創5年新高，一線城市開掛了？

哎呦喂~中國一線城市的成交量竟然反彈了？！！！

那么，是真的“回暖”復蘇，還是又一次回光返照呢？

好久沒寫房子了，今天就帶大家看看數據，看看2926年上半年樓市到底是“回春”還是“回光返照呢”？

01

北京——2萬套

北京住建委的數據顯示，今年3月份，4月份，5月份北京二手房的網簽成交量分別是19988套、17983套、15800套

從成交數據看，3月份成交量最高，達到1.99萬套，也就是接近2萬套

那么，3、4、5三個月，成交19988套、17983套、15800套，從北京歷史成交數據看，到底算多還是算少呢？

我查了一下，2025年4月份開始到現在12個月二手房成交量大概再1.3萬到1.5萬套左右，以1.5萬套為基準，

那么3月份成交量增加4000套左右、4月份成交量增加2.9萬套、5月份增加0.58萬套·

從成交總量維度看，確實高于過去12個月的平均成交量，但從成交趨勢維度看，3、4、5三個月的成交量是逐漸遞減的

換句話說，對比去年確實變好，但這次的勢頭能否保持住，還不能確定~

6月份截至14號的二手房成交數據是6905套，按這個數據推算6月而首付總成交量再1.4萬到1.6萬之間。

北京2025年全年成交17.4萬套，平均每個月成交大概再1.45萬套，而2026年3-6月份成交量再1.5萬套，每個月多5000到10000套。

從這個維度看，成交數據確實增加~確實比過去12個月的平均量是多的

那么該怎么判斷當下的北京樓市，畢竟竟全網都在喊”北京二手房“成交2萬套，創新高了嗯”

其實呢，北京二手房月成交量在1.3萬套到1.7萬套之間，是比較正常的幅度狀態，屬于不熱也不冷。

同時，我查了2026年3月份成交量最高的月份歷史數據，大家可以看一下：

2021 年 3 月：22172套

2022 年 3 月：17085套

2023 年 3 月：22192套（近五年 3 月最高）

2024 年 3 月：：14280套

2025 年 3 月：19233套

2026 年 3 月：19886套（截至 4 月 1 日官方最終數據）

從歷史同期的數據看，2021年3月份北京樓市成交量最高，達到了2.2萬套，而彼時的宏觀背景是中國樓市大跌歷史巔峰，全國成交量達到了18.3萬億，是國樓市成交量最高的年份。

這一年的3月份，北京二手房成交量是2.2萬套，

而2026年3月，此時的宏觀背景是拉通脹抗通縮、全國商品房成交量腰斬40%，

在這樣的背景下，北京3月份二手房成交量達到1.98萬套，確實是亮眼的數據~

那么，既然3月份成交量攀升，數據確實也是“含金量”十足，是不是就意味著北京樓市回暖了呢？

我剛剛說說了，從成交趨勢看，4、5、6三個月份在1.5萬到1.7之間浮動，并沒有再創新高，這種行情屬于“企穩”，而非“反轉”

