2026年上半年重慶中心城區房地產市場研究報告

- 報告看點 -

宏觀環境： 全國穩樓市政策全面加碼、貨幣保持寬松，重慶出臺渝 22 條新政全面降低購房成本，政策帶動市場階段性回暖；

土地市場：上半年土地供應前冷后集中出讓，區域冷熱分化明顯，民企逆周期拿地，土地成交資金向少數房企集中；

新房市場：房企主動收縮供應，市場成交季節性起伏、價格平穩，剛改產品為成交主力，區域與項目價值分化持續加劇。

房企格局：海成、龍湖形成雙龍頭競爭格局，國央企把持高端改善賽道，本土民企發力，后續行業競爭將進一步升溫。

后市預判：下半年寬松政策持續落地，土地保持縮量提質，新房成交維持弱平衡，市場結構性分化行情或將進一步加深。

01

宏觀環境

核心關鍵詞：政策一次性給足、穩樓市入"十五五"綱要、貨幣適度寬松、渝22條新政落地

1.1全國政策環境

中央調控定調

2026年上半年，中央對房地產市場的調控定調呈現前所未有的明確與果斷。開年第一天，《求是》雜志發表特約評論員文章《改善和穩定房地產市場預期》，明確提出"政策要一次性給足，不能采取添油戰術"，強調房地產政策力度應一次到位、符合預期，避免市場與政策陷入反復博弈。這一表態被業內視為2026年新一輪穩樓市的號角。

3月5日，十四屆全國人大四次會議開幕，政府工作報告用185個字清晰定調2026年房地產工作重點:著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。"穩定房地產市場"被放入"加強重點領域風險防范化解和安全能力建設"大框架下，意味著穩樓市不只是穩經濟，更是穩安全。

"十五五"規劃綱要草案將房地產政策納入消費章節，聚焦釋放剛性和改善性住房需求，既強化住房保障兜底，又賦予地方調控自主權，兼顧短期穩市場與長期建模式。

貨幣金融環境

央行行長潘功勝在兩會經濟主題記者會上定調2026年貨幣政策:將持續實施適度寬松政策，靈活高效運用降準降息等多種工具。3月LPR維持不變:1年期3%，5年期以上3.5%，5年期以上LPR連續數月維持在3.5%的歷史低位水平。高盛等機構預測全年降息20-30基點、降準50-100基點，二季度或加大寬松力度。

此外，"白名單"項目貸款期限最長可延至5年，有效緩解房企現金流壓力。再貸款、再貼現利率下調0.25%，定向支持科技企業與中小企業。

行業共性政策

1.2重慶樓市政策

現行政策情況：

重慶目前已全面取消限購、限售政策，商業性個人住房貸款不區分首套二套，最低首付比例統一為15%，已取消貸款利率政策下限。預售資金監管持續規范推進。

本期新政落地：

2026年2月9日，重慶市住建委聯合市規劃和自然資源局、市商務委員會、市稅務局、人行重慶市分行五部門聯合發布《關于發揮政策集成效應穩定房地產市場的通知》，推出22條系統性新政，以"全產業鏈支持好房子建設+全鏈條降低購房成本"為核心邏輯，形成供給端與需求端政策閉環:

政策效果初判

新政出臺后，疊加3-4月傳統"小陽春"行情，重慶新房市場成交面積顯著回升:3月成交40.44萬m2，4月達41.70萬m2，均為半年內峰值。多子女家庭補貼及首次購房0.5%補貼有效降低剛需群體入市門檻，90㎡以上改善型產品成交套數占比達79.7%。

02

土地市場

核心關鍵詞：縮量提質、6月集中放量、核心區溢價分化、邦泰領跑拿地

2.1全市土地市場整體概況

2026年上半年，重慶中心城區涉宅土地市場整體呈現"前五月沉寂、6月集中成交"的脈沖式特征。上半年共供應11幅涉宅用地，成交11幅，成交總價52.16億元，樓面均價7,543元/㎡，整體溢價率7.3%。

月度走勢小結：1月零供應零成交，3月至5月每月成交不超過2幅，市場氛圍清淡。6月單月成交6幅、31.24億元，分別占上半年總量的54.5%和59.9%，成為土地出讓絕對高峰。這一集中放量使得上半年整體數據得以顯著拉升，但反映出去化壓力下政府供地節奏的審慎。

2.2 分區域土地市場表現

分區域小結：核心區高熱與外圍底價成交并存。江北區以20.52%溢價率居首，渝中區樓板價10,054元/㎡為全市最高，南岸區溢價率13.97%；沙坪壩、九龍坡、北碚三區均為底價成交。渝北區成交規模最大（13.47萬m2），但溢價率僅1.74%，以底價或低溢價為主。

