韓國嚴管外國人買房 但中國買家熱情仍高

韓國政府近年來不斷加強對外國人購房的監管，試圖抑制首都圈房地產過熱和外部資金流入。但從最新數據來看，外國人購房熱情仍然不低，其中中國買家依然是最大群體。

韓國法院登記信息廣場3日公布的數據顯示，今年1至5月，共有736名外國人在首爾購買公寓、商住兩用樓等住宅，并申請產權轉移登記。雖然這一數字同比小幅下降1.6%，但與2024年同期相比仍增長18.7%。

這說明，韓國政府加強監管后，外國人購房并沒有明顯降溫。

去年8月，韓國政府將首爾全域、仁川7個行政區以及京畿道23個市、郡劃定為外國人土地交易許可區域。根據規定，外國人在這些地區購買住宅，需要事先獲得地方政府批準，并且必須實際居住滿兩年。

今年2月起，外國購房者還必須提交資金籌措計劃書及相關證明材料。

從制度上看，這已經不是簡單的購房登記，而是明顯提高了外籍購房門檻。

政府希望通過事前許可、實際居住義務和資金來源審查，防止外國人以投資、投機、空置持有等方式推高房價。尤其是在首爾和首都圈房價長期高企的背景下，外籍資金購房容易引發本地居民的不滿。

新規剛執行后，確實曾產生一定影響。

去年8月起，在首爾購房的外國人一度降至每月200人以下。但進入今年后，購房趨勢再次回升。今年1月在首爾購房的外國人為139人，4月已增至186人。

這表明，監管政策在短期內起到了一定降溫作用，但并沒有從根本上改變外國人對首爾房產的需求。

從國籍來看，中國買家仍然占據最大比例。

今年1至5月，在首爾購房的外國人中，中國籍買家為285人，占總數的38.7%，接近四成。也就是說，每10名在首爾購房的外國人中，約有4名來自中國。

從購房區域來看，中國買家主要集中在九老區、衿川區和永登浦區等地區。這些區域相較江南核心地段價格更低，交通和生活便利性較強，也聚集了較多外國居民和產業人口。

與此同時，中國買家在江南區、瑞草區和松坡區也完成了16宗住宅交易。

這說明，中國買家的購房行為并不只集中在中低價區域，也開始覆蓋部分高端住宅市場。

專門面向中文用戶提供海外房源信息的平臺“居外網”上，也設有韓國房產專區，積極推介首爾高端住宅。其中包括瑞草區“RAEMIAN ONE BAILEY”、Acro首爾林等知名豪宅項目。

這類平臺的存在，說明韓國房產已經被納入部分中文投資者的海外資產配置視野。

對部分海外買家來說，首爾房產具有幾種吸引力。

第一，韓國地理位置近，文化距離相對較小。

對于中國買家來說，韓國距離近，交通便利，生活方式、教育環境、醫療資源和商業設施較熟悉，因此購房門檻心理上相對較低。

第二，首爾核心區房產具有稀缺性。

江南、瑞草、松坡、圣水、漢南、汝矣島等地區，擁有優質交通、教育、商業、醫療和文化資源。即使價格高，仍被部分買家視為長期資產。

第三，韓國房地產市場制度較透明。

相較部分新興市場，韓國產權登記、交易流程、租賃制度和市場信息較為成熟，對海外買家具有一定吸引力。

第四，韓國生活和教育需求帶動購房。

部分外國人購房并非單純投資，也可能與留學、長期居住、陪讀、商務往來、婚姻移居或子女教育有關。

第五，匯率和資產配置因素。

如果韓元出現波動，部分海外買家可能認為韓國房產價格以外幣計價相對更有吸引力。同時，一些投資者也會將韓國房產作為分散資產配置的一部分。

韓國政府之所以加強外國人購房監管，是因為國內社會對“外籍資金推高房價”的敏感度很高。

韓國本國購房者受到貸款限制、收入審查、總負債本息償還比率等金融監管約束。而部分外國購房者可以通過境外資金、海外貸款或自有資金購房，不完全受韓國國內貸款政策影響。

專家指出，這正是外國購房需求持續的重要原因。

許多外國投資者能夠通過海外金融機構融資，或直接使用境外自有資金，因此在資金籌措方面比韓國本國購房者更加靈活。換句話說，韓國對本國居民收緊貸款，并不一定能同等限制外國買家。

這容易引發本地購房者的不公平感。

韓國年輕人和普通家庭面對高房價、高利率和貸款限制，買房越來越困難。如果外國買家可以繞開部分本地金融限制，用海外資金購買首爾住宅，就可能加劇社會對房地產公平性的質疑。