為了讓這個問題的答案 更準確，我又查了兩個方面的數據：

第一個方面的數據：掛牌量

——3月份

北京的掛盤了確實在在下降，截止3月份已經降至12.2萬套，如果按照3月份成交量1.98萬套計算，北京二手房6.5個月就已經消化掉了

——5月份

5月份掛盤兩持續下降，比三月份12.2萬套減少3800套，降至11.85萬套

從上面兩張圖能看出，北京的二手房掛牌量從2023年開始攀升，在2024年926之前達到14.22萬套的歷史新高

其后兩年2025年、2026都是下降的·

那么，這說明什么呢？

說明北京二手房掛牌量在最近三年，最低的底線是11.85萬套，最高線是14萬套左右。

所以從供需維度看，北京二手房成交量增加，掛盤量減少是客觀事實，只不過無論成交量還是掛盤量的調整都是“緩慢的”。

價格維度北京房價從均價維度看變化并不大，浮動在0.1%到0.2%，這種均價浮動基本可以忽略不記

但如果聚集到具體樓盤，價格分化及其嚴重：

——舉個上漲的例子

2021開盤銷售價格11.5萬/㎡的海淀 圓明天頌 ，現在漲幅達到35% 成交價格在15.5萬/㎡到16萬/㎡。

——舉個下跌的例子

麗澤 · 太平橋西里的 69㎡的 老破小，2022年成交價格是538萬，現在成交價格是320萬，跌幅超過40%

更多的例子也不贅述累舉了，北京這座城市的特征就是天上陽春白雪、地上下里巴人，漲得繼續漲、跌得繼續跌兩極分化持續割裂

其實呢，北京買房真的不用太糾結，因為新房貴，二手房舊，又想地段好、又想價格便宜這種事情，吃慶豐包子可以實現，在北京買房嘛~就別指望了

從數據維度看趨勢，北京樓市目前二手房成交量攀升到1.5萬套以上，屬于供需趨穩，

如果能繼續守住3-5個月，2027年北京樓市二手房月均成交量不排除攀升到1.6萬套——1.7萬套

成交量持續攀升的背景下，該怎么做家庭房產配置，推薦閱讀《》

02

深圳——漲價而來

3月、4月、5月連續三個月，深圳二手房分別成交了5071套、5644套、5534套，雖然有浮動但波動很小，二手房成交量屬于穩中有進

6月份截至17日深圳二手房成交4545，日均成交是：4545??17=260

那么按照每天成交260套的速度推算，深圳6月份二手房成交量會超過8000套。

不過呢，8000套這個數據對于深圳而言太炸裂，我沒有那么樂觀，

我按照深圳歷史成交量估算，深圳6月份二手房成交量超過6000套，大概率事件·

那么，作為四個一線城市中“跌幅最大”、“下跌最久”的深圳而言，二手房成交量穩中又進，是不是就可以高興的說：

深圳樓市企穩，回春了呢？

答案是否定的，因為深圳二手房掛盤量一直在增加，

深圳二手房在2024年9月份達到當年新高——6.9萬套，其后926救市落地，深圳樓市二手房有一波減少達到6.7萬套到6.6萬套

下圖是2024年掛牌走勢

但短暫減少之后二手房掛盤量繼續攀升，到了2025年深圳二手房掛盤量攀升至7.3萬套

下圖是2025年掛盤量

到了2026年，深圳的二手房掛盤量不降反增：8.05萬套

二手房掛盤量從6.9萬套到7.3萬套再到8.05萬套，增速分別是5.8%、10.27%、16.67%

這說明什么？

說明深圳二手房東拋售的速度越來越快

一方面是二手房成交套數維持在4000套-6000套,也就是5000套上下浮動增速較低；

另外一方面深圳二手房掛盤量卻在不斷增加，且增加速度越來越快這說明了什么？

不僅掛盤增速越來越快，掛盤價格也越來越低、

那么，是不是就可以一錘定音：深圳樓市，不僅沒有回暖還繼續下跌呢？

恰恰相反，

在一個看空大于看多的市場：深圳房價竟然漲了

深圳二手房成交價卻恰恰相反，不僅沒有下跌，還上漲了：5月份成交價格上漲3000元/㎡

那么，該怎么看深圳樓市2026年的小陽春，怎么看待深圳樓市掛盤量、掛牌價格下降，但成交量穩價升呢？

原因內也簡單，深圳改善客戶入場了

深圳剛需客戶購買的總價格段在300萬套到500萬/套，主要集中關外和平布吉

而改善客戶購買的總價格段在500萬/套到1000萬/套，主要集中在福田、南山、寶安和龍華核心區

換句話說，深圳樓市不好的區域，降價也不太好賣，所以二手房光盤量和價格都在拉胯

