中國房價何時回到2021年高點？馬光遠根據(jù)全球房產(chǎn)歷史分析出結(jié)果

最近各大房產(chǎn)社群都在熱議一個話題，2021年那輪房價高峰還有沒有重現(xiàn)的可能。手握房產(chǎn)的人期待市場回暖，觀望人群則認為當年的市場環(huán)境難以復刻，兩種截然不同的看法持續(xù)發(fā)酵。

看待樓市走勢不能只憑主觀情緒，核心還是要依托長期發(fā)展規(guī)律。7月6日，經(jīng)濟學家馬光遠在《光遠看經(jīng)濟》發(fā)布長文，梳理了全球百年地產(chǎn)調(diào)整周期，形成一套完整的市場推演邏輯。

結(jié)合國際清算銀行長期房產(chǎn)周期統(tǒng)計、2026上半年國內(nèi)官方樓市監(jiān)測數(shù)據(jù)，以及美、日、香港、歐洲多地地產(chǎn)興衰歷史，我們客觀梳理市場底層邏輯，由此形成的市場大概率走向。

海外地產(chǎn)周期里藏著不變的市場規(guī)律

想要看清國內(nèi)樓市長期走向，不妨參考全球主要經(jīng)濟體經(jīng)歷泡沫調(diào)整后的完整修復歷程，每一輪市場起伏都能提煉出共通的運行特征。

上世紀90年代日本地產(chǎn)泡沫破裂，全國住宅地價接近腰斬，商業(yè)地價跌幅接近七成。直至泡沫破裂三十年后，僅有東京核心片區(qū)房價超越1991年峰值，大量地方城市至今價格仍低于當年水平；2007年美國次貸危機爆發(fā)，全國房價整體回落30%-35%，拉斯維加斯、鳳凰城等重災區(qū)跌幅過半，歷經(jīng)十年，全國名義房價才重新站上前期高點。

1997年亞洲金融危機沖擊下，香港樓市整體跌幅超六成，耗費近二十年時間整體修復至危機前價位；2008年全球金融危機疊加后續(xù)歐債危機，西班牙、愛爾蘭住宅價格普遍下跌37%-50%，都柏林部分住宅跌幅突破55%。后續(xù)伴隨經(jīng)濟復蘇、人口流入、區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級，愛爾蘭、葡萄牙核心城市房價穩(wěn)步走高，西班牙市場歷經(jīng)十余年修復逐步接近前期高點；而意大利受長期經(jīng)濟低迷、人口持續(xù)外流影響，多數(shù)城市房價至今未能回暖。

國際清算銀行匯總?cè)?90輪完整地產(chǎn)周期后得出統(tǒng)計結(jié)論：經(jīng)歷深度調(diào)整的市場，全域回到前期價格高點平均需要9.6年。從中能夠總結(jié)出三條穩(wěn)定規(guī)律：第一，日本屬于極端特例，多數(shù)經(jīng)濟體市場修復周期維持十年上下；第二，具備持續(xù)人口流入、土地資源稀缺屬性的核心片區(qū)，修復速度顯著更快；第三，人口持續(xù)流出、庫存高企的區(qū)域，很難恢復至泡沫時期價格水平。

當下樓市釋放多重企穩(wěn)信號

對照海外市場周期規(guī)律，再看國內(nèi)2026年的市場環(huán)境，本輪調(diào)整已經(jīng)步入第六個年頭，頂層調(diào)控思路從單純托底轉(zhuǎn)向長效穩(wěn)定建設(shè)，市場各類積極信號持續(xù)累積，整體呈現(xiàn)差異化修復格局。

從交易結(jié)構(gòu)來看，存量二手房已經(jīng)成為市場交易主力，重點城市二手住宅成交占比達到65%，上海上半年二手房網(wǎng)簽14.7萬套，創(chuàng)下近五年成交紀錄，深圳二手成交規(guī)模同比上漲6.7%，居民置換鏈條逐步順暢。新房端房企主動控制新增供應規(guī)模，全國新房成交面積同比仍處于下行區(qū)間，但跌幅持續(xù)收窄，6月多個核心城市新房成交同比由負轉(zhuǎn)正。

庫存層面分化特征明顯，一線核心城區(qū)供需關(guān)系偏緊，長沙內(nèi)五區(qū)住宅供求比僅0.74，優(yōu)質(zhì)房源供不應求；三四線城市遠郊板塊去化周期突破20個月，相關(guān)去庫存配套政策持續(xù)落地推進。

