9家物業(yè)集體上黑榜：小區(qū)換不掉的"黑物業(yè)"，終于有人管了！

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6月底，西安新城區(qū)一口氣公布了2026年首批物業(yè)"紅黑榜"。

11個(gè)小區(qū)上紅榜，9個(gè)小區(qū)上黑榜。

這個(gè)比例，說"十個(gè)物業(yè)三個(gè)坑"可能都保守了。

更耐人尋味的是黑榜物業(yè)的共性：保潔綠化缺位、電梯消防失修、投訴石沉大海、收支從不公示——幾乎是全國(guó)小區(qū)物業(yè)問題的標(biāo)準(zhǔn)復(fù)刻。

而就在十幾天前，西安住建局剛剛發(fā)布了一份《物業(yè)服務(wù)退出專項(xiàng)指導(dǎo)意見》，給全市物業(yè)公司劃下了三條"生死線"。

這份文件的分量，可能比十張紅黑榜加起來還重。

收繳率16.7%，欠費(fèi)1400萬：物業(yè)先"撂挑子"了

先看兩個(gè)近期發(fā)生在西安的真實(shí)案例，挺有代表性的。

案例一：某品牌房企配套小區(qū)

今年5月15日，這個(gè)小區(qū)的物業(yè)公司突然發(fā)了一份撤場(chǎng)告知，說8月份就要正式撤走。

撤場(chǎng)原因說得很直接：小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率只有16.7%，累計(jì)欠費(fèi)超過1400萬元，公司長(zhǎng)期虧損，實(shí)在扛不住了。

16.7%是什么概念？100戶業(yè)主里，只有17戶在交物業(yè)費(fèi)。剩下的83戶，要么覺得服務(wù)不值這個(gè)價(jià)，要么就是拖著不交。

這個(gè)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)是1.6元/平，不算貴。但業(yè)主為什么不交？

公開投訴平臺(tái)上，業(yè)主反映的問題集中在：公共收益不透明、設(shè)施維修不及時(shí)、環(huán)境衛(wèi)生管理不到位、部分公共設(shè)備長(zhǎng)期損壞……

典型的"服務(wù)差→拒繳費(fèi)→服務(wù)更差→更多人拒繳"的死循環(huán)。

如果說上面這個(gè)小區(qū)是"沒錢了要撤"，那下面這個(gè)更夸張。

案例二：某大型社區(qū)

這個(gè)小區(qū)將近4000戶，業(yè)主們本來在走程序換物業(yè)，計(jì)劃6月1日終止原物業(yè)合同。

結(jié)果流程還沒走完，新物業(yè)還沒進(jìn)場(chǎng)，老物業(yè)在6月1日凌晨直接集體撤了。

保安全部離崗，崗?fù)し忾T，小區(qū)大門敞開沒人管，部分公共設(shè)備直接斷電。一個(gè)近4000戶的大型社區(qū)，瞬間進(jìn)入"無政府狀態(tài)"。

物業(yè)的說法是：物業(yè)費(fèi)收繳率太低，公司已經(jīng)墊付了上百萬，實(shí)在撐不下去了。

但業(yè)主顯然不買賬——你服務(wù)做好了，誰會(huì)不交物業(yè)費(fèi)？

這兩個(gè)小區(qū)的遭遇，只是全國(guó)物業(yè)困境的一個(gè)縮影。

業(yè)主覺得物業(yè)不作為、亂收費(fèi)；物業(yè)覺得業(yè)主難伺候、沒錢賺。兩邊都覺得自己有理，最后就是兩敗俱傷。

320萬+

2025年全國(guó)物業(yè)相關(guān)投訴量

住建部門的數(shù)據(jù)顯示，僅2025年全國(guó)受理的物業(yè)相關(guān)投訴就超過320萬件。小區(qū)矛盾、群眾信訪、12345熱線積壓工單，半數(shù)源頭都指向物業(yè)亂象。

