南柯一夢，一篇關于萬科的回望

萬科，愛過。

而且很多人都愛過。

今天，萬科股價正式跌破3元，邁入2字頭，較2021年3月高點，已經跌去了超90%！萬科A頂峰市值近5000億，如今只剩下了350億，財務數據也從每年盈利大幾百億到去年巨虧885億，還從連續分紅三十年到現在再也拿不出一分錢，只能靠深鐵殘喘續命...

地產黃金二十年，一家時代的典范落寞至此，百感交集。

今日回望，投資萬科給我帶來的教訓和思考也非常深刻，我從2021年開始買入到最終割肉，成了持倉最大的虧損，目前的一點持倉只是提醒自己有過這塊疤，記住痛，才能更加敬畏市場。

當然我也不是唯一的踩坑者，有更大更有影響力的V，都在萬科栽了跟頭，比如“騰騰爸”，“老柏樹也有春天”，“紫金陳”，“梁孝永康”...他們付出了巨額虧損，也傾注了情感和精力，最后收獲的卻是無數粉絲們的謾罵和嘲笑。

我今天就分享一篇我在2022年11月寫在雪球的文章，現在看真的覺得愚蠢又搞笑！也希望能給各位帶來一些思考，因為我走過的路很多人即使現在沒走，那以后可能也會走，這就是“不識廬山真面目，只緣身在此山中”的自嗨和虛妄。

你買的A股任何一只股票，都有可能是另一個“萬科”！

11月以來，房地產行業迎來密集政策利好，人民銀行和銀保監會等監督部門先后推出了助力民營開發商融資擴容的“第二支箭”，金融支持房地產十六條，保函置換預售監管資金的三大政策，在行業泥淖中掙扎的各大房企終于迎來久違的生機。

受政策刺激，房地產板塊全線飆升，旭輝控股+210%，碧桂園+170%，龍湖+110%，新城控股從13直接干到22，大漲60%。

在此輪行情下，萬科股價無疑走成了板塊最差標的，沒有之一。

萬科企業漲35%，萬科A僅漲20%。相比同是行業大哥的保利年內創歷史新高，底部已翻倍的表現來講，萬科股價高點下來卻已腰斬！反彈也差強人意，所以就成了大家口中的“綠科“。

但正因為如此，以業內財務最穩健和高水平管理，三十年穩定慷慨分紅的萬科來講，這里面存在巨大的預期差，另外，請別忘了萬科的多元化！萬科依舊是可以展望的。

關于企業：

2018年，我買過一本商界評論雜志，封面赫然醒目：“活下去”！這是萬科在2018年秋季例會上打出的標語。行業為之驚訝，很多人戲謔萬科危言聳聽，即使當年A股面臨全年單邊下跌的大熊市，但行業內其他開放商依舊大步跨越式發展。

我是在2016年進入房地產附屬行業，彼時連續幾年公司下發的年任務量我都可以提前完成，并為后一年留下儲備糧食，完全沒有萬科所傳遞出的那種“寒意“，當時的市場實際情況遠比那三個字更樂觀。

萬科開始“貓冬”，更加注重對現金流的管控，對房地產而言，牢牢把控現金流，在惡劣的融資環境下也能實現自救，這是后面所得到驗證的。囤地也開始更加謹慎，抄底一些更有性價比的地塊，當然也是為了以后產生更好更多的現金流資產。

那時同行在干什么呢？

以碧桂園，恒大，融創為代表的友商則開足馬力，大規模增加土地儲備和開發項目，并采取各種措施加快資金周轉速度，從而進一步加速擴張，加大供給量，銷售額先后超越萬科，用幾年的時間就賣了十幾年的房。

這也成為了后來懸在他們頭上的達摩克利斯之劍，現在的真實情況印證了萬科的先見之明，恒大融創轟然倒塌，碧桂園，旭輝絕地求生，龍湖掌門人也被大家調侃“潤了”。

而萬科依舊活得很好，最新半年報顯示，萬科上半年凈利潤122.2億，同比增長10.6%。按照以往的數據來看，四季度結算金額最高，而且近期郁亮已經在內部號召年終業績沖刺及加大各個渠道的銷售合作力度的會議，今年必定超過去年225億的凈利潤。

萬科作為地產優等生，一直以來都沒有隱藏自己的危機感，從2007年的“拐點論”，2012年的“白銀時代”，到2018年的“活下去”，再到2021年底的“黑鐵時代“，萬科都在提醒著行業即將發生的巨變，而且被逐一驗證。

