指數(shù)基金再迎“新玩家”入局

導(dǎo)語：新獲批的公募REITs指數(shù)基金有望成為新的理財替代品。

7月份公募基金將迎來首批公募REITs指數(shù)基金。

根據(jù)證監(jiān)會官網(wǎng)顯示， 6月17日，首批由易方達(dá)、華夏、南方、中金四家基金公司集體上報的4只中證REITs全收益指數(shù)證券投資基金已正式獲批，并于7月1日開始正式發(fā)售。

REITs基金（Real Estate Investment Trusts，不動產(chǎn)投資信托基金）是由專業(yè)機構(gòu)經(jīng)營管理，主要投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定租金收入的不動產(chǎn)項目（如寫字樓、商場、物流園、基礎(chǔ)設(shè)施等），并將絕大部分收益定期以分紅的形式分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。

REITs基金為投資者提供了穩(wěn)定分紅的配置型產(chǎn)品，讓普通投資者也能“像收租一樣”參與不動產(chǎn)投資，并獲取穩(wěn)定收益。

7月1日開始正式發(fā)售的4只REITs指數(shù)基金將緊密跟蹤中證REITs全收益指數(shù)，底層標(biāo)的包含超50只優(yōu)質(zhì)的REITs基金。

此次REITs指數(shù)基金的獲批，不僅填補了國內(nèi)REITs指數(shù)基金的空白，更是REITs發(fā)展的一個里程碑。

截至今年6月份，恰好是我國公募REITs正式發(fā)行5周年。

01公募REITs當(dāng)前境況

國內(nèi)的公募REITs起步較晚，發(fā)行初期曾一度火爆出圈。

多只產(chǎn)品一日售罄。由于個別基金大幅超額募資，最終導(dǎo)致公眾配售比例以最低僅1.5%的比例配售。

然而2022年后REITs基金由于受宏觀經(jīng)濟波動影響，尤其是房地產(chǎn)預(yù)期轉(zhuǎn)弱，致使部分園區(qū)出租率下滑、租金單價出現(xiàn)負(fù)增長。投資者開始重估底層資產(chǎn)收益。

致使二級市場上市交易的REITs基金收益下滑，后續(xù)新發(fā)產(chǎn)品遇冷，甚至出現(xiàn)募集失敗或大幅下調(diào)募集規(guī)模的情況。

直至2024年2月，證監(jiān)會發(fā)布會計類4號文，明確REITs權(quán)益屬性、允許FVOCI記賬，為長期資金入市去除制度障礙；疊加無風(fēng)險利率持續(xù)下行導(dǎo)致資產(chǎn)荒加劇，REITs作為高分紅資產(chǎn)的比價優(yōu)勢凸顯，市場由此開啟理性回歸。

此后隨著化債推進(jìn)及部分行業(yè)經(jīng)營邊際改善，REITs基金開始在波動中企穩(wěn)回升。

盡管公募REITs經(jīng)歷了發(fā)展波折，但在發(fā)行后的5年間依然通過增加產(chǎn)品數(shù)量及規(guī)模實現(xiàn)了快速躍升，截至今年6月底，REITs規(guī)模超2000億。

并且當(dāng)前正處于擴容加速期。

6月18日，4單商業(yè)不動產(chǎn)REITs在上交所掛牌上市；6月25日，市場又有6單商業(yè)不動產(chǎn)REITs獲批。

短短數(shù)日內(nèi)，已有10單商業(yè)不動產(chǎn)REITs進(jìn)入投資者視野。

02 公募REITs的配置優(yōu)勢

公募REITs為投資者提供了具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的投資產(chǎn)品。但它和具備分紅能力的紅利基金等具有本質(zhì)差異。

相比美國公募REITs，國內(nèi)公募REITs在產(chǎn)品設(shè)計上具有一定的特色。

REITs收益依賴底層資產(chǎn)運營現(xiàn)金流，受政策擴容驅(qū)動明顯，而紅利基金受企業(yè)經(jīng)營周期與權(quán)益市場波動影響更大，兩者的相關(guān)系數(shù)較低。

公募REITs的總回報本質(zhì)上由兩部分構(gòu)成：資本利得（價格變動）+分紅收益。

截至2026年6月底，公募REITs近一年平均派息率約5.37%，而同期10年期國債收益率僅約1.73%，息差超過360BP，REITs在當(dāng)前低利率環(huán)境下具備顯著的配置價值。

其次，雖然REITs在國內(nèi)起步較晚，但國內(nèi)REITs普遍采用“公募基金+ABS”雙層封閉式架構(gòu)，底層資產(chǎn)以高速、倉儲、保租房、產(chǎn)業(yè)園等剛需基建為主。

國內(nèi)已上市的REITs多為優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項目，租金和收費收入方面相對穩(wěn)定。

并且我國監(jiān)管強制每年分配90%以上可供分配現(xiàn)金流。國內(nèi)REITs杠桿管控更嚴(yán)格、底層現(xiàn)金流可預(yù)測性強。

