繞開這幾個年頭的房子

老讀者應該知道，我們號經常會幫一些交付樓盤的業主，寫發聲文章。

這些年下來，可以說見過各種奇葩情況，像什么墻裂開的、水淹大堂的，學校規劃變滯留所的。寫多了，人本能會拉高閾值，吐槽的激情都減弱了。

后臺也經常有讀者私信問狗蛋：自己買新房、二手房時，怎么從源頭避雷？

說實話，挺難講。

過去我們在文章中常說的一句話：品質問題，大部分情況下都是財務問題。

其實這就是一個判斷的角度，對售樓部銷售的說辭心動前，不妨手機上查查，近幾年這家房企的財務情況。

但對大部分普通人而言，想真正讀懂一家房企的財報，不是件容易事兒。而且這個方式，對二手房不怎么奏效。

今天再講個更簡單的角度吧，兩個字：

時間。

先聊北京。

北京商品房走了二十多年，有些年份的項目，天生帶品質濾鏡。

不過，也有那么幾年，即便是一些號稱高端的產品，交付時也容易出問題，大家選擇的時候，需要小心。

01

故事從 2004年的 “831大限” 說起。

在此之前，北京土地多是協議出讓，圈子里熟人拿地，產品做得中規中矩就能賣。

831之后，所有土地必須走招拍掛，閘門一打開，全國各地的房企都往北京涌，粵派的、港資的、渝派的，加上本地憋著勁的國企，都揣著錢來搶地。

那時候沒人講快周轉，一個項目做三四年是常態。

關鍵，大部分都是進京的頭炮產品，大家對品質是有執念的。

在這樣的背景下，北京樓市迎來了歷史上第一波真正意義上的品質爆發，也就是：

2005到 2007年開盤的房子。

像2005年開盤的北京星河灣，3.5 米的層高，全屋進口石材精裝，配著超五星標準的會所。

到現在也是被經常拿出聊的品質標桿。

據說，當項目領導帶著團隊扎在工地上，外墻石材有色差，當場敲掉三面墻重鋪；為了找合適的大樹，團隊開車跑了十五萬公里，6700 棵成樹全冠移植，一輛卡車只能運一棵。

在此之前，北京沒人想過，普通住宅能做到這個份上。

還有2007年的龍湖滟瀾山，渝派園林的控水和景觀，也是教科書。

當時的聯排別墅，普遍像一排緊湊的“家屬樓”，龍湖直接用“五重立體園林”把樓棟死死擋住，硬是在聯排里做出了獨棟的私密性。

此外，東山墅、棕櫚泉國際公寓、萬城華府…… 基本上，每個項目都有自己的絕活。

對購房者而言，那是一個隨便就能撿到好貨的時代。

02

2006年之后，北京的房企們開始講規模、講標準化。

同年 “7090” 政策全國落地，要求新建商品房，90 平米以下戶型必須占 70% 以上。那時候北京改善市場的主流，是 140 平的舒適三居、160 平的寬敞四居。

