70年產(chǎn)權(quán)到期房屋歸屬國(guó)家新規(guī)終于明確

多數(shù)購(gòu)房者長(zhǎng)期存在認(rèn)知誤區(qū)，混淆了房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的核心區(qū)別。國(guó)內(nèi)房產(chǎn)體系中，房屋本身永久歸屬購(gòu)房者個(gè)人，但房屋依附的土地歸國(guó)家公有。

70年的年限限制，僅針對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)，并非房屋產(chǎn)權(quán)本身。

這一制度設(shè)計(jì)借鑒自香港，最初制定70年期限的核心初衷，是不提前透支未來(lái)規(guī)則，將后續(xù)問題交由后世適配解決。

國(guó)內(nèi)商品房市場(chǎng)化改革始于1998年，至今已有二十余年。

首批商品化住宅的土地使用權(quán)年限，正逐步臨近到期節(jié)點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)續(xù)期問題從遠(yuǎn)期概念，變成了貼近民生的現(xiàn)實(shí)問題。

針對(duì)這一民生關(guān)鍵問題，國(guó)內(nèi)法律規(guī)則經(jīng)歷過一次明確迭代，徹底改變了過往的市場(chǎng)認(rèn)知。

2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》，曾給全體購(gòu)房者吃下一顆篤定的定心丸。法條明確規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后，自動(dòng)續(xù)期。

彼時(shí)法條無(wú)任何附加條件，沒有提及費(fèi)用、沒有限定規(guī)則，簡(jiǎn)單直白的表述，讓市場(chǎng)形成統(tǒng)一認(rèn)知，住宅產(chǎn)權(quán)到期無(wú)需操心，可無(wú)條件續(xù)期。

也正因這一規(guī)則，多年來(lái)樓市始終傳遞著清晰的購(gòu)房邏輯，40年、50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)公寓、商住用房，到期大概率需要補(bǔ)繳費(fèi)用，而70年純住宅是永久保障，無(wú)需擔(dān)憂后續(xù)成本。

這也是剛需購(gòu)房者優(yōu)先選擇70年住宅的核心原因，房產(chǎn)的長(zhǎng)期穩(wěn)定性，是民眾愿意投入大額資產(chǎn)購(gòu)房的核心底氣。

2021年正式施行的《民法典》，延續(xù)了《物權(quán)法》自動(dòng)續(xù)期的核心條款，但新增的半句話，徹底打破了原有穩(wěn)定預(yù)期。

根據(jù)最高人民檢察院、最高人民法院公報(bào)公示的《民法典》第三百五十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

短短一句補(bǔ)充條款，為住宅續(xù)期打開了政策彈性窗口，也消除了無(wú)條件續(xù)期的固有保障。

這意味著，70年產(chǎn)權(quán)到期后，房子依舊歸購(gòu)房者所有，但土地使用權(quán)的續(xù)期，不再是免費(fèi)既定權(quán)益。續(xù)期免費(fèi)、半價(jià)補(bǔ)繳、全額補(bǔ)繳三種情況，均具備政策合法性。

目前國(guó)內(nèi)尚未出臺(tái)全國(guó)統(tǒng)一的續(xù)期繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與減免細(xì)則，最終執(zhí)行方案全部交由未來(lái)的行政法規(guī)、地方政策界定。

這種政策留白，直接造成了當(dāng)下樓市的認(rèn)知混亂。過往篤定的資產(chǎn)穩(wěn)定性不復(fù)存在，購(gòu)房者無(wú)法預(yù)判數(shù)十年后房產(chǎn)是否會(huì)產(chǎn)生大額續(xù)期成本。

不同城市的財(cái)政結(jié)構(gòu)差異，讓未來(lái)續(xù)期政策的執(zhí)行分化成為必然。

一線城市、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市財(cái)政收入多元，不靠土地財(cái)政支撐核心收支，大概率會(huì)延續(xù)低費(fèi)、減免的續(xù)期政策。

而多數(shù)三四線城市，土地出讓收入仍是地方財(cái)政的重要支撐。在土地資源開發(fā)殆盡后，存量住宅續(xù)期費(fèi)用，或?qū)⒊蔀榈胤截?cái)政的補(bǔ)充渠道。

同一套70年住宅，在不同城市、不同區(qū)域，未來(lái)的續(xù)期成本可能天差地別。購(gòu)房者的固定資產(chǎn)價(jià)值，從此綁定了未來(lái)地方財(cái)政的收支狀況。

很多人認(rèn)為，70年產(chǎn)權(quán)到期是數(shù)十年后的問題，無(wú)需當(dāng)下焦慮。但樓市的價(jià)值邏輯，從來(lái)都是基于未來(lái)預(yù)期定價(jià)。

房產(chǎn)不僅是居住載體，更是普通家庭最核心的資產(chǎn)儲(chǔ)備。無(wú)條件續(xù)期的規(guī)則，是房產(chǎn)具備長(zhǎng)期保值屬性的重要基礎(chǔ)。

當(dāng)續(xù)期費(fèi)用成為不確定變量，房產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值就出現(xiàn)了明顯缺口。購(gòu)房者的置業(yè)心態(tài)會(huì)直接轉(zhuǎn)變，從安心持有、大膽購(gòu)入，變成謹(jǐn)慎觀望、權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)。

這也是新規(guī)落地后，市場(chǎng)爭(zhēng)議持續(xù)存在的核心原因。政策初衷是完善產(chǎn)權(quán)制度、適配長(zhǎng)期社會(huì)發(fā)展，客觀上卻削弱了樓市的穩(wěn)定預(yù)期。

非住宅類房產(chǎn)的規(guī)則差異，更能凸顯此次調(diào)整的特殊性。40年、50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地、工業(yè)用地，續(xù)期繳費(fèi)本就是既定規(guī)則，市場(chǎng)早已接受這類房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)屬性。

而70年住宅作為民生核心資產(chǎn)，從無(wú)條件續(xù)期到彈性收費(fèi)，本質(zhì)上是打破了民眾長(zhǎng)期信任的產(chǎn)權(quán)保障體系。

政策的彈性留白，給制度預(yù)留了未來(lái)的調(diào)整空間，卻也讓普通購(gòu)房者承擔(dān)了未知的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。法律層面的規(guī)則完善，最終讓民生房產(chǎn)的確定性大幅降低。

不必過度恐慌70年產(chǎn)權(quán)到期后的房產(chǎn)歸屬，房屋永久所有權(quán)的屬性從未改變，房子始終屬于購(gòu)房者。真正改變的，是房產(chǎn)背后的長(zhǎng)期權(quán)益與隱性成本。

樓市的穩(wěn)定，根源在于民眾對(duì)恒產(chǎn)的篤定。

當(dāng)產(chǎn)權(quán)續(xù)期不再是絕對(duì)保障，房產(chǎn)的投資屬性、保值屬性都會(huì)持續(xù)弱化。對(duì)于普通購(gòu)房者而言，未來(lái)置業(yè)，除了地段、配套、戶型，還需要多一層數(shù)十年后政策風(fēng)險(xiǎn)的考量。