西安劃出三條"生死線"：這幾類物業(yè)，該清就得清

面對(duì)越來越多的物業(yè)糾紛和撤場(chǎng)事件，西安這次是動(dòng)真格了。

6月12日，西安市住建局發(fā)布《物業(yè)服務(wù)退出專項(xiàng)指導(dǎo)意見》，明確了三類物業(yè)必須清退出市場(chǎng)：

• 連續(xù)2年業(yè)主滿意度低于50%——業(yè)主用腳投票，服務(wù)不行就得走
• 信用評(píng)價(jià)連續(xù)2年全市排名后10位——行業(yè)末位淘汰，倒逼企業(yè)提質(zhì)
• 服務(wù)缺位、投訴率高且拒不整改——占著位子不干活，那就別占了

這三條線，每一條都戳中了當(dāng)前物業(yè)行業(yè)的痛點(diǎn)。

而且這份文件不是只喊口號(hào)，它把物業(yè)退出的全流程都給規(guī)范了：

物業(yè)退出流程規(guī)范（核心條款）

? 物業(yè)主動(dòng)撤場(chǎng)：需提前90天公示告知

? 業(yè)主主動(dòng)解約：提前60天發(fā)通知

? 新物業(yè)選聘：解約后業(yè)委會(huì)15日內(nèi)完成簽約

? 原物業(yè)離場(chǎng)：合同終止15日內(nèi)必須退場(chǎng)，不得以債務(wù)糾紛滯留

? 空檔期兜底：街道48小時(shí)內(nèi)啟動(dòng)臨時(shí)托管，保障基礎(chǔ)服務(wù)

? 拒不退場(chǎng)：行政處罰+信用黑名單+跨部門聯(lián)合懲戒

最關(guān)鍵的是最后兩條：街道兜底+拒不退場(chǎng)聯(lián)合懲戒。

以前很多小區(qū)換物業(yè)，最難的就是"請(qǐng)神容易送神難"——老物業(yè)賴著不走，新物業(yè)進(jìn)不來，兩邊僵持，遭殃的是業(yè)主。

現(xiàn)在有了明確的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和懲戒措施，"賴著不走"這一招，不好使了。

不止西安：全國(guó)都在給物業(yè)"緊螺絲"

西安的動(dòng)作不是個(gè)例。

今年以來，全國(guó)多個(gè)城市都在密集出臺(tái)物業(yè)監(jiān)管政策，核心就一件事：讓好物業(yè)留下來，讓差物業(yè)走出去。

我們梳理了一下，各地的整治方向高度一致，都瞄準(zhǔn)了這幾個(gè)老大難問題：

第一個(gè)，公共收益"糊涂賬"。

電梯廣告、地面車位、快遞柜進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、擺攤租金……這些錢本來是全體業(yè)主的，但很多物業(yè)把它們當(dāng)成了自己的"小金庫(kù)"。

全國(guó)抽樣調(diào)查顯示，僅10.8%的物業(yè)能做到公共收益賬目清晰、按期公示，超八成小區(qū)的公共收益長(zhǎng)期是本糊涂賬。

現(xiàn)在各地的整治辦法很直接：?jiǎn)为?dú)建賬、定期公示、業(yè)主可查。不公示的，罰款；侵占的，追刑責(zé)。

西安的"百日行動(dòng)"里，累計(jì)排查出公共收益問題2536個(gè)，完成整改2276個(gè)，督促2841家物業(yè)建立了公共收益收支臺(tái)賬。

第二個(gè)，物業(yè)退出"爛攤子"。

像西安翠屏灣這種"說走就走"的物業(yè)，以前還真沒什么好辦法。但現(xiàn)在不一樣了——

江蘇東臺(tái)有個(gè)小區(qū)，業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)后，物業(yè)拒不退場(chǎng)，最后住建局直接開了16萬元罰單。

安徽馬鞍山通報(bào)的案例里，有小區(qū)物業(yè)合同終止后不退還業(yè)主物業(yè)費(fèi)、裝修保證金，主管部門責(zé)令限期清退，不退就納入失信名單。