因此，韓國政府才要求外國購房者提交資金籌措計劃書和相關證明材料。

這項制度的目的，是確認購房資金來源是否合理，防止非法資金、洗錢資金或投機資金進入韓國房地產市場。

不過，現實執行并不容易。

外籍資金來源涉及海外銀行賬戶、境外貸款、家族資金、企業資金和跨境轉賬。韓國地方政府和金融監管機構要逐一核查，難度較高。如果審核只是形式化，監管效果就會有限。

土地交易許可制度也存在類似問題。

按照規定，外國人在指定區域購買住宅需要獲得許可，并實際居住滿兩年。但如何持續確認實際居住？如何防止代持、空置、短期出租或變相投資？這些都需要后續管理能力。

如果只是購房前提交材料，購房后監管不足，政策很難真正發揮效果。

業內人士認為，雖然韓國政府加強了針對外籍購房者的監管，但并未從根本上抑制其購房需求。今年前五個月，外國人在江南三區購房人數達到135人，較去年同期的133人略有增加。

這一數據說明，最核心、最稀缺的首爾高端區域，仍然吸引外國買家。

從市場角度看，外籍購房者數量相較韓國整體住宅交易規模并不算巨大。但由于首爾房價高度敏感，尤其是江南三區、高端公寓和熱門區域，一旦外籍買家集中購買，就容易被輿論放大。

對普通韓國人來說，房子不僅是資產，也是生活基礎。外國人買房議題之所以容易引發爭議，不只是因為交易數量，而是它觸及了住房公平、階層流動和本國居民居住權問題。

這與加拿大、澳大利亞、新西蘭、新加坡等國家和地區曾經出現的爭議類似。

許多國家在房價高漲時期，都會加強對外國人購房的限制，包括額外印花稅、購房許可、禁購部分住宅、空置稅、資金來源審查等。韓國現在采取的土地交易許可和資金計劃書制度，也是類似方向。

但問題在于，韓國政策目前仍偏向“程序管理”，而不是大幅提高持有成本或交易成本。

如果外國買家仍然認為首爾房產具有長期價值，且能夠滿足許可條件，那么需求仍會存在。

未來韓國若要進一步加強管理，可能會考慮幾個方向。

第一，更嚴格審查資金來源。

不僅看是否提交材料，還要確認資金來源是否合法、真實、可追蹤。

第二，加強實際居住義務管理。

購買后是否本人居住、是否空置、是否出租，應建立更明確的核查機制。

第三，對違規購房加強處罰。

如果發現虛假申報、代持、違反居住義務或資金來源不明，應有明確罰則。

第四，提高交易透明度。

定期公開外國人購房數量、國籍、區域、房型、價格區間等信息，減少市場猜測。

第五，研究差別化稅制。

對于非居住型外籍購房、短期轉售、空置房產，可考慮更高稅負，以抑制投機性需求。

第六，區分真實居住和投資購房。

并非所有外國人購房都應被視為投機。長期居住、工作、婚姻、留學家庭等真實需求，應與純投資性購房區分對待。

從中國買家角度看，韓國房產吸引力仍然存在，但政策風險也在上升。

首爾高端住宅和熱門區域雖然具有資產稀缺性，但隨著韓國政府持續加強監管，未來外國購房者可能面臨更高審批門檻、更嚴格資金審查、更強居住義務和潛在稅收變化。

因此，對海外買家來說，韓國房產已經不再是簡單“買了就放著”的投資產品，而是需要認真考慮合規、居住要求、稅務、資金流動和政策變化的資產。

說得更直白一點，韓國政府想給外國人買房“加門檻”，但中國買家和其他外國買家的需求并沒有消失。

只要首爾房產仍被認為具有長期價值，外籍購房就會繼續存在。真正的問題是，韓國能否在吸引正常居住和投資需求的同時，防止投機資金擾亂本地樓市。

總體來看，首爾外國人購房數據說明，監管政策短期有效但力度有限。中國買家仍是最大群體，占比接近四成；江南三區等核心區域仍有外籍交易；高端住宅也繼續被海外平臺推介。

所以問題也很現實：韓國現行外國人土地交易許可制度，能否真正抑制投機性購房？再進一步，當本國年輕人買房越來越難，而部分外國買家仍能依靠境外資金進入首爾樓市時，韓國真正需要解決的，不只是外國人能不能買房，而是如何在開放市場和住房公平之間找到平衡。