又有6只商業不動產REITs獲批！房企，邁入資管時代！

端午假期前的6月18日，首批四只商業不動產REITs正式上市。

端午假期后的6月22日，第二批6只商業不動產REITs獲批。

商業不動產REITs正式登場，對于手握優質商業不動產的房企而言，迎來更多機會的同時，也將開始邁入資管時代！

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第二批商業不動產REITs獲批

商業不動產REITs啟動時間是2025年年底，政策一出各家企業便積極行動開始申報。

首批商業不動產REITs獲批時間是在2026年4月24日，分別為中金唯品會商業不動產REIT、中信建投首農食品集團商業不動產REIT、匯添富上海地產商業不動產REIT和國泰海通砂之船商業不動產REIT。

這4只商業不動產REITs對應的底層資產分別為鄭州杉杉奧特萊斯項目及哈爾濱杉杉奧特萊斯項目，首農食品集團旗下的優質購物中心——龍德廣場項目，上海市黃浦區的鼎保大廈、鼎博大廈，砂之船（西安）奧特萊斯。

4只REITs的參與主體匯聚地方國有龍頭企業、行業內頭部民營企業等，底層資產涵蓋商業零售、辦公等成熟商業業態，分布于北京、上海、鄭州、西安、哈爾濱等城市的核心區域。

首批4只商業不動產REITs已于2026年6月18日正式上市，上市首日表現最搶眼的是國泰海通砂之船商業不動產REIT，當日上漲11.08%。

隨后的2026年6月22日，證監會官網顯示，6只商業不動產REITs獲批，分別是華夏凱德商業不動產REIT、華夏保利發展商業不動產REIT、華安陸家嘴商業不動產REIT、創金合信北京國資公司商業不動產REIT、華安錦江商業不動產REIT、光大保德信光大安石商業不動產REIT。

這6只商業不動產REITs，成為第二批獲批的商業不動產REITs。

其中，華夏凱德商業不動產REIT底層資產包括深圳來福士廣場綜合體與綿陽凱德廣場·涪城購物中心，總建筑面積340046平方米，總估值約48.11億元。

深圳來福士廣場綜合體項目位于南山區核心地段，涵蓋購物中心、辦公樓及服務式公寓；綿陽項目地處主城區商圈，過去三年維持近滿租狀態，運營表現穩健。

獲批之后，該產品成為境內首單外資商業不動產REITs，擬募集規模為38.73億元，準予募集基金份額4億份。

華夏保利發展商業不動產REIT底層資產包括廣州保利中心及佛山保利水城項目，總估值19.3億元。

其中，廣州保利中心位于廣州天河CBD，總建面約7.94萬平方米，地上38層、地下3層，包含辦公、商業、車位等，2010年投入運營，總可出租面積為63402.97平方米。

佛山保利水城項目是一座總體量約15.3萬平方米的購物中心（商業約11萬平方米、車庫約4.26萬平方米、配套397.94平方米），地上4層、地下1層，2009年投入運營，總可出租面積為61319.99平方米。

根據招募說明書，華夏保利發展商業不動產REIT擬募集規模為19.96億元，準予募集基金份額5億份，2026年凈現金流分派率5.39%，2027年5.41%。原始權益人及關聯方戰略配售不低于20%。

華安陸家嘴商業不動產REIT底層資產為陸家嘴集團旗下的優質資產晶耀前灘項目。

晶耀前灘該項目位于上海浦東新區前灘國際商務區核心板塊，為地鐵6、8、11以及19號線（在建）東方體育中心站上蓋物業，資產范圍包含晶耀前灘T1辦公樓項目以及相關車位、晶耀前灘商場北區及西區、晶耀前灘商場東區及南區，項目2019年9月整體投入運營，截至2025年末可出租面積約6.5萬平方米，租戶數量超170家。

招募說明書顯示，華安陸家嘴商業不動產REIT估值為25.74億元，擬募集規模為25.74億元，準予募集基金份額10億份，2026年、2027年凈現金流分派率分別為4.54%、4.83%。

創金合信北京國資公司商業不動產REIT的底層資產為集智未來項目、隆福寺一期項目，不動產項目估值25.69億元。

其中，集智未來項目位于北京中關村核心區，包含量子芯座、量子銀座共計約5萬平方米的辦公，分別于2002年2月、2003年2月投入運營，重點服務集成電路設計企業，屬國家級孵化器，可出租面積48998.36平方米，目常年保持90%以上的人工智能類企業入駐。

隆福寺一期項目則位于東城區東四路口西北角的核心區位，西連故宮，南接王府井，包含辦公、配套商業，隆福大廈、隆福寺北里整體于2019年8月投入運營，總建面74877.43平方米，可出租面積54792.96平方米。

根據招募說明書，創金合信北京國資公司商業不動產REIT擬募集規模為25.75億元，預計募集基金份額10億份，2026年、2027年凈現金流分派率分別為4.64%、4.77%。

華安錦江商業不動產REIT，底層資產為分布于廣州、鄭州、長沙等18個城市的21家錦江都城酒店，總建筑面積約15.73萬平方米，客房總數超3000間，大部分酒店已穩定運營超10年，不動產項目估值16.84億元。

