，這意味著繼續等待所能獲得的收益正在下降。

如果未來一年房價跌幅不大，而租房成本、通勤成本以及子女教育等現實需求持續存在，那么繼續無限期觀望的意義便會越來越小。

這才是深圳、廣州、杭州、寧波等城市二手房成交量二季度都有不錯表現的核心原因。

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一個關鍵判斷

本號對于深圳房價的判斷是，大調整進入尾聲，后續會進入慢跌、陰跌、橫盤的漫長周期中。

盡管深圳人口競爭力依舊強悍，去年常住人口增量全國第一。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

但房價陰跌形勢依舊難以逆轉。

像深圳這種全國頂級城市，房價筑底反彈是早晚的事情，但即便強悍如深圳，房價想要逆轉，也必須建立在全國宏觀大環境好轉的前提下。

恰如我多次強調的，只有當人們重新相信未來、敢消費、敢貸款、敢承擔風險的時候，房地產市場才可能真正完成筑底。

這是個人判斷、一家之言，僅供參考。

基于這個走勢，我認為：

當下有小孩就學、子女結婚需求著急購房者，可以慢慢挑選，找到合適的、心儀的房子，可以入場，畢竟租房也是要成本。

也是基于這個判斷，沒有硬性購房需求的人，本號認為依舊可以持續等待，畢竟未來若干年都是買方市場，房價不會大波動。

事實上，房地產最容易讓人產生錯覺的地方在于，人們總喜歡把它看成一場短跑，而它本質上是一場馬拉松。

過去二十年，中國人形成了一種集體記憶：買房意味著財富增長，等待意味著錯過機會。但這一輪調整之后，市場邏輯已經發生了根本變化。

未來很長一段時間，房子首先是居住品，其次才是資產。

決定一套房子價值的，也不再只是樓市本身，而是城市的人口、產業、收入、教育、醫療和未來預期。

換句話說，過去是房子帶著城市上漲，未來則是城市帶著房子前行。

深圳之所以值得關注，不是因為它的房價重新站上了6萬元，也不是因為成交量出現回暖，而是因為它依然是全國極少數能夠持續吸引年輕人、資本和產業集聚的城市。

當全國很多城市還在為人口流失而焦慮時，深圳去年常住人口增量依舊位居全國前列；當很多地方還在為產業轉型尋找方向時，深圳已經站在了人工智能、新能源汽車、機器人、生物醫藥等新產業浪潮的前沿。

這意味著，深圳樓市最大的底氣，從來都不是政策，而是城市本身。

房地產終究只是城市發展的映射。

今天深圳樓市所發生的一切，本質上不是一場反彈的開始，也不是調整的結束，而是一座城市在經歷劇烈去泡沫之后，逐漸回歸真實價值的過程。

而這，或許才是這一輪樓市調整最值得關注的地方。

主筆 | 余飛；總編輯 | 余飛

運營 | 麥廣豪

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責任編輯 | 張琪；檢校 | 子非魚