上海房東批量反向換房

上海樓市當下的行情很適合置換。

市場熱度不減，買賣雙方情緒穩(wěn)定，賣房不難，買房也有的挑。

而且一賣一買，無懼行情波動，本身就是最好的對沖。

近期我們也趁機幫不少客戶完成了換房的的動作。

今天就跟大家復(fù)盤一個賣大換小的 典型案例，這兩年接觸了大量的類似房東，很有代表性。

客戶金先生要賣的房子硬傷突出，板塊內(nèi)公認的難售房源；要買的房子，我們幫他精準踩中了性價比高點，實實在在撿了漏。

今天就把這單的完整過程梳理出來，帶你們復(fù)盤一下。

要賣的這套房，硬傷非常突出。

待售房源在普陀甘泉宜川板塊的嘉華苑，一套塔樓戶型。

和普通單棟塔樓不同，這個小區(qū)共有三棟樓，金先生的房子在最西側(cè)樓棟，97 平兩房，全朝東設(shè)計。

僅朝向不佳也就罷了，房源正對著小區(qū)2號樓，樓間距僅10米左右，站在客廳就能看清對面樓棟住戶的室內(nèi)場景，私密性很差。

采光問題更明顯：朝東戶型本就缺少直射陽光，再被前方樓棟完全遮擋，室內(nèi)白天基本只能依靠光線折射照明，整體偏暗。

金先生自住多年，對這些問題習以為常。我們首次實勘時，就把采光不足、私密性差這兩項核心硬傷清晰地跟業(yè)主做了溝通，業(yè)主這才意識到這些問題，以及對房屋流通性的影響。

更棘手的是同小區(qū)競品太多：

90多平的兩房戶型，朝東、朝北的掛牌房源加起來近 10 套。

其中一套競品，99 平的全朝北戶型，雖然朝向一般，但前方無遮擋、視野開闊，買家看房的直觀感受遠好于我們這套。

全盤評估下來，這套房唯一的優(yōu)勢只有24樓的高樓層，再加家里平時有老人在家，看房方便。

硬傷房的清晰去化思路：深耕周邊，精準觸達

這類硬傷突出的房源，很難吸引外區(qū)域客戶，我們當時定的推廣思路很清晰：深耕周邊中介門店，精準觸達內(nèi)環(huán)內(nèi)剛需客群。

第一步先做透房源周邊的中介生態(tài)。

小區(qū)周邊共有 4 家中介門店，我們一家家對接，把房源情況、合作細節(jié)全部溝通到位，依托長期積累的行業(yè)信任，讓周邊門店主推這套房源。

第二步擴大輻射范圍。

甘泉宜川本身被內(nèi)環(huán)線分隔為兩個片區(qū)，房源地處內(nèi)環(huán)內(nèi)，我們便把客群瞄準了想在內(nèi)環(huán)內(nèi)上車、預(yù)算有限的群體—— 或是剛需首套購房者，或是為子女置業(yè)、看重通勤和上學便利性的家庭。

推廣范圍向北覆蓋整個甘泉宜川板塊，向東延伸至上海火車站北廣場的中介密集區(qū)。

推廣周期不到兩個月，房源順利成交。

買家是二孩家庭，購房核心訴求就是離孩子學校近，預(yù)算有限，這套房剛好匹配他們的需求。

最終成交價 415 萬，和此前成交的 99 平朝北戶型持平。

賣房后我們和金先生總結(jié)了一下：同小區(qū)同類型競品多達十余套，能在短時間內(nèi)匹配到精準買家、快速完成脫手，已經(jīng)跑贏了大部分同戶型房源。

后續(xù)簽約、過戶的流程走完，而同小區(qū)不少房源掛牌半年仍無進展，金先生很認可了我們的推廣效果。

在委托我們賣房之前，客戶就已經(jīng)在長寧入手了一套次新三房自住。

這次出手甘泉宜川的這套房子，核心目的很明確：把原本住在附近步梯房里的老人，安置到自己新家周邊。

他的想法很務(wù)實：老人年紀大了，住得近方便日常照應(yīng)，但兩代人同住又容易有生活摩擦，最好就是同片區(qū)各住各的，彼此都自在。

上海置換賣房，4個月還沒賣掉？

試試房外房賣房新方法，平均賣房周期41天

全網(wǎng)賣：350萬粉絲曝光，全城賣：2萬優(yōu)質(zhì)中介資源

立即掃碼免費1V1賣房咨詢

篩選房源：用排除法鎖定高性價比選項

給老人住的房子，預(yù)算卡在 200-300 萬，核心是要帶電梯的一房戶型。

客戶自己先在網(wǎng)上篩了一圈，挑出三個小區(qū)各一套房源發(fā)過來，讓我們幫著把把關(guān)、挑挑毛病。

我們一套套拆解分析，用排除法幫他鎖定了最優(yōu)解。

第一套我們首先排除：老小區(qū)步梯房加裝電梯的戶型。

原因很實際：一是面積性價比低，37 平的戶型報價 200 多萬，同價位的塔樓房源能有50 平，產(chǎn)證面積相差 13 平，單價明顯偏高；

二是加裝電梯的穩(wěn)定性和使用壽命，普遍不如小區(qū)原裝電梯。

而另外兩套塔樓所在的小區(qū)，剛完成美麗家園改造，電梯全部換新，老人居住更穩(wěn)妥。

剩下兩套均為塔樓房源：一套 58 平的一室一廳，裝修成色較好，報價 300 余萬；另一套 50 平的一室戶，為原始裝修，報價 200 萬出頭，兩者差價達 100 萬。