價格維度同樣呈現(xiàn)分層修復，5月一線城市新建住宅價格連續(xù)三個月環(huán)比上漲，上海新房價格同比上漲3.2%-4.8%，廣深兩地房價小幅環(huán)比上行；二三線城市房價依舊保持同比下行態(tài)勢，但整體跌幅較2024年同期收窄3.5個百分點以上。土地市場走出“量縮價升”的特征，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊樓面價大幅走高，上海平均樓板價4.2萬元/㎡，深圳土地成交均價同比上漲44%，長沙樓面價同比增幅達81%；遠郊、弱能級城市地塊大多以底價成交，土地市場冷熱分化清晰。

資金端資源分層特征突出，頭部央國企融資成本降至2.5%-3.8%的歷史低位，民營房企融資成本依舊偏高，信貸資源持續(xù)向穩(wěn)健型開發(fā)企業(yè)傾斜；前五個月住戶中長期信貸規(guī)模有所收縮，居民主動加杠桿意愿偏謹慎，市場成交主要依靠存量置換支撐，各類提振居民購房信心的配套政策持續(xù)落地。

時代環(huán)境發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變

不少人簡單認為，只要調(diào)控政策適度放寬，市場就能快速復刻2021年的價格行情，卻忽略當年市場高點是多重紅利疊加形成的特殊階段，支撐市場快速上行的底層條件已經(jīng)發(fā)生不可逆的長期轉(zhuǎn)變。

首先是人口結(jié)構(gòu)迎來拐點，國內(nèi)25-40歲核心購房主力人群規(guī)模持續(xù)下滑，全國老齡化率突破14%，長期缺少大規(guī)模新增購房需求支撐，相關(guān)配套的城市更新、保障性住房建設(shè)正在持續(xù)對沖人口結(jié)構(gòu)帶來的市場變化。

其次住房供需格局徹底扭轉(zhuǎn)，全國城鎮(zhèn)住房套戶比突破1.1，住房總量已經(jīng)能夠匹配家庭居住需求，市場需求從“有無居所”轉(zhuǎn)向“居住品質(zhì)升級”，除核心城市之外，多數(shù)區(qū)域進入長期去庫存階段，行業(yè)發(fā)展重心轉(zhuǎn)向高品質(zhì)住宅打造。

最后居民資產(chǎn)負債表進入修復周期，過去數(shù)年家庭普遍背負房貸壓力，各類資產(chǎn)收益波動，大眾主動擴張負債的意愿明顯降低，房地產(chǎn)投資屬性逐步弱化，回歸居住本源。而一系列降首付、減稅費、置換補貼政策，正在穩(wěn)步幫助居民修復資產(chǎn)負債表，提振市場消費信心。

三項長期結(jié)構(gòu)性變化難以短期逆轉(zhuǎn)，全民普漲的地產(chǎn)時代已然落幕，未來市場只會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性修復行情，不存在全國同步大幅漲價的基礎(chǔ)，但行業(yè)整體發(fā)展環(huán)境會持續(xù)優(yōu)化、走向健康化。

基于全球周期的分層市場推演

結(jié)合全球地產(chǎn)十年左右的平均修復周期，馬光遠針對不同層級房產(chǎn)給出分層清晰的市場預判，高盛、國內(nèi)多家宏觀研究機構(gòu)的行業(yè)研報，也得出高度相近的判斷邏輯。

針對全國整體市場：國內(nèi)自2021年價格見頂至今已調(diào)整五年，參照全球9.6年平均修復周期測算，即便市場持續(xù)企穩(wěn)回暖，全國整體名義房價想要全面回到2021年高點，至少還需要四年以上時間，對應2030年之后；即便名義價格回歸，扣除通脹因素后的實際資產(chǎn)價值，也很難完全復原。

針對一線、強二線核心優(yōu)質(zhì)住宅：北上廣深、杭州、成都等城市核心學區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集板塊、稀缺景觀住宅，依托持續(xù)人口流入、土地資源稀缺兩大核心優(yōu)勢，修復速度大幅領(lǐng)先大盤，相關(guān)資產(chǎn)大概率3至5年內(nèi)能夠重新突破2021年價格高點。高盛相關(guān)研報也提出，上海、深圳樓市有望在2026年底探明市場底部，未來三年核心片區(qū)房價累計上漲15%。

