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燕郊御東晟景作為燕郊東部永旺商圈核心實景低密改善大盤，由本土實力房企三河市眾誠易達開發，深耕燕郊 “御字系” 品質住宅，專為本地置換、京津通勤、三代同堂改善家庭打造，全盤實景現房呈現，徹底規避期房延期、品質縮水等置業痛點。

項目坐落于 102 國道與東外環交叉口西北 200 米，永旺夢樂城北 200 米黃金區位，70 年純正住宅產權，支持落戶、劃片公立學校。整體占地 43946㎡，總建面約 12.5 萬㎡，僅規劃 482 戶低密社區，容積率低至 1.5，綠地率高達 38%，在當前燕郊出讓土地中屬于絕版低密指標。社區規劃 9 層電梯洋房、4-6 層疊拼別墅兩類改善產品，人車分流設計，地下精裝車庫配比 1:1.5，車位充足；自持物業統一管理，物業費 2.46 元 /㎡/ 月，毛坯交付給予業主自由家裝空間。

項目摒棄剛需高密度小戶型設計，全部打造 89-200㎡通透改善戶型，兼顧自住舒適度與資產流通性。9 層電梯洋房覆蓋 89-167㎡兩至四居：89㎡兩室兩廳一衛，適合養老自住、單人通勤置業，南北通透搭配全景飄窗，空間利用率高；116㎡三室兩廳兩衛是主流改善爆款，三開間朝南，主臥獨立衛浴，滿足二胎家庭基礎居住；145㎡四室兩廳三衛寬廳戶型，超大觀景陽臺搭配多處拓展贈送空間，親友團聚、居家辦公互不干擾；167㎡雙套房大四居，全屋無遮擋采光，是三代同堂終極改善首選。

4-6 層疊拼產品涵蓋 135-200㎡，下疊私屬庭院 + 雙層地下空間，中疊電梯直達入戶、贈送空中露臺，上疊頂層全景視野，全部獨立玄關設計，私密墅居體驗，片區同類產品供應量稀缺，轉手、出租優勢顯著。所有戶型均遵循大面寬、短進深設計邏輯，通風采光優于區域多數高層樓盤。

戶型圖品鑒

戶型圖品鑒

不同于新區規劃留白，御東晟景所處永旺板塊歷經十余年開發，商業、教育、醫療、交通全部實景落地，無需等待配套兌現。商業方面，項目南側 200 米直達北三縣大型商業綜合體永旺夢樂城，影院、品牌零售、親子樂園、特色餐飲全覆蓋；商超內部完成 AI 智慧零售升級，消費體驗全面迭代。

沿街連片社區底商成熟運營，生鮮市集、藥店、銀行、健身會所環繞，下樓即可滿足日常衣食住行需求，形成燕郊東部核心消費商圈。教育資源穩定優質，劃片三河市第七小學、冶金中學九年一貫制公立學府，目送式上學減少通勤奔波；周邊多所普惠幼兒園形成 3-18 歲全齡教育閉環，依托京津冀學籍互通政策，子女跨京轉學、升學流程更加便捷。醫療康養資源環伺，燕達國際健康城、中美醫院、二三醫院 15 分鐘生活圈全覆蓋，開通北京三甲醫院綠色轉診通道，跨省醫保直接結算

片區規劃社區康養驛站，適配老人長期居家養老需求。社區內部打造全齡景觀園林，中央景觀軸、休閑健身步道、兒童游樂區、老年休閑廣場分區布局，精裝入戶大堂、公共直飲水系統、智能安防系統配齊，482 戶小規模社區圈層純粹，居住人群以北京通勤白領、本地置換高凈值家庭為主，居住氛圍安靜舒適。

燕郊最大價值增量點 —— 地鐵 22 號線（平谷線）計劃 2026 年底全線通車，作為全國首條跨省市域快線，最高時速 160km/h，燕郊站至北京副中心僅 9 分鐘，直達朝陽 CBD 約 28 分鐘，徹底告別自駕高速擁堵的通勤痛點騰訊網。項目距燕郊站僅 5 公里，自駕 10 分鐘直達站點，片區同步規劃社區接駁專線，實現家門口直達地鐵口。站點周邊規劃大型 TOD 商業綜合體，寫字樓、購物中心、便民服務中心同步落地，軌道樞紐將持續導入人流，帶動片區住宅租金、二手房流通性穩步提升。全域 43 條跨省公交持續加密，項目門口 816、817、930 等線路直達國貿、通州，形成地鐵 + 公交 + 自駕三維一體通勤網絡，大幅拉近燕郊與北京的時空距離。

依據燕郊 2021-2035 城市總體規劃，東部片區未來三年集中落地多條道路改造工程。縱向東外環全線拓寬翻新，102 國道完成市政景觀化改造，增設非機動車道與景觀綠化帶；橫向神威北大街東延、徐尹路快速路建成通車，為通燕高速分流，新增免費進京通道。通燕、京秦、京平三大高速出入口 10 分鐘全覆蓋，形成閉環高速路網，跨城出行效率大幅提升。全域地下管網、220 千伏輸變電工程已全部完工，供水、供電、通信配套全面升級，不存在新區基建等待周期，城市界面持續煥新。

（三）永旺商圈持續擴容，板塊商業能級穩步躍升

當前永旺商圈已是燕郊東部成熟消費核心，后續規劃持續加碼商業配套。永旺夢樂城不斷迭代高端零售、沉浸式親子、特色餐飲業態，沿街規劃多層臨街商業集群，補齊休閑會所、大型健身場館等業態；片區遠期預留大型商業綜合體、星級酒店用地，打造對標通州運河商務區的區域消費中心，商圈能級持續升級，長期支撐周邊住宅居住價值與商業租金收益。同時東外環沿線規劃濱河休閑步道、城市口袋公園，片區綠化覆蓋率逐年提升，實現繁華商業與生態休閑雙向兼顧。

本項目精準匹配四類置業需求：燕郊本地置換家庭，厭倦高層擁擠，追求低密品質升級；北京通州、國貿通勤上班族，看重現成配套、高效雙城通勤；三代同堂自住家庭，大四居、疊拼兼顧子女上學與老人康養；環京長期資產配置、養老自住購房者，偏愛成熟商圈、完善醫療，規避新區配套兌現風險。

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