旭輝：從化債標(biāo)桿到全面停付，1000萬(wàn)美元壓垮567億重組

2026年6月29日，旭輝公告無(wú)法支付“選項(xiàng)2最低現(xiàn)金”約1000萬(wàn)美元，并宣布自即日起暫停支付所有境外融資義務(wù)的本金及利息。

而在2025年12月29日，旭輝境外債務(wù)重組正式生效，通過(guò)414億元的重組收益實(shí)現(xiàn)“扭虧為盈”。

當(dāng)時(shí)，林中稱其“為未來(lái)2—3年的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型贏得了寶貴的窗口期”。

僅僅半年時(shí)間，旭輝便從窗口期走到了二次違約。

壹

2026年6月29日晚間旭輝港交所公告，核心信息分為三層：

首先，直接違約的導(dǎo)火索是海外資產(chǎn)處置完全落空。

旭輝此前向債權(quán)人承諾，倫敦持有物業(yè)出售回款專項(xiàng)用于支付今年6月29日到期的“選項(xiàng)2最低現(xiàn)金”分期款，以及6月30日到期的部分新債券攤銷款。

然而，由于海外商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)下行、地緣因素干擾等原因，交易長(zhǎng)期停滯。雖然旭輝多方尋求其他資金來(lái)源，但均未如愿，無(wú)法在選項(xiàng)2最低現(xiàn)金到期時(shí)支付該款項(xiàng)，觸發(fā)正式違約事件。

其次，旭輝明確宣布，自6月29日起永久停止兩類兌付： 第一，取消選項(xiàng)2方案下所有未來(lái)分期最低現(xiàn)金補(bǔ)償，選擇該方案、已經(jīng)大幅讓利打折的債權(quán)人徹底失去約定現(xiàn)金收益； 第二，暫停全部境外融資工具本金、利息支付，覆蓋零息優(yōu)先票據(jù)、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債、境外銀團(tuán)貸款等所有境外負(fù)債，等同于全面凍結(jié)境外債務(wù)兌付。

這意味著，旭輝在2025年底耗費(fèi)數(shù)月談判、高票通過(guò)的境外重組方案，核心現(xiàn)金履約條款全部作廢，上一輪債權(quán)人做出的本金削減、長(zhǎng)期展期讓步付諸東流。

第三，旭輝公告同步披露，就此事項(xiàng)聘請(qǐng)頂級(jí)機(jī)構(gòu)華利安諾基、年利達(dá)律所，重新制定境外債務(wù)整體解決方案。

新一輪債務(wù)重組啟動(dòng)。

不同的是，此前重組是由債權(quán)人占據(jù)主導(dǎo)，旭輝需要拿出現(xiàn)金、資產(chǎn)換取債務(wù)延期；如今旭輝主動(dòng)全面停付，把現(xiàn)金流主動(dòng)權(quán)掌握在自己手中。

新一輪談判必然會(huì)要求債權(quán)人進(jìn)一步讓步。

貳

旭輝2025年12月29日生效的境外重組方案，涉及本息總額約81億美元（約合567億元人民幣），通過(guò)債轉(zhuǎn)股、本金削減等方式預(yù)計(jì)削減債務(wù)約380億元，化債比例達(dá)67%。

作為“誠(chéng)意”象征，方案設(shè)置了合計(jì)4000萬(wàn)美元的“頭部現(xiàn)金”支付條款：重組生效日支付約1000萬(wàn)美元；重組生效后6個(gè)月再支付約1000萬(wàn)美元；重組生效后1年陸續(xù)支付約2000萬(wàn)美元。

6月29日到期的，正是那第二筆1000萬(wàn)美元。

這1000萬(wàn)美元是如何壓垮旭輝567億的重組方案？

按照旭輝的計(jì)劃，出售倫敦一處投資物業(yè)，用所得款項(xiàng)支付這筆錢，順便覆蓋6月30日到期的新債券攤銷款。

出售工作在2026年第一季度取得“階段性進(jìn)展”。

然后，一切開始崩塌。

英國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)惡化，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)停滯，失業(yè)率攀升至5.0%；中東沖突持續(xù)傳導(dǎo)，通脹預(yù)期反彈，英國(guó)基準(zhǔn)利率高達(dá)3.75%；2026年一季度英國(guó)商業(yè)地產(chǎn)交易額環(huán)比大跌超50%，市場(chǎng)信心進(jìn)入冰點(diǎn)。買家意愿被徹底擊潰，交易進(jìn)度嚴(yán)重受阻。

