北京
北京進深 徐迪 開盤3天，北京城建房山新盤和知筑鉑瑞啟動網簽。
截至7月8日，網簽5套，567㎡；
成交均價約3.97萬元/㎡，約為預售均價的85折。
成交金額合計2255萬元，套均價約450萬元。
網簽分析
項目分為南北兩區，南區9棟樓，北區10棟樓。
僅北區西北角的10#樓為14F小高層，其余18棟均為洋房產品。
小高層為建面108㎡戶型，也是所有樓棟中均價最低的一棟，為4.15萬元/㎡。
均價最高的棟樓為北區5#樓王，首層架空，為頂配建面140㎡戶型，均價4.68萬元/㎡，部分邊戶單價達到4.76萬元/㎡。
5套網簽房源均位于北區1516地塊：
3#1單元802，建面89.8㎡，套內面積71.56㎡，擬售單價45736元/㎡；
5#4單元502、602，均為建面140.98㎡，套內面積117.34㎡，擬售單價47560元/㎡；
6#601，建面105.8㎡，套內面積86.57㎡，擬售單價46286元/㎡；
9#2單元401，建面89.75㎡，套內面積71.65㎡，擬售單價44186元/㎡。
這5套房源的擬售均價為4.65萬元/㎡。
實際成交每平米優惠了將近7000元，開盤誠意十足。
項目于5月23日取得預售證，全盤19棟住宅樓、827套房源，擬售均價4.4萬元/㎡。
據悉，取證當天項目售樓處迎來千人到訪，熱度頗高。
但和知筑鉑瑞并未急于開盤，而是將開盤節點卡在7月初，網簽高峰留給7月。
刻意避開了上半年“小陽春”的紅海廝殺，朝著房山乃至京西下半年銷冠發力。
戶型配比
面積段85–140㎡三至四居，一梯兩戶，層高3–3.1米。
開盤放風價3.6–3.8萬/㎡，總價300萬起，精裝交付。
起步建面約85㎡邊戶三居，共155套，戶型占比19%；
主力建面為89㎡中戶三居，共292套，戶型占比35%；
建面約104㎡中戶四居，共87套，戶型占比11%；
唯一的小高層產品，建面約108㎡，共56套，戶型占比7%；
建面約122㎡四居，共15套，戶型占比14%；
頂配建面約140㎡四居，共93套，戶型占比11%。
戶型賣點：大面寬、高贈送
項目主推主推85/89㎡三居和104-140㎡三至四居。
小區以洋房產品為主，本身得房率就高于普通高層。
加上南向1.8米進深通面陽臺、北向設備平臺、邊戶L型飄窗這套“組合贈送”，實際使用面積將達到房山市場的新高度。
加贈后得房率約93%-99%，房山近年最強水準。
其中，主力89㎡三居兩衛，南向10米三面寬！
突破當前同面積段的面寬紀錄，堪稱“螺螄殼里做道場”的典范。
如果不看尺寸，就是現在最常見的100㎡左右的戶型格局，最小臥室也在8個平方以上，真正的三居尺度。
主臥面積將近23㎡，轉角大窗，主衛空間也是非常開闊，足夠做出雙臺盆設計。
這個戶型把“邊角料”空間利用到極致，玄關柜、獨立的家政間/儲物間滿配。
北側廚房窗戶與南側客廳陽臺窗戶相對，通透明亮，采光極佳。
當年朱辛莊的日光盤大華啟宸府，在同面積段做到了三面寬，但也沒有達到10米的尺度。
并且因為不是新規盤，實用面積不足，只能做出三居一衛。
昌平新盤未來城星寰時代，建面90㎡三居兩衛，南向三面寬9.6米；
最新亮相的順義新盤中鐵工投青云國樾，還有豐臺的方程國賢府，都是92㎡做到南向三面寬，也是在9.5-9.6米左右；
通州的幾個網紅剛需盤，89㎡面積段雖然也實現了三居兩衛功能，但南向只有7米多兩面寬。
即使在好房子產品盛行的當下，這個面積段，市面上的主流戶型都接近于下圖的85㎡小三居產品。
南向兩面寬：客餐廳+主臥；中間功能區：廚房+公衛+家政間等；北向兩個次臥。
基礎功能是有的，但考慮北向臥室的隱私性，往往要做成墻體，通透性其實比較差。
如果要實現“穿堂風”的效果，就要犧牲掉一間臥室，把北邊改出一個半開放的空間——這個面積的小戶型樣板間基本都是這么做的，采光效果也會好一些。
再往上的幾個大戶型，設計上反而比較中規中矩。
104㎡/108㎡四居，戶型一致，只不過108㎡南向是通面寬陽臺。
這兩個戶型主要存在的幾個問題：
廚房挨著入戶門，與出入戶動線高度重疊；部分臥室空間局促；
公衛正對房門，中間會有一定面積的浪費。
122㎡，標準四葉草，戶型方正，公區空間奢闊，營造出大平層的即視感；
缺點是中間戶，兩個衛生間都對著天井，空氣流通性差一些，主衛的空間感還不如89戶型。
拿地回溯
項目所在房山廣陽城0015等地塊成交于去年11月底，由北京城建以14.71億元底價摘得。
開發主體北京城建瑞泰投資發展有限公司，是北京城建房地產的全資子公司，也是房山頤知筑項目的開發主體。
法定代表人、董事長楊娜，為北京城建集團開發公司副總經理。
項目操盤手為王岸卿，他也是北京城建在房山多個項目的營銷負責人?，包括頤知筑及其東區文華知筑；和知筑一期和二期鉑瑞。
特別是最新的文華知筑和和知筑鉑瑞，作為房山首批好房子項目，有望為北京城建打個漂亮的翻身仗。
和知筑二期地塊位置上更靠近地鐵站，北邊的山姆會員店、宣武醫院都在1公里范圍內，步行可達。
地形也比較規整，正南正北朝向，應該說是這兩年房山素質最好的一宗地了。
更重要的是樓面價1.8萬元/㎡，比隔壁的一期地價還便宜了7000元。
房山目前有大量新盤，除了南邊的一期項目，西邊3公里還有兄弟盤頤知筑。
和知筑一期2024年10月底入市，共576套房源，目前去化近九成，成交均價3.69萬元/㎡。
頤知筑去年3月份取證，共634套，目前網簽115套，成交均價3.03萬元/㎡。
此外華潤京熙潤府、京華國賢府、建工璟賢瑞庭，都是尚未交付的在售項目。
相關公司：北京城建sh600266
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