基金招募說明書顯示，華安錦江商業不動產REIT擬募資規模為17億元，預計募集基金份額7億份。

光大保德信光大安石商業不動產REIT，底層資產為上海靜安大融城和廣東江門大融城。

其中，靜安大融城項目位于上海市靜安區，2018年6月29日開業，總建筑面積約18.9萬平方米；江門大融城項目位于廣東省江門市蓬江區，總建筑面積約12萬平方米。

從第二批獲批的6只REITs的參與主體來看，分別為凱德集團、保利發展、陸家嘴集團、北京國資公司、錦江國際集團等，匯聚了地方國企、央企、外資企業，涵蓋辦公、商業、服務式公寓、科創園區、酒店等，分布于上海、北京、廣州、深圳、佛山、綿陽、武漢等核心區域的優質資產。

華夏保利發展商業不動產REIT，成為首單央企商業不動產REITs！

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房企邁入資管時代

REITs其實并不是什么新鮮事物，但商業不動產REITs在國內則是一個新鮮的事物。

商業不動產REITs2025年底開始落地的背景主要源于?房地產發展模式轉型?、?存量資產盤活需求?及?資本市場完善?三大核心邏輯。

• 一方面在于中國房地產告別“高負債、高杠桿、高周轉”的增量開發模式，轉向“投融管退”閉環的存量運營時代。政策明確要求加快構建房地產發展新模式，商業不動產作為持有型資產的核心載體，亟需金融工具支持從“開發銷售”向“資產管理”轉型 。
• 另一方面，經過這么多年的高速發展之后，我國商業不動產（寫字樓、購物中心、酒店等）存量規模巨大，但證券化率遠低于成熟市場。大量優質資產沉淀在企業和國企手中，缺乏有效的退出和流動性渠道 。傳統債務融資空間受限，房企及國企面臨降負債、優化現金流的需求。
• 同時，在低利率環境下，市場缺乏具備穩定現金流、抗通脹屬性的中長期投資品種。商業不動產REITs兼具股債特性，分派率相對可觀，滿足了保險資金、銀行理財等長期機構資金及居民財富管理的配置需求。

因此，從去年開始，多家房企在組織架構調整中，強化了?資產管理?與?不動產運營?職能，以此來承擔起資產運營的重任。

作為新晉“地產一哥”，今年年初保利發展發布《關于總部組織機構調整的議案》。其中，最顯著的調整為將“運營管理中心”和“產品管理中心”合并調整為“不動產運營中心”。

同時，但面對當前的市場境況，保利發展提出聚焦“三大主業”，分別是不動產投資開發、不動產經營、不動產綜合服務。

據悉，保利發展的不動產運營中心主要聚焦資產全周期價值的深度挖掘，凸顯開發運營并重，全維賦能資產價值。

這實際上傳出了整個行業發展重要的信號，具有風向標意義。

當然，行業發展模式的轉型，商業不動產REITs的開閘，機會只屬于手握優質辦公、商業、酒店、公寓等商業不動產的房企，例如：華潤、保利、龍湖、新城、萬科、大悅城等。

將已經運營成熟的優質商業不動產通過發行REITs的方式上市，對于房企來講不但盤活了沉淀的資產打通資金閉環，同時也優化了財務結構、降低了經營風險，并且逐步實現發展模式的轉型，構建了持續的盈利點。

當然，根據各家的招募說明書，募集的資金主要用于主營業務相關的存量資產收購、新增投資，以及償還債務、補充流動資金等，不會用于購置商品住宅用地。

據悉，半年時間里，全市場已受理商業不動產REITs超過20只，擬募集規模超600億元。

除了已經上市、已經獲批待正式發行上市的10只商業不動產REITs之外，廣發新城吾悅封閉式商業不動產證券投資基金、嘉實首開封閉式商業不動產證券投資基金、紅土創新星河集團封閉式商業不動產證券投資基金、華夏華潤置地封閉式商業不動產證券投資基金等也已經提交申報。

這幾只商業不動產REITs對應的底層資產分別為新城發展的常州天寧吾悅廣場+南通啟東吾悅廣場，首開股份華僑村商街+璞瑅商街+宋家莊福茂項目，星河控股的深圳龍崗星河COCO Park，華潤置地的南通萬象城+臨沂萬象匯……

商業不動產REITs開展不到半年，一些企業在西安優質的商業不動產項目在資產證券化方面也是動作頻頻。

首批上市的4只商業不動產REITs之一國泰海通砂之船商業不動產REIT，就是以西安浐灞的砂之船奧萊為底層資產，項目估值達50.28億元，發售份額為10億份，發行價格5.531元／份，募集資金總額約55.31億元，發行溢價率10%。

另外，去年12月25日，華潤置地攜手中信金石基金、華夏股權共同設立兩只合計規模30億元的購物中心私募股權投資基金，投向西安西咸萬象城、貴陽萬象匯以及大連一處在建購物中心，并明確表示后續優先考慮通過公募REITs退出。

當然，對于所有的商業不動產REITs來講，敲鐘上市只是一個開始。

從首批上市的4只商業不動產REITs表現來看，上市短短幾日，有3只在今天已經跌破了發行價，這說明二級市場整體承壓。

實際上，熱度過后，一切最終還是要回到運營層面，只有真正運營良好的商業不動產，能夠帶給投資人可觀的回報，才能獲得資本市場的認可！