2.3 典型企業拿地情況

企業拿地小結：邦泰集團以18.12億元位居榜首，獲取3幅地塊，溢價率15%，拿地意愿強烈。Top 4企業合計成交總價35.64億元，占上半年土地出讓金總額的68.3%，拿地份額向少數企業集中趨勢明顯。

2.4 土地市場核心特征總結

?供地節奏審慎，6月集中成交：上半年僅供應11幅涉宅用地，前五月幾乎零成交，6月集中出讓6幅，體現"控增量、優供給"導向下政府主動收縮供地節奏。

?核心區溢價分化：江北、南岸、渝中等核心區地塊溢價率超10%，外圍區域底價成交，冷熱分化格局延續。

?民企逆周期拿地：邦泰集團等民企積極補倉，與國央企形成競爭，拿地集中度較高。

?樓面均價平穩：整體樓板價7543元/㎡，與新房成交均價13641元/㎡形成合理價差，為后續開發留有空間。

03

新建住宅市場

核心關鍵詞：供應收縮、成交筑底、價格平穩、剛改主導

3.1 供求表現

整體供求量價

2026年上半年，重慶中心城區商品住宅供應面積111.93萬m2，套數9434套，成交面積205.51萬m2，套數17678套，成交均價13641元/㎡，套均價159萬元/套，成交總價280.33億元。供應節奏明顯慢于去化，供應端主動收縮特征顯著。

月度走勢小結：市場在3-4月迎來傳統"小陽春"行情，3月和4月成交面積分別達40.44萬m2和41.70萬m2，為半年內峰值。2月受春節假期影響降至低點（19.89萬m2），6月供應銳減至13.86萬m2，成交環比回落至35.07萬m2。成交均價在13,344-13,887元/㎡區間窄幅波動，價格運行平穩。

分區域小結：渝北區成交面積83萬m2，占全市40%，是市場絕對主力；江北區成交均價22627元/㎡，屬城市價格高地；巴南區均價8922元/㎡為價格洼地，以剛需承接為主。核心區域虹吸效應顯著，渝北、江北、南岸、渝中、沙坪壩五區合計占比達70%。

3.2 成交結構分析

面積段小結：80-120㎡剛改產品合計成交10643套，占總成交套數約60%，是市場絕對主力。120-143㎡改善產品成交4870套（占28%），改善需求旺盛。143㎡以上大戶型成交2165套（占12%），均價達16151元/㎡，高端改善產品價格堅挺。80㎡以下剛需產品占比僅6%。

總價段小結：100萬元以下及100-150萬元是成交最集中的總價區間，兩者合計10737套，占總成交套數約61%，印證市場以剛需和剛改為絕對主力。200萬元以上改善及高端產品合計4042套（占23%），均價普遍站上17,000元/㎡以上，其中300萬元以上高端產品均價達23065元/㎡。

3.3 項目銷售排行

金額榜小結：海成云湖郡以13.59億元位居榜首，渝北區與江北區包攬全部TOP10八成席位（僅南岸、大渡口各1席）。觀宸以33,907元/㎡領跑價格段，建發望江云啟以30,445元/㎡緊隨其后，江北區核心板塊高端改善購買力強勁。龍湖觀萃以13,791元/㎡成為門檻最低項目，343套成交量體現"以價換量"策略。

面積榜小結：海成云湖郡以83,689m2遙遙領先，北辰悅來壹號以58,526m2位列第二，577套的成交量體現高性價比產品的走量能力。面積榜與金額榜對比可見，高端項目（觀宸、建發望江云啟）面積排名靠后但金額排名靠前，走量項目（龍湖觀萃）則相反。

3.4新建住宅市場總結

2026年上半年重慶中心城區新建住宅市場呈現以下核心特征:

第一，供應主動收縮，去庫存導向明確。上半年供應面積111.93萬m2，供應端主動收縮與"控增量、優供給"政策導向高度一致。月均供應約1572套，3-5月為推盤高峰，6月供應銳減至1107套，房企推盤節奏明顯放緩。

第二，成交筑底企穩，價格運行平穩。上半年成交205.51萬m2、17678套，成交均價13641元/㎡，月度均價在13344-13887元/㎡區間窄幅波動，未出現大幅漲跌。3-4月"小陽春"行情成交面積突破40萬m2，但5-6月逐步回落，市場尚不具備持續反彈動能。

第三，剛改產品主導，改善趨勢深化。80-120㎡產品合計占比60%，100-150萬元總價段占比29%，市場由剛改及首改產品驅動。120-143㎡改善產品占比28%，較往年持續提升，改善需求釋放趨勢明確。