與此同時(shí)，雖然2025年財(cái)報(bào)顯示，旭輝歸母凈利潤(rùn)176.7億元，實(shí)現(xiàn)了扭虧，但這筆利潤(rùn)全部來(lái)自債務(wù)重組一次性會(huì)計(jì)收益，剔除化債收益后，公司核心經(jīng)營(yíng)凈虧損高達(dá)88.87億元。

另一方面，旭輝的銷售規(guī)模也在不斷下降——在巔峰時(shí)期，2021年旭輝全年銷售2403億，但到了2025年，全年合約銷售僅161億元。

進(jìn)入2026年，情況進(jìn)一步惡化。

1-5月，旭輝累計(jì)合同銷售金額僅約39.4億元。按此推算，2026年全年銷售額可能不足百億。

如今再回頭看，當(dāng)初制定境外重組方案時(shí)，旭輝過(guò)度樂觀預(yù)判兩大變量：一是倫敦海外資產(chǎn)可快速高價(jià)變現(xiàn)，二是國(guó)內(nèi)樓市回暖帶動(dòng)銷售大幅修復(fù)。

現(xiàn)實(shí)就是兩大預(yù)期雙雙落空，且方案沒有預(yù)留備用現(xiàn)金流緩沖。

所以，當(dāng)資產(chǎn)處置不及預(yù)期，旭輝立刻觸發(fā)了違約。

半年時(shí)間，從“化債標(biāo)桿”到二次違約。

這1000萬(wàn)美元的缺口，不僅暴露了旭輝的現(xiàn)金流困境，更是整個(gè)“以時(shí)間換空間”式債務(wù)重組模式的底層邏輯漏洞。

2025年12月29日重組生效后，旭輝控股董事局主席林中在2026年新年獻(xiàn)詞中表示，此次重組“為未來(lái)2—3年的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型贏得了寶貴的窗口期”。他提出旭輝將堅(jiān)定轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)、低負(fù)債、高質(zhì)量”的發(fā)展模式。

我們都是事后諸葛亮。

林中的判斷錯(cuò)在哪里？他可能高估了“時(shí)間”的價(jià)值，而低估了“現(xiàn)金流”的剛性。

更深層的問題是：六個(gè)月的“窗口期”對(duì)旭輝來(lái)說(shuō)可能根本不夠。

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型需要時(shí)間、需要資源、需要市場(chǎng)環(huán)境配合。

天時(shí)地利人和，好像都不具備。

截至公告日，公司尚未收到境外債權(quán)人的加速還款通知——這給了旭輝一定的談判空間。

但其面對(duì)的情況卻比半年前嚴(yán)峻得多。

第一輪重組時(shí)，旭輝還有“414億重組收益”的賬面盈利可以講故事。

現(xiàn)在債權(quán)人面對(duì)的是一個(gè)“二次違約”的房企——同樣的管理層、同樣的資產(chǎn)、同樣的困境，只是多了一次“失信”的記錄。

叁

好在，旭輝手里還有三張“底牌”。

第一張：行業(yè)出險(xiǎn)房企中，旭輝交付完成度位居前列，近四年累計(jì)交付近30萬(wàn)套，交付率99%，穩(wěn)定的交付能力讓企業(yè)保留核心品牌價(jià)值，也獲得各地政府、國(guó)資平臺(tái)合作信任，這是旭輝能持續(xù)拿到國(guó)資代建項(xiàng)目的核心基礎(chǔ)。

只要能持續(xù)完成存量項(xiàng)目交付，存量土儲(chǔ)資產(chǎn)價(jià)值不會(huì)徹底清零，旭輝就還會(huì)留在牌桌上。

第二張：旭輝建管累計(jì)在管項(xiàng)目超240個(gè)、建面3600萬(wàn)方，新增項(xiàng)目以地方國(guó)企棚改、爛尾紓困項(xiàng)目為主，回款確定性極強(qiáng)。代建無(wú)需大額資本投入，不受樓市銷售周期拖累，是旭輝脫離高杠桿開發(fā)模式后的核心生存賽道。

第三張：2025年9月完成的100.6億元境內(nèi)債券重組方案不受本次境外違約影響，境內(nèi)債務(wù)約定未來(lái)兩年免付本息，國(guó)內(nèi)項(xiàng)目、銀行開發(fā)貸、合作開發(fā)業(yè)務(wù)依舊可以正常推進(jìn)。境內(nèi)資產(chǎn)、代建、物業(yè)板塊可獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，形成和境外債務(wù)分割的安全現(xiàn)金流底盤，不至于出現(xiàn)境內(nèi)業(yè)務(wù)全線崩塌。