針對三四線城市、遠郊大盤、老舊普通住宅：這類房產(chǎn)缺少產(chǎn)業(yè)、人口、配套資源支撐，區(qū)域庫存壓力長期存在，未來十年以上都很難回到2021年名義價格，部分人口持續(xù)流出區(qū)域，房產(chǎn)實際價值或?qū)㈤L期走低。馬光遠特別提出，未來市場僅有20%的優(yōu)質(zhì)住宅能夠?qū)崿F(xiàn)保值增值，剩余八成房產(chǎn)僅具備基礎(chǔ)居住功能，資產(chǎn)增值空間基本消失。

行業(yè)邁入高質(zhì)量發(fā)展新階段

即便全國大盤難以短期重回2021年價格高點，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)依舊具備清晰、積極的長期發(fā)展方向，整個行業(yè)正在完成從規(guī)模擴張到品質(zhì)優(yōu)先的深度轉(zhuǎn)型。

調(diào)控思路持續(xù)優(yōu)化，政策重心從短期需求刺激，轉(zhuǎn)向控增量、去庫存、優(yōu)供給三位一體長效機制搭建。城市更新、存量房源收儲轉(zhuǎn)化為保障房、高品質(zhì)住宅建設(shè)三大方向持續(xù)發(fā)力，各類因城施策舉措精細化落地，限購調(diào)整下沉至區(qū)縣層級，公積金政策覆蓋全生命周期居住需求，行業(yè)長效發(fā)展制度逐步完善。

房企經(jīng)營邏輯全面切換，拿地重心集中在一線、強二線核心優(yōu)質(zhì)地塊，行業(yè)告別高杠桿、高周轉(zhuǎn)粗放模式，轉(zhuǎn)向穩(wěn)健經(jīng)營、產(chǎn)品力競爭。低密改善型住宅、第四代宜居產(chǎn)品成為市場主流，優(yōu)質(zhì)紅盤開盤去化率能夠突破九成，依靠產(chǎn)品品質(zhì)贏得市場認可，行業(yè)供給端持續(xù)提質(zhì)升級。

需求結(jié)構(gòu)同步升級，改善型需求成為市場主流，130㎡以上大戶型、四房改善產(chǎn)品成交占比持續(xù)提升，居民購房更看重社區(qū)環(huán)境、配套資源、居住舒適度，市場需求穩(wěn)步向高質(zhì)量居住產(chǎn)品傾斜，行業(yè)發(fā)展貼合居民對美好生活的需求。

存量市場價值持續(xù)釋放，二手房交易規(guī)模長期超越新房，存量盤活、城市更新成為穩(wěn)定行業(yè)運行的核心抓手，行業(yè)正式進入增量與存量并重的全新發(fā)展階段，市場運行韌性持續(xù)增強。

馬光遠的這套周期預判，最終能夠如期應驗嗎？

這套依托全球百年地產(chǎn)周期得出的分層推演邏輯，擁有完整的數(shù)據(jù)與歷史案例支撐，但最終能否落地兌現(xiàn)，仍取決于幾大關(guān)鍵變量。

其一為政策落地執(zhí)行力度，當前各類穩(wěn)樓市、建設(shè)新模式的配套政策若持續(xù)落地見效，城市更新、居民信心修復進度加快，市場整體修復節(jié)奏或?qū)⒃缬陬A期；其二是人口與產(chǎn)業(yè)流動趨勢，核心城市持續(xù)吸納人口、完成產(chǎn)業(yè)升級，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)修復速度會進一步加快，三四線城市若能培育特色產(chǎn)業(yè)、緩解人口外流，區(qū)域市場壓力也會有所緩解；其三是居民收入與就業(yè)預期，宏觀經(jīng)濟穩(wěn)步向好、收入預期改善，居民購房意愿自然同步回暖；此外全球流動性、海外經(jīng)濟走勢，也會間接對國內(nèi)地產(chǎn)修復節(jié)奏形成小幅影響。

無論周期長短，有一點可以明確：全面復刻2021年全民普漲行情已經(jīng)不存在現(xiàn)實基礎(chǔ)，市場長期維持差異化K型修復格局，只有核心城市優(yōu)質(zhì)住宅具備快速回暖、價值修復的基礎(chǔ)。

這并非行業(yè)下行的信號，而是房地產(chǎn)擺脫粗放擴張、走向理性高質(zhì)量發(fā)展的必經(jīng)階段，未來行業(yè)將更加貼合居住本源、匹配城市資源、順應居民真實需求，長期發(fā)展空間依舊廣闊。