房價下跌“家底變薄”，上海二手房何時能企穩(wěn)？

近期《求是》雜志發(fā)文提振消費(fèi)，再提穩(wěn)房地產(chǎn)市場。文章直言，近年來房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，不少居民感嘆“家底變薄了”，財富效應(yīng)減弱，使居民消費(fèi)開支趨于謹(jǐn)慎。從文章發(fā)出的時間來看，劍指5月宏觀數(shù)據(jù)的不振，拉動經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”，其中“兩駕”投資和消費(fèi)繼續(xù)下行。

5月，消費(fèi)數(shù)據(jù)很不好，社會消費(fèi)品零售總額同比下滑0.6%（自2022年底以來，社零首次出現(xiàn)負(fù)增長），消費(fèi)最低迷的行業(yè)集中在家電、金銀珠寶、家具、汽車、建筑裝潢類等，一半與地產(chǎn)相關(guān)。

5月，投資數(shù)據(jù)也同樣不樂觀。1-5月全國固定資產(chǎn)投資同比下降4.1%，投資下降主要受到房地產(chǎn)市場的拖累。5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比大幅下降24.2%，新建商品房銷售下降13.5%，其中住宅銷售額下降14.1%。

而金融數(shù)據(jù)也能佐證消費(fèi)低迷和房地產(chǎn)市場仍信心不足。首先，房貸數(shù)據(jù)負(fù)增長，4月居民中長期貸款減少了3408億元，5月又減少了571億元，房貸規(guī)模下降意味著新增房貸的規(guī)模低于還貸的規(guī)模，新一波的還貸潮再起；其次，4、5月居民存款罕見兩連降，4月減少1.94萬億元，5月繼續(xù)縮水1100億元，兩個月合計減少2.05萬億。可以推斷，這兩萬億元存款一是沒有進(jìn)樓市投資，因為房貸規(guī)模負(fù)增長了；二是沒有用來消費(fèi)，因為消費(fèi)數(shù)據(jù)也負(fù)增長了。所以這些錢一部分用來還貸，一部分搬到了理財、保險、股市等非銀行機(jī)構(gòu)和領(lǐng)域，也就是說錢在金融機(jī)構(gòu)間空轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)磨底這么久，這一條鏈上串起來的投資開發(fā)、銷售貸款、家具家電裝修需求都沒有實質(zhì)性改善，反而越來越羸弱。

因此，《求是》文章才急迫的指出要打破這種資產(chǎn)價格下跌對消費(fèi)信心的負(fù)向螺旋，加快修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場是關(guān)鍵之一。

而穩(wěn)地產(chǎn)最有希望的肯定是一線城市，但目前一線城市的情況并沒有人系統(tǒng)的梳理過。

從5月統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70城房價中一線城市二手房銷售價格環(huán)比上漲0.4%，今年以來一線城市二手房價格已連續(xù)三個月環(huán)比上漲，似乎出現(xiàn)企穩(wěn)的信號。但僅憑價格指數(shù)并不能斷定市場企穩(wěn)，還需要結(jié)合房地產(chǎn)政策、成交規(guī)模、租售比、調(diào)整幅度與周期等因素綜合分析。

下面我們透過上海二手房市場的數(shù)據(jù)，分析上海二手房市場目前處于哪個階段了。

Part.1

上海二手房市場調(diào)整已進(jìn)入第4年

上海二手房均價在2022年6月達(dá)到頂峰，隨后向下調(diào)整，最低點相對于最高點累計下跌40%。從單個小區(qū)房價變化來看，多數(shù)小區(qū)房價跌幅在35-45%之間，部分在臨港、五大新城邊緣板塊的小區(qū)跌幅超50%。

其中，中心城區(qū)70平米以下老破小最早開始下跌，從2022年1季度起，累計下跌了16個季度，在各面積段中累計跌幅最大。而90平以上各面積段房源在2023年3季度后才開始集中下跌，調(diào)整時間短、下跌幅度小，180平米以上豪宅下跌幅最小。

Part.2

上海救市力度加大，逐步提升市場信心

政策方面，上海穩(wěn)步推出救市政策，逐步調(diào)減前期限制樓市需求的政策。同時大規(guī)模啟動房票安置政策，為樓市注入購買力。2026年1月起，在靜安、浦東、徐匯開始安排收儲符合條件的二手房，在一系列救市手段下，上海二手房成交量持續(xù)放量。

Part.3

二手房成交量連續(xù)3年上漲，置換鏈條重新啟動

2023至2025年上海二手住宅成交量連續(xù)3年上漲，2026年1-4月累計成交量達(dá)8.7萬套。成交量的增長主要受低總價、小戶型二手房成交上漲帶動。總價在300萬元以下的二手房月均成交量從2023年的月均5015套，逐步上漲至2026年的月均1.21萬套，成交占比從33.3%上漲至55.9%，成交大幅放量。

并且二手房成交的傳導(dǎo)鏈條向上調(diào)整。老破小房源在前期調(diào)整中跌幅大、成交占比持續(xù)提升，而4月份總價300萬以下、300-400萬的房源，成交占比下降，成交均價企穩(wěn)。而總價400萬以上各總價段房源成交占比均提升，呈現(xiàn)出樓市置換鏈條向上傳導(dǎo)的跡象。

Part.4

租售比上升，初步具備資產(chǎn)配置屬性

參考香港、紐約的經(jīng)驗，當(dāng)租售比超過大眾投資收益時，將對房價止跌形成有效支撐。

2023年至今，上海租售比呈上升趨勢，主要原因是兩者均處于下跌趨勢中、房價跌幅快過租金跌幅。截至2026年1季度，上海二手房租售比1.7%，仍低于公積金貸款利率2.6%、商貸利率3.06%，但是部分城區(qū)老破小已經(jīng)超過貸款按揭利率。

從我們抽樣的60個小區(qū)來看，市中心70平以下的老破小總體租售比超過2.0%，樣本平均值2.51%，個別小區(qū)接近3%。已經(jīng)超過主流理財收益率、接近公積金貸款利率。在二手房市場上，此類高租售比的老破小房源，被市場關(guān)注、去化速度加快。

因此，可以看出來，上海二手房市場跌幅已經(jīng)夠大、時間夠久，其中市區(qū)老破小和外圍小戶型領(lǐng)跌，大戶型跌幅較小。其次，上海政府大力救市，成交量連續(xù)3年上漲，并且置換鏈條有重新啟動的跡象。并且租售比持續(xù)上升，初步具備資本配置的條件，其中市區(qū)老破小租售比已經(jīng)超過主流理財收益率、接近公積金貸款利率。從房價企穩(wěn)的4個條件來看，上海二手房市場已滿足3個，即政府大力救市、成交量持續(xù)上漲、風(fēng)險出清，以及租售比結(jié)構(gòu)性滿足止跌條件。可見，上海二手房市場已經(jīng)進(jìn)入結(jié)構(gòu)性筑底階段，但拐點的形成（價格筑底回升）仍需要政策、人口、收入等變量的進(jìn)一步支撐。

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