退市后，大悅城終于對自己下死手了

前天（6月21日），隨著一紙公告，大悅城宣布把四大區域公司全砍了。

北方、華東、華南、西南，一夜之間統統打散，換成總部直管的七家城市公司。大悅城沿用了多年的“總部—大區—城市”三級管控，被削成兩級。

不僅如此，業務板塊也迎來了大洗牌。商業物業合并、產業寫字樓獨立、數智化升格。

放在行事講究穩妥的央企地產語境里，算是比較激進的動作，也是一場遲到卻極為慘烈的刮骨療毒。

這場調整，距離田佳琳正式坐上大悅城總經理位子，滿打滿算，還不到三十天。這速度，多少有點“新官上任三把火”的意思。只不過，別人燒火是暖場子，眼下的這把火，是直接燒向了支撐這家央企巨頭的承重墻。

說白了，大悅城這次，是把自己活生生剝了一層皮。

1

大悅城這幾年最痛的病根，不是業務能力不行，而是內部兩個平臺的內耗。

過去很多年，它活得有點像武俠小說里的“雙頭怪”。A股有個大悅城控股，港股有個大悅城地產。

兩套班子，兩套審批，兩套決策體系。很多項目還沒開始干，流程已經先繞了半個中國。這種左腳絆右腳的內耗，硬生生把大悅城拖進了深不見底的泥潭。

這個死結，直到2025年11月大悅城地產完成港股退市，才算開始解開。底下的改革刀鋒，也總算有了揮舞的空間。

不過，退市不是終點，而是新的起點。

退市解決的是資本的藩籬，現在解決的是組織的錯位，而下一步要解決的，是生死問題。

2

如果說砍大區是清理外部防線，那業務板塊的重組，則是大悅城在對自己的核心基因動刀。

商業事業部和物業事業部被打包合并，成立“大悅生活”；產業與寫字樓管理部升格為“產業發展事業部”；產品中心和營銷管理部合并為“開發事業部”。

看懂這個重新洗牌的排序，就看懂了大悅城的新活法。

過去的大悅城，骨子里是個端著獵槍的獵人。 依賴高杠桿、快周轉，拿地、蓋樓、賣住宅，賺取快錢，順便配建一個購物中心作為點綴。

而現在，這個獵人脫下皮草，換上粗布，變成一個精耕細作的農夫。

住宅開發收縮，變成在核心城市的精準補倉，主動退居幕后提供基礎現金流；而手里握著的朝陽大悅城、西單大悅城等頭部頂流IP，要被徹底推向臺前，成為真正的利潤中心。

這其實是在近乎絕望的境地中，對標華潤萬象生活的“向死而生”之舉。華潤把重資產留在母公司，輕資產分拆上市，純商業資管的毛利率能穩在35%以上。

如今，大悅城把“大悅生活”推上前臺，就是要錨定運營收費，把重資產的包袱留給開發事業部去?；颈P，讓商業和物業輕裝上陣，去市場上搏殺。

3

這家央企地產五年換了三任總經理：曹榮根、姚長林、田佳琳。

80后的田佳琳是在上個月正式出任總經理。從時間上看，與眼下的改革幾乎是無縫銜接。

姚長林那一輪改革，把七個大區縮成四個。到了田佳琳時期，四個大區直接沒了。如果說之前砍的是枝葉，這一刀砍的是主干。力度與決心，完全不在一個級別。

很多企業在面臨絕境改革時，喜歡找一個殺氣騰騰的空降兵，但大悅城沒有。田佳琳是典型的大悅城自己培養出來的職業經理人。

這位清華碩士，2006年以管培生身份進了中糧地產，從廈門一個普通的項目工程師干起，西南待過，華南管過，北方帶過。全國四大區域，他一個人干遍了其中三個。

很多時候，最狠的改革并不來自空降兵。反而來自最熟悉體系的人。因為只有親歷過風暴的老兵，才知道哪些流程在空轉，哪些部門在爭權，哪些是阻礙長遠發展的絆腳石。

一個時代的活法結束了，總得有人站出來，埋最后一鍬土。

4

現實的財務底牌，已經不允許大悅城有哪怕一絲一毫的躊躇。

翻開大悅城的賬本，數字觸目驚心：

2022年至2025年， 連續四年凈利潤為負，累計虧損額高達96.58億元，幾乎一口口掏空了過去黃金時代攢下的所有家底。

2025年，公司營業收入僅為308.9億元，較峰值時期直接打了五折。

2026年一季度，盡管營收同比大增46.7%，但歸母凈利潤依然被死死扣在負數區間，經營現金流更從正的6.4億直接逆轉為-6億元。

一家連續虧損四年的房企，需要的已經不是改革，而是一場自救。

未來的時間里，將是決定大悅城命運的生死時刻。商業運營能不能真正撐起利潤？輕資產輸出能不能在紅海中跑通？城市更新能不能接上下一輪增長？這些才是田佳琳真正要面對的考題。

畢竟，最危險的從來不是手術有多疼，而是不敢上手術臺。

想要聯系路數

請向公眾號直接留言發送名片或自我介紹

謝謝