從近幾年基金的收益情況可以看出來，REITs分紅收益率顯著高于債券和銀行理財，在低利率環(huán)境下具備顯著配置價值。

尤其產(chǎn)權(quán)類年均分派率4%-5%，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園和倉儲物流可達(dá)5.5%以上；經(jīng)營權(quán)類可達(dá)7%-10%，部分優(yōu)質(zhì)高速公路REITs分派率甚至超過10%。

此次新獲批的4只公募REITs指數(shù)基金緊密跟蹤REITs指數(shù)，底層持倉覆蓋超50只REITs產(chǎn)品。單只3億元上限，合計募集12億元，將為REITs市場的流動性注入新的活水。

值得注意的是，此次公募REITs指數(shù)基金對個人投資者實行持有7天以上免贖回費的產(chǎn)品設(shè)計。

為短期交易者提供了充足的便利，在滿足投資者流動性需求的同時，也降低了短期申贖成本。

03 REITs發(fā)展趨勢

截至6月底，國內(nèi)已成立公募REITs共計93只，目前仍處于產(chǎn)品與規(guī)模同步擴張的階段。

從國內(nèi)REITs的發(fā)展路徑來看，隨著底層資產(chǎn)類型不斷豐富、擴募機制逐步完善以及投資者結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，未來市場仍有較大的增長空間。

中國REITs市值占GDP比重目前僅約0.2%，而美國為4.9%、日本為2.6%。若以美國成熟市場為參照，中國REITs市場遠(yuǎn)期規(guī)模有望達(dá)到萬億級別。

近年來，REITs市場持續(xù)擴容。

從2021年至2026年，整體規(guī)模年復(fù)合增長率（CAGR）超過55%，已成為中國資本市場中增長最快的資產(chǎn)類別之一。

在資產(chǎn)荒背景下，REITs的配置價值進(jìn)一步凸顯。

隨著傳統(tǒng)固收資產(chǎn)收益率中樞下行、優(yōu)質(zhì)信用債供給收縮，機構(gòu)資金對“低波動+穩(wěn)定現(xiàn)金流”資產(chǎn)的需求持續(xù)提升。

REITs底層資產(chǎn)具備準(zhǔn)固收屬性，同時疊加權(quán)益屬性帶來的通脹對沖能力，使其在大類資產(chǎn)配置中的“替代性收益資產(chǎn)”角色逐步強化，成為險資、銀行理財及長期資金的重要配置方向之一。

在發(fā)行機構(gòu)方面，頭部公募基金已形成差異化布局。

其中，華夏基金在REITs領(lǐng)域具備明顯領(lǐng)先優(yōu)勢，目前管理REITs產(chǎn)品20只，規(guī)模達(dá)445.99億元，占全市場約21%。

其在REITs產(chǎn)品運營與資產(chǎn)管理方面積累的經(jīng)驗，也為其在相關(guān)指數(shù)產(chǎn)品管理中提供了堅實基礎(chǔ)。

中金基金是REITs市場的早期參與者與重要推動力量，旗下中金普洛斯REIT、中金安徽交控REIT等產(chǎn)品在相關(guān)指數(shù)中均為前五大權(quán)重成分。

易方達(dá)基金與南方基金則作為公募行業(yè)頭部機構(gòu)，在被動指數(shù)基金管理方面具備較強優(yōu)勢，擁有成熟的指數(shù)復(fù)制與產(chǎn)品運營體系。

對此次獲批的4只指數(shù)型REITs基金，四家管理人共同形成了“2+2”的差異化競爭格局。

一方面，華夏基金與中金基金作為REITs市場的早期參與者與深度管理者，更偏向“REITs專業(yè)派”，依托較早的市場實踐與底層資產(chǎn)運營經(jīng)驗，在指數(shù)跟蹤精度、成分券動態(tài)調(diào)整以及分紅管理等方面具備一定先發(fā)優(yōu)勢。

另一方面，易方達(dá)基金與南方基金則作為指數(shù)基金領(lǐng)域的頭部機構(gòu)，更偏向“指數(shù)基金巨頭”，憑借龐大的指數(shù)產(chǎn)品管理規(guī)模與成熟的被動投資體系，在費率競爭、渠道覆蓋以及二級市場流動性管理方面優(yōu)勢更為突出。

整體來看，這種“專業(yè)深耕+規(guī)模運營”的雙軌格局，有望在競爭中持續(xù)推動產(chǎn)品創(chuàng)新與機制優(yōu)化，進(jìn)一步提升市場效率，并在長期為投資者帶來更具性價比的配置選擇。

未來REITs制度體系有望在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、投資約束與配套機制上持續(xù)優(yōu)化，通過優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與適度放寬杠桿約束，提升整體運作效率與資產(chǎn)配置靈活性。

同時，隨著稅收中性安排的逐步落地以及底層資產(chǎn)類型的不斷豐富，REITs市場的廣度與深度也有望進(jìn)一步擴展，長期制度紅利釋放空間巨大。