政策卡下來，開發商不得不跟。

那段時間，北京住宅匠心淡了不少，偶爾也有驚艷的項目，但是真的很偶爾。

變化發生在2008年前后。

金融危機后，樓市第一次真正遇冷，北京降價打折成了常態，營銷說了不算，倒逼房企在產品端突圍。

那段時間，北京項目比的是“偷面積”。

陽臺越拓越寬，設備平臺越做越大，入戶花園、空中花園、超大飄窗各種概念層出不窮。

還出現了一個 “一房多證”的玩法。

一套一百五六十平，甚至兩百多平的大戶型，報規的時候拆成兩套、三套獨立的小戶型，剛好湊夠 70% 的小戶型指標。

施工時，中間只做一道輕質隔墻，交付時，業主直接拆墻打通。

對購房者而言，既能住上大平層，單套面積又在 90 平以下，按普通住宅交契稅，能省不少錢。

記得萬達大湖公館最夸張，215平的大三居，硬是拆出來三本證。

不過，那時候不限購，后來就不行了，一套房占兩三張房票，明顯行不通，加上政策規范，這種玩法漸漸退出了歷史的舞臺。

只能說是一種時代特色吧。

到2009年1月，北京正式出臺“暖市15條”，提出對7090進行“總量平衡”“適度調整”。

憋了幾年的房企，終于迎來了一輪更大的爆發。

也是這一年，華潤置地在北京水立方召開發布會，把 “高品質” 上升到了品牌戰略層面，頭部房企開始系統性地打磨產品體系。

2008年-2010年，北京項目的產品力，大部分都有可圈可點之處。

不過，這波小爆發，也給一個需要避開的時代，埋下了伏筆。

03

2009 年市場回暖得快，房子賣得瘋，開發商手里攥著錢，一窩蜂去郊區搶地。普通剛需盤賣不上價，覆蓋不了高地價，有人就想了個 “捷徑”：

做平墅、做大平層。

但是，大部分房企，壓根沒有做高端住宅的經驗，最后說白了，就是多層、高層產品硬往別墅的方向靠。

做出來的房子，不上不下，最后都成了流動性黑洞。

這批房子在2011年前后集中入市。

當時，還發生了另一件大事。2011 年 2 月，北京限購全面升級，5 年社保加家庭限兩套，市場直接速凍。

郊區的大平層，最先裸泳。

北五環外的紫御華府就是典型。

主力戶型 230 平起步，當初擬售均價喊到 8 萬多，對標市區頂豪。結果開盤 9 個月，只網簽了 10 套，銷售率才 1.6%。

后來悄悄降到 5 萬多，依舊沒人接盤。

還有平谷的天潤香墅灣 1 號，定位當地標桿豪宅，開盤整整 8 個月，一套正式簽約都沒有。縣城的購買力根本撐不起這么大的戶型，也不認所謂的 “平墅” 概念。

類似的項目在房山、門頭溝還有不少，全是高價拿地、強行拔高定位，市場一冷，全砸在了手里。

當然也有賣得好的，像西山壹號院。

不過它在海淀，有產業、有學區、有地段支撐，產品本身也過硬，和郊區強行造出來的豪宅根本不是一回事。

這一段時間，北京樓市最大的教訓：

脫離地段的產品創新，都是自嗨。

04

時間來到2015年。

北京樓市經過幾年的低迷，步入回暖周期，2016 年直接沖到頂點。

當時的土拍市場，老地產人應該記得，高溢價地王一個接一個冒出來，樓面價追著周邊新房的房價跑。

不過，有意思的是，這段時間拿地的項目，最后交付的產品，其實不算太差。

比如首開住總的棠頌別墅，北京第一個中式御院別墅。

四進制的規制，大門、鏡湖、照壁、庭軒，完全照著王府禮序來；面寬和進深做到接近 1:1，單層面積 120 多平，聯排住出了大平層的舒展感。

當年，這個項目放風單價要沖 10 萬 +，直接捅破了亦莊的頂豪天花板。

還有融創北京壹號院，東三環農展館地塊的湖景洋房，開盤單價沖到16 萬；

中國璽更卷，做菜單式精裝定制，車庫都要做自然采光，配雙會所，把頂豪的細節拉到了新高度。

拿地貴，產品反而不錯，在今天看來，可能有些反常，但道理其實很簡單：

當年的錢便宜。

銀行的開發貸、信托資金都松，融資成本壓得很低。開發商拿著便宜錢，算得過來賬：

地價雖然高，但只要把產品做到頂格，賣出溢價，不僅能覆蓋成本，還能賺得盆滿缽滿。

這批房子，2015年、2016年拿地，大部分是 2017、2018年正式入市。

這個年份的房子，剛需可能需要多留個心眼，但是大房企的高端改善、頂豪項目，基本上很少有大坑。

05

如果說 2011 年只是部分產品走了彎路，那 2018 年，就是全行業產品力的集體谷底。

2017 年 “317 新政” 之后，北京開始大規模推出 “限房價、競地價” 地塊。

房子還沒打地基，未來賣多少錢就已經釘死了。地價越拍越高，售價紋絲不動，這就造成了一個很普遍的問題：

房企掙不到錢。

最后出來的產品，幾乎都是一個模子。

你在亦莊看到的戶型，拿到昌平北七家、房山良鄉，改個案名就能直接用。

社區清一色 “高低配”：幾棟高密度高層走量回款，幾棟疊拼別墅摳利潤。

剛需業主嫌小區人員混雜、密度太高，別墅業主嫌圈層不純、剛需拉低檔次，兩邊的居住體驗都打了折扣。

不是開發商不想創新，是創新就要加成本，加成本就意味著虧損。

行業比的是誰會算賬。

到了交付期，減配成了公開的秘密。

入戶大堂的石材換成涂料，一線品牌電梯換成國產普通款，園林從全冠大樹變成小樹苗加草皮，兒童區、健身區能省則省。

當年宣傳冊上寫著 3000、5000 元 /㎡的精裝標準，交付時全是入門款建材，甚至不少業主收房后直接砸了重裝，戲稱 “精裝不如毛坯”。

這批房子，集中交付于2019年到2021年。那段時間，各大社交平臺維權帖子多如牛毛。

狗蛋寫都寫不過來。

這批房子，滿5年限售解禁后，流動性也非常差。

同一個板塊，七八個限競房小區，戶型一樣、樓齡一樣、品質差不多，買家選擇極多，業主只能靠降價搶客戶。

一套比一套便宜，越等越跌，是典型的陰跌式踩踏。

06

買房其實特別像挑紅酒，牌子關鍵，年份也很關鍵。

1982年是波爾多的大年，那一年的陽光、雨水和土壤全對了，哪怕是名不見經傳的小酒莊，產出來的酒也帶著時代的醇香；

而換到某個雨水泛濫的災年，就算是頂級名莊，產出來的酒也只能說一般般。

樓市也是這個邏輯，一個項目能做成什么樣，從來不是開發商單方面有多大的能力，而是由它拿地那一年的土地成本、融資環境、限價政策共同決定的。

當然，你要問狗蛋，這兩年的房子怎么樣？

只能說，從目前北京土拍市場的情況，土地成本是合理的。大部分地塊，開發商做項目有正常的利潤空間。

另外，信息透明了，客戶也挑剔了。

現在還在買房的，主力是改善群體。他們住過商品房，懂戶型、懂園林、懂精裝好壞，地段的價值大家心里都有數，要想突圍，只能真刀真槍拼產品。

行業繞了一大圈，又回到了用產品說話的時代。

不過，哪年都有好房子，哪年都有爛項目，這是沒法避免的。

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