這樣一家企業，繁華時不驕縱，時刻保持一種理智，在寒冬挫折中也韌性十足，踏實，成熟，穩重，居安思危，如果這是人的品質，我覺得也是值得托付的。

關于持倉：

去年3月底，我從30元關口建倉萬科，在時間和空間上陸續加倉，當時也并沒有想到最終會跌到13元，這是市場的不確定性，無法掌控。也告誡我們即使再看好一只股票，也不要“梭哈”。先設定一個上限倉位，把這部分的資金分批買入。

目前萬科倉位控制在30%，7500股，成本18.7元。如果我在一開始就重倉，一定不會是這個成本。

很多萬科伙伴糾結于成本，因為沒有抄到最低而遺憾，能買到13的萬科實屬幸運，絕大數人已經在20左右打光子彈。但可以從另外一個層面思考，13買入的可能就搏一個反彈到15也就賣掉了，也就掙2元/股。

但你的成本是19，最終你能堅持到25，那么你掙了6元/股。這樣算你也賺的更多，也許就釋懷了。無數的短視行為，看似一時爽，但最終微弱的勝率也會吞噬掉大部分人的資金。

當然，我們無法預測最低到哪里，也無法左右多久能達到我們想要的高點，怎樣做好買入持有的心理建設就很重要了。

關于信心和堅守：

尊重常識，人類對于美好居住環境的向往是永遠不會改變的，不管是原始人搭個棚，還是現代人所追求的洋房別墅大平層，都在不斷地迭代升級。

房地產一定不會是消失的行業，即使萎縮，也只需要在多數人都不看好的階段買入最優秀的企業并持有，頭部企業會有集中度的提升，這是投資房地產最基本的邏輯。

買入萬科并持有這兩年的時間里，大多數人是痛苦的：延綿不斷的下跌接近腰斬，每一次反彈都像是一次比一次低的泄氣皮球，讓人耐心漸失，特別是看到其他板塊一片“欣欣向榮“，即使是同板塊的保利，也已經沖擊歷史高點許久，更是加重了心理負擔，我們開始罵郁亮，開始diss萬科為“狗科”，可是，我們似乎是忘記了初心，當初買入肯定是看好他的。

現在，請保持這份信心！

由于行業內的關系，和萬科有過不少交集，當龍湖金科融創都在以商票保理方式支付貨款時，或者沒有任何資金方式時，萬科依然采用最直接的現金按期支付，現金流就是他的實力，這也是給我最強烈的對比。

投資是一場修行，艱難，漫長，不斷挑戰人性的弱點，貪婪和恐懼，總是大浪淘沙一般，留下來的獲勝者屈指可數。

沒有人告訴我們再走幾步就勝利了，正是因為篤定和堅持，我們才有可能看到希望。即使現在的股王貴州茅臺在經歷當年的“塑化劑“事件，“三公”消費限制也同樣是面臨了市場和政策的雙重打擊，當年買入貴州茅臺的投資者恐怕也是同樣陷入了自我懷疑的窘境，但堅持到最后的，終獲以厚報。

今年6月28日，股東大會上，萬科董事會主席郁亮說到：“目前房地產壓力最大的階段已過，短期市場已經觸底，市場恢復還需要一個緩慢的過程。“

能提前為危機做準備的萬科，這次我依舊相信他們帶給市場的信心也一定會回來！

請再給他一點時間！

這篇文章發表于2022年11月21日，那時萬科股價是15元，不到一個月，2022年12月9日，萬科股價收盤20.46元，正式突破20元，完美呼應了我這邊篇文章，很多讀者事后來祝賀，說我寫的太準了，那時還志得意滿。

但沒想到的是，這也成了萬科截止目前的最高點，隨后萬科傾瀉而下，這個12月也成了最后的逃頂時刻，隨后萬科越跌越抄，套牢了無數人，直到現在萬科還有近50萬戶股東....

曾經對萬科的一切美好希冀全部化為了泡影，他喊著“活下去”，卻在接下來的幾年上杠桿拿了不少高價地，行業出清集中度也沒朝混合所有制的萬科去集中，而是被純正的央國企收編，另外最可恨的是，一直被股民信任的萬科高管層陽奉陰違，一直在萬科外搞影子公司，慢慢掏空萬科的現金流，祝酒勝已經進去，郁亮還在玩失蹤...連老王都退休好多年了，還被不斷卷入萬科引發的漩渦里.....

要不是大股東深圳地鐵，鑒于巨大的沉沒成本和忌憚于萬科崩掉后對自己的牽連，還在幾百億幾百億的往里面砸錢，萬科早就撐不住了，連兩塊的股價都算高了。

對市場還是要有敬畏的，散戶的生態位太弱勢了，財報可以粉飾，喊話可以洗腦，對自己的任何持倉都不要激進沉迷，讓你賺錢的最后可能讓你血本無歸。

記住萬科，他可以變成任何一只你正滿懷信心持有的。