第三個(gè)，基層治理"空架子"。

很多小區(qū)的問題，本質(zhì)是沒人管、管不了。業(yè)委會(huì)成立難、運(yùn)作難，物業(yè)缺乏有效監(jiān)督。

西安的數(shù)據(jù)是：全市業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）組建率已經(jīng)達(dá)到94.33%。這個(gè)數(shù)字很說明問題——當(dāng)絕大多數(shù)小區(qū)都有了業(yè)主自治組織，物業(yè)就不能再"一手遮天"了。

業(yè)主必看：遇到"黑物業(yè)"，這5招比"拒交物業(yè)費(fèi)"管用

很多業(yè)主面對(duì)不滿意的物業(yè)，第一反應(yīng)就是"拒交物業(yè)費(fèi)"。

但說實(shí)話，這是個(gè)"傷敵一千自損八百"的辦法。你不交錢，物業(yè)更有理由降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，最后小區(qū)越來越差，倒霉的還是自己。

真正有效的維權(quán)，得靠規(guī)則、靠證據(jù)、靠合法渠道。這里整理了5個(gè)實(shí)操性很強(qiáng)的辦法：

• 先查"雙曬"公示

  現(xiàn)在很多城市要求物業(yè)"曬服務(wù)內(nèi)容、曬收支情況"。先去小區(qū)公告欄或者業(yè)主群里找，有沒有按季度公示公共收益、物業(yè)費(fèi)收支明細(xì)。沒有的話，直接向街道和住建局投訴，一投一個(gè)準(zhǔn)。

• 保留證據(jù)很重要

  電梯壞了多久沒修？消防通道是不是常年被堵？保潔多久沒掃一次？拍照、錄像、記錄報(bào)修時(shí)間和物業(yè)回復(fù)。這些證據(jù)在投訴、調(diào)解甚至訴訟中，都是你最有力的武器。

• 12345熱線比你想象的管用

  很多人覺得打12345沒用，其實(shí)不然。現(xiàn)在各地都在推行"接訴即辦"，投訴量直接和物業(yè)信用評(píng)分掛鉤。投訴多了，物業(yè)的信用分往下掉，招投標(biāo)受影響，它才會(huì)真的重視。

• 推動(dòng)成立業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）

  單個(gè)業(yè)主的聲音很弱，但業(yè)委會(huì)是合法的自治組織，可以直接對(duì)接物業(yè)、街道、住建部門。有了業(yè)委會(huì)，才能真正行使業(yè)主的監(jiān)督權(quán)、選聘權(quán)。西安94%的組建率，說明這件事沒你想的那么難。

• 物業(yè)撤場(chǎng)了別慌，找街道兜底

  如果真的遇到物業(yè)"跑路"，記住：街道有責(zé)任在48小時(shí)內(nèi)啟動(dòng)臨時(shí)托管。沒人管就找社區(qū)、找街道，這是官方規(guī)定的托底機(jī)制，不是業(yè)主自己的事。

物業(yè)這個(gè)事，說復(fù)雜也復(fù)雜，說簡(jiǎn)單也簡(jiǎn)單。

本質(zhì)上就是一場(chǎng)交易：業(yè)主出錢，物業(yè)出力。錢到位了，服務(wù)也要到位；服務(wù)到位了，錢自然也收得上來。

但現(xiàn)實(shí)中，這場(chǎng)交易往往因?yàn)樾畔⒉煌该鳌⒈O(jiān)管不到位、權(quán)責(zé)不清晰，變成了互相猜忌、互相消耗的"零和博弈"。

好消息是，風(fēng)向在變。

從紅黑榜制度到退出機(jī)制，從公共收益公示到信用監(jiān)管，越來越多的城市在給物業(yè)行業(yè)"立規(guī)矩"。規(guī)矩立起來了，好物業(yè)才能脫穎而出，差物業(yè)才會(huì)被淘汰。

而對(duì)于我們每一個(gè)業(yè)主來說，與其抱怨物業(yè)不好，不如學(xué)會(huì)用規(guī)則保護(hù)自己的權(quán)益。畢竟，小區(qū)是誰的？是我們業(yè)主自己的。

你的小區(qū)物業(yè)怎么樣？有沒有遇到過類似的糟心事？歡迎在評(píng)論區(qū)聊聊。

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