我們給客戶做了客觀分析：這類老塔樓本身保值屬性較弱，長期持有大概率不會有增值空間，兩套房源都能滿足老人自住的核心需求，沒有必要多投入 100 萬的預(yù)算。

為了驗證判斷，我們調(diào)取了兩個小區(qū)的歷史成交數(shù)據(jù)與當前掛牌情況：

300 多萬的房源，小區(qū)內(nèi)還有同戶型掛牌，存在競品，價格也沒有明顯優(yōu)勢；

200 多萬的這套，是整個小區(qū)目前唯一掛牌的一房戶型，競品極少。且小區(qū) 5 月份剛成交一套同戶型，19 樓、位置更靠近高架，成交價 215 萬；當前這套在 20 樓，離高架更遠，掛牌價剛好就是 215 萬，性價比非常突出。

上海置換買房，怕買錯怕買貴？
房外房大數(shù)據(jù)選房系統(tǒng)，全城幫你選好房

高學歷房產(chǎn)分析師+選房師，專家定制方案幫你選對房

立即掃碼免費一對一買房咨詢

所有風險點我們?nèi)刻崆芭挪?/strong>

這套房源臨近內(nèi)環(huán)高架，而居住者是 70 歲的老人，噪音影響是首要排查項。

當天原本是我們的休息日，但查詢平臺帶看數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，這套房源近期帶看量很高，流通性很強，晚一天就可能被其他客戶下定。

我們當天立刻聯(lián)系房東約看房，下午就接上阿姨到了現(xiàn)場。

到現(xiàn)場后我們實測了噪音值：開窗狀態(tài)下約 50 多分貝，關(guān)窗后穩(wěn)定在 45-50分貝，屬于對人體無明顯影響的范圍。

阿姨也在室內(nèi)停留感受了一段時間，表示關(guān)窗后基本感受不到噪音影響，居住沒有問題。

確認噪音無礙后，我們又做了房屋背景排查：先和小區(qū)保安溝通，了解樓棟與房源是否有過異常事件；

又和樓下居住了十余年的原住民住戶閑聊核實 —— 老住戶多為當年動遷安置居民，對小區(qū)各家情況都比較了解。

兩邊均確認房源無異常后，我們才放心推進下一步。

和房東深入溝通后我們了解到，對方因經(jīng)營貸出現(xiàn)資金問題，再不完成交易就將進入法拍流程，因此定價偏低，但要求付款周期短、優(yōu)先全款。

剛好客戶剛完成售房，房款在手，完全可以滿足全款條件，雙方需求高度匹配。

交易平穩(wěn)落地，真正撿了漏。

第二天我們就約了雙方面談。

房東確實處境困難，屬于被動陷入債務(wù)問題才不得不售房。

我們也沒有過度壓價，最終在掛牌價215萬的基礎(chǔ)上談下3萬，以212萬成交，幫客戶再省了一筆預(yù)算。

考慮到房東名下有高額抵押，我們?nèi)套隽巳~資金監(jiān)管，充分保障買賣雙方的交易安全。

交易過程中還有個小插曲：同小區(qū)同期出了一套同戶型法拍房，位于9 樓，最終成交價224萬，還不包含法拍的手續(xù)費、稅費等額外成本。

而我們成交的這套位于20樓，樓層更好、離高架距離更遠，到手價僅212 萬。

算上樓層差價和額外成本，客戶相當于省下了近20 萬。

客戶過戶當天得知這個對比，非常滿意，直說這單實實在在撿了大漏。

此前售房環(huán)節(jié)他就給我們寫過詳細的好評，這次購房結(jié)束后，也主動說要再給我們寫好評。

做房產(chǎn)服務(wù)，核心就是幫客戶把好每一關(guān)：

難售的房源，找對路徑、精準推廣去化；購房的時候，把利弊講透、把風險提前排查、能爭取的優(yōu)惠盡力落實。

客戶心里都有一桿秤，實實在在替他考慮，自然能獲得信任。

換房路上什么事都可能發(fā)生。我們經(jīng)手很多復(fù)雜的置換案例，深刻理解置換房東每一步的焦慮與期待。

我們的價值，就是用專業(yè)規(guī)劃，幫你避坑、省錢、抓住時機，讓你的置換之路走得更穩(wěn)、更省心、結(jié)果更好。

「魔都財觀-房外房旗下矩陣號」

不僅可以提供優(yōu)質(zhì)內(nèi)容，

還為粉絲提供定制選房方案和賣房落地執(zhí)行服務(wù)。

有買賣房需求掃碼添加觀觀老師咨詢