第四，區域分化加劇，核心區虹吸效應顯著。渝北區成交面積占全市40%，江北區均價22627元/㎡為價格高地，五區合計占比70%。巴南區（8922元/㎡）和大渡口區（10611元/㎡）處于價格洼地，去化壓力較大。

04

房企銷售排行榜

4.1榜單數據

4.2房企競爭格局分析

（一）龍湖與海成雙雄爭霸，競爭策略分化

龍湖集團與海成集團在各維度榜單中均占據頭部，但競爭策略截然不同。全口徑金額榜上，海成集團微弱領先龍湖集團，二者差距較小。

從項目布局看，海成集團采取"高溢價+精耕核心區"策略，海成云湖郡和海成江帆郡均位于熱點板塊，定位中高端改善。龍湖集團則采取"多價位段覆蓋"策略，既有高端改善盤龍湖御湖境，也有走量盤龍湖觀萃，展現了其在不同價位段市場的綜合布局能力。

（二）高端陣營：香港置地、華潤置地、建發房產

香港置地、華潤置地、建發房產憑借較高的成交均價，在金額榜上位居前列，定位偏高端。

其中，建發望江云啟以高品質的改善產品成為江北區高端改善標桿；觀宸由華潤置地與香港置地聯合開發，成交均價高達33,907元/㎡，是TOP10項目中單價最高的樓盤。香港置地通過聯合開發模式（長嘉匯、觀等）實現多項目布局，展現了資本運作與品牌輸出的雙重能力。

（三）國央企穩健布局，民企逆周期發力

招商蛇口、華潤置地、建發房產等國央企憑借資金優勢和品牌信用，在高端改善賽道占據穩固地位。江北嘴公司作為本土國企，以11.36億元的全口徑金額位列第6。

民企方面，昕暉集團憑借新項目全業態金額達到8.39億元上榜。

（四）競爭格局展望

下半年房企競爭將呈現以下趨勢：一是龍湖與海成的頭部競爭將更趨激烈，后續項目儲備將直接影響排名變化；二是高端改善賽道競爭升溫，隨著多個"好房子"新開工項目陸續入市，建發、華潤、香港置地等高端陣營將面臨更多競品。

05

樓市預判

核心關鍵詞：政策托底延續、供地縮量提質、成交弱平衡、分化加深

5.1 政策走勢預判

2026年下半年，重慶房地產政策將延續"穩市場、提品質、防風險"導向，預計從以下方向持續發力:

?貨幣政策寬松空間打開：央行已明確"適度寬松"基調，預計下半年仍有降準降息窗口，5年期LPR有望進一步下調，房貸利率或進入"2字頭"時代，直接降低購房者月供壓力。

?渝22條新政效力深化：首次購房補貼、多子女家庭補貼、"賣舊買新"退稅等政策將持續釋放需求，各區縣"一區縣一策"細則有望陸續落地，核心區政策紅利更為豐厚。

?存量盤活加速推進：國企收購存量商品房轉保障房力度將加大，2026年計劃新籌集保障性租賃住房1.2萬套，有助于緩解房企去庫存壓力。

?"好房子"建設提速：40個"好房子"新開工項目陸續入市，成品住宅、綠色建筑、智能家居將成為供給側改革核心抓手。

5.2 土地市場預判

?供地繼續縮量提質：在自然資源部"增存掛鉤"政策及"控增量"導向下，下半年中心城區涉宅用地供應將繼續保持審慎節奏，優質地塊集中出讓模式或將延續。

?核心區地塊競爭升溫：江北、渝中、南岸等核心區域優質地塊仍將吸引房企溢價競拍，外圍區域以底價成交為主的格局難以改變。

?民企拿地意愿分化：邦泰、海成等區域型民企逆周期補倉意愿較強，國央企拿地節奏可能受整體市場預期影響而趨于謹慎。

5.3 住宅市場預判

?成交維持弱平衡：在供應端主動收縮下，下半年成交量預計維持月均30-35萬m2水平，全年成交面積有望達到380-400萬m2。3-4月"小陽春"行情難以復制，但政策托底下大幅下滑風險較低。

?價格企穩仍需時日：新房均價預計在13,000-14,000元/㎡區間窄幅波動，核心區高品質項目價格堅挺，外圍區域以價換量壓力仍存。二手房均價下行趨勢短期難以逆轉，但跌幅有望逐步收窄。

?結構性分化加劇：80-120㎡剛改產品及150萬元以下總價段仍將是市場主力；渝北區核心地位難以撼動，巴南、大渡口等外圍區域去化壓力較大。

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