上海
2026年上半年，上海二手房市場觸底反彈。依托“新七條”政策紅利，市場成交、房價同步修復，多月成交刷新同期數據。剛需支撐市場大盤，置換需求逐步復蘇，量價齊升成為上半年核心行情。
上半年上海二手住宅成交13.22萬套，同比上漲20.90%，熱度大幅提升。市場走勢波動明顯：
年初延續去年回暖慣性高位開局；
2月受春節影響短暫回落；
政策紅利釋放后，3月成交刷新十年同期紀錄；
6月再創新高、拿下近五年同期最佳成績，市場修復勢頭持續走強。
圖：上海二手住宅成交月度走勢
數據來源：網上房地產、上海中原整理
Point
剛需托底市場，置換逐步回暖
本輪二手房反彈行情中，剛需是市場回暖的核心基本盤。與此同時，長期停滯的置換鏈條也出現松動跡象，市場成交結構正在穩步優化。
剛需熱度攀升，低價房源走俏
剛需是上海二手房市場的核心支撐，近兩年該特征愈發突出。經過前期價格回調，不少剛需房源總價從四百多萬回落至三百萬左右、甚至更低，疊加新政利好，置業門檻明顯下降，剛需上車意愿持續高漲。
同時城市更新、動拆遷及存量房收購推進，讓低價剛需房源熱度快速提升，這類房源租金回報率可達3%及以上，兼顧自住與穩健保值屬性，市場認可度持續走高。
成交結構優化，剛需、改善雙向發力
剛需小戶型持續領跑市場，上半年成交前十榜單中，70㎡以內小戶型占據半壁江山，曹楊三村為典型代表，憑借小戶型、高租金、動遷預期，成交活躍、房價率先反彈。
同時榜單出現超100㎡戶型，可見購房者不再只看重低價，開始兼顧居住舒適度，置業理念更趨理性。
表：2026年上半年二手住宅成交套數前十榜單
數據來源：網上房地產、上海中原整理
市場結構也在悄然改善，置換需求逐步復蘇，一季度300萬以內剛需房源成交占比69.9%，二季度小幅回落至68.7%，中高端二手房交易開始升溫，高性價比二手改善房源逐步吸引改善型買家入場。
近郊板塊熱銷，安置房性價比高
上半年成交熱門板塊集中在松江新城、嘉定新城、奉賢新城、周康、金山新城，格局與去年基本一致。
這些板塊軌交、生活配套成熟，居住便利性高，且成交主力多為改造后的動遷安置房，補齊居住短板、價格更低，深受剛需買家青睞。
Point
房價持續反彈，市場分化明顯
隨著成交量持續走高，上海二手房房價徹底走出下跌通道，開啟逐月修復行情。但不同房源、不同能級產品的修復節奏不一，市場冷熱分化愈發清晰。
房價持續修復，供需格局逆轉
自去年四季度起，上海二手房房價跌幅持續收窄，今年1月徹底觸底。伴隨成交持續走高，房價開啟穩步反彈，中原二手房價格指數已連續5個月上行，累計漲幅4.5%，修復態勢明確。
市場回暖有效穩住房東心態：
年初二手房掛牌量33.6萬套；
6月底回落至30萬套；
7月初進一步跌破30萬套；
房東恐慌拋售情緒消退，房源供給持續收縮。
表：網上房地產7月1日掛牌量
數據來源：網上房地產、上海中原整理
供需格局逆轉下，熱門剛需小區出現房源斷供情況，300萬以內低總價房源議價空間不足3%，房東報價心態強勢，惜售調價現象增多。
市場分化加劇，剛需領跑高端滯后
本輪價格修復過程中，二手房市場冷熱分化特征十分明顯：
剛需“老破小”率先止跌回暖，部分帶有動遷預期的小區，自去年“8.25政策”后房價漲幅達20%-30%，修復力度領跑市場。
改善豪宅房源則分化尤為突出，徐匯濱江等核心一線江景優質房源率先企穩，而同小區無資源加持的普通房源仍在陰跌。
千萬級高端房源接盤群體少，且前期跌幅有限、存在補跌空間，整體修復節奏遠慢于剛需市場。
Point
市場震蕩修復，改善靜待利好
綜合上半年量價表現，二手房市場反彈基礎扎實，全年行情值得期待。不過當前市場仍存在短板，后續走勢仍需政策助力進一步夯實。
上半年行情亮眼，全年趨勢向好
整體來看，上海二手房上半年表現亮眼，成交創下近五年同期新高，熱門剛需小區庫存快速去化，今年全年成交大概率超越去年。
下半年市場整體以震蕩修復為主，價格或存在季節性小幅波動，但整體上行的修復大趨勢不會改變。
市場存在短板，改善待政策賦能
當前二手房市場修復仍有局限，購房者普遍偏好全款或純公積金低杠桿置業，大幅制約改善置換能力。
后續若落地更多改善友好政策，將有效打通置換鏈條、激活改善需求，進一步夯實二手房持續反彈的行情。
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