但核心地段的次新房的成交量占[月均5000套]的比例在上升，這意味著成交價格會上漲

那么為什么3月和4月深圳二手房價格不漲，偏偏5月份上漲呢？

因為4月29日深圳出臺新政，也就是4?29 樓市新政，針對500萬到1000萬集中的南山、福田、寶安新安街道三大核心區放開了限購

所以，政策脈沖擠壓之下，深圳二手房5月份成交量價格攀上了6萬大關

絕大部分人買房都會做按揭，如何正確使用按揭，可以看文章《》

03

上海——創5年新高

上海二手房成交量是四個一線城中最炸裂的，炸裂到什么程度呢？

3月份成交31215套，創過去5年最高，其后的4月份、5月份分別成了了28936套、28023套

大家知道2025年上海二手房全年成交量是多少嗎？

25.45萬套

這意味著2025年上海月均成交量在2.11萬套

現在將2026年3、4、5月份的成交量和2025年的均成交量一對比，大家就會發現，這成交量增長都在30%左右

即便以10年為周期，成績量在3萬套以上，上海也是不見的

所以，上海二手房成交量是真正的炸裂

上海數據比較全，6月還差4天結束，但二手房成交量基本可以估算出來，截止26日超過2萬套，預估6月份不會低于2.1萬套

與此同時，上海二手房掛盤量大幅下降，不僅是大幅下降，而且是持續下降

上海樓市唯一的遺憾就是成交價上不去：二手房成交均價已經在4.3萬到4.5萬浮動了

那么一個有趣的問題就來了：成交量嗷嗷炸裂，怎么價格就是矮矬窮呢？

答案是入門剛需

別看上海樓市天天豪宅售罄，但真正支持上海二手房成交量不斷攀升的主力是入門剛需

啥叫入門剛需？

就是第一次買房，錢少，所以只能買上海便宜的老破小，這樣一來單價和總價就都下來了

從目前的數據看，上海二手房成交量第一主力200萬-300萬為主，第二主力300萬-500萬為主

上海最大的問題是老破小特別多，而且老破小從200萬到800萬都有，帶來的結果就是剛需到改善的置換過程，是“便宜的老破小”置換“貴一些的老破小”

所以呢，上海二手房成交量會很高，但價格上不去

說到底，還是上海房價太貴了，像置換1000萬以上的房子，這個門檻攔住了太多人

置換家庭，該怎么做家庭房產配置，推薦閱讀《》

04

廣州——新房壓枝頭

廣州樓市和另外三個一線城市的邏輯完全不一樣，成交量的第一把交椅是新房，而不是最能代表真實供需關系的二手房~

為什么呢？

因為廣州祭出的大招是提高戶型使用面積，也就是110%、120%、130%的實用率

換句話說，用2房的價格買入3房，甚至是3+1房

這就帶來一個后果：新房成交量快速上漲，二手房成交量雖然沒有大跌但一直都是9000套到10000套

換句話說，在廣州樓市買賣的零和游戲中，大BOSS給新房開了外掛，把本應該是二手房的成交量“轉移到新房上”了

來，先看廣州二手房成交量——

廣州3、4、5三個月分別成交10126、10426、9987套，這個成交相比2025年月均成交量9068套而言有小幅提升

我看了一下，廣州數據比較亂，沒有查到準確的二手房掛盤量數據，但二手房掛盤量在14萬到16萬套是比較多的數據~

新房成交量——

5 月，廣州新房成交 6785 套，環比上漲 23% ；網簽面積 75.15 萬㎡，環比上漲 21% 。

也恰恰因為新房成交量不斷沖高，在廣州一邊降低土拍，一邊去化的策略之下，廣州新房庫存量持續下降

廣州樓市的解藥是城市更新，拆、拆、拆，這一拆一建帶來的剛性需求是廣州的持續的購買力~

城市更新背景下，該怎么做家庭房產配置，推薦閱讀《》

05

說在最后，

1、大會

中國樓市的問題不在樓市，而是在于經濟大環境，也就是提振內需這件事到底什么時候落地舉措~

馬上要開ZZ大會了，在社會消費品負數、居民財產性收入下跌的大背景下，宏大敘事邏輯總要給出回應

2、2026

四個一線城市的樓市是不一樣的，廣州是“新房壓枝頭”、深圳是“改善在入場”、北京和上海是一樣的“兩極分化中間置換特別難”

當下，貿易保護主義的陰霾籠罩全球，地緣沖突此起彼伏，貨幣貶值壓力如影隨形，普通人如何在這場風暴中守護錢袋子？

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