經濟學家馬光遠：根據國際經驗，房地產再回到上一輪高點需要10年

最近經濟學家馬光遠一句關于樓市的判斷，戳中了無數有房朋友的心窩子。說按照國際經驗，全國樓市整體回到2021年那波高點，居然要十年時間。很多人握著房本看完，心里瞬間咯噔一下，難道接下來快十年都要被套牢？這話聽著扎心，掰碎了琢磨其實比那些天天喊漲喊跌的口號實在多了。

咱先把2021年那個高點說清楚，當年全國商品房賣了17.94億平方米，總銷售額干到了18.19萬億元。那時候城鎮化速度快，全民買房熱情拉滿，整個行業直接沖到了歷史天花板。現在回頭看，那種量級的成交，其實提前透支了不少未來需求，后來的回落本身就是市場自我調節，沒什么好意外的。

從2022年開始，成交量就一路往下掉。2022年是12.22億平方米，2023年掉到11.18億，2024年降到9.65億，2025年只剩8.81億平方米。和2021年比，成交面積少了45.4%，銷售額8.39萬億元直接跌了一半還多。跌得越深，爬回去的路自然越長，馬光遠說十年不是拍腦袋瞎扯的。

到了2026年，市場其實已經出現不一樣的信號了。1到5月全國房地產開發投資同比降了16.2%，住宅新開工面積同比少了22.6%，房企還是不敢隨便拿地擴張。但另一邊，全國商品房待售面積已經連著三個月同比下降，5月末庫存7.72億平方米，同比降了0.4%。堆了52個月的庫存終于開始往下走，這個拐點可比啥政策口號都靠譜。

馬光遠的判斷可不是亂給的，背后有國際機構實打實的數據撐著。國際清算銀行跟蹤了全球190輪完整的房地產周期，得出的結論很直白，只要樓市進入深度收縮，整體跌幅超過30%，大盤從底部爬回前期高點，平均要花9.6年。四舍五入就是十年，這是全球幾十年樓市周期堆出來的規律，不是憑空編的。

海外現成的例子也能印證這個說法，2008年美國次貸危機之后，全美房價花了將近十年才回到危機前的水平。紐約舊金山這些核心城市，只用了八年就修復完成。日本1991年地產泡沫破裂，全國大盤花了很多年才企穩，但東京核心片區的房子保值能力特別強，跌幅遠比全國平均水平小。

說白了規律就是一句話，大盤修復慢，核心資產修復快。放到咱們國內，本輪調整已經走了六個年頭。核心城市的優質房產，跌幅普遍在30%到40%之間，剛好符合國際上定義的深度收縮。按照全球數據推算，全國大盤整體回到2021年高點，起碼還得再等四年往上。

很多人覺得這個時間太長，其實房子本來就是長線資產。想著一年翻倍那是玩股票，不是樓市該有的玩法。拿幾個真實成交給大家感受下，上海陸家嘴的核心豪宅，2021年最高單價沖到27萬一平米，2026年6月同戶型成交均價掉到18.8萬。嘉定江橋的熱門次新小區，巔峰時候總價712萬，現在二手成交價只有427萬。

放到全國來看，新房價格四年累計跌了8%，二手房調整幅度還要更大。現在價格洼地已經形成，再往下跌的空間其實非常有限。房企這邊日子雖然談不上舒服，但基本盤比前幾年健康太多了。巔峰時期頭部50家房企平均凈負債率接近170%，那種高杠桿躺賺的玩法早就走不通了。

經過這幾年的行業出清，現在房企平均凈負債率已經降到80%以內，有息負債也在持續收縮。行業毛利率從早年的22.8%回歸到合理區間，慢慢向制造業的穩健利潤靠攏。野蠻擴張搶地盤的年代早就過去了，接下來拼的就是誰能穩得住活得久。

買房人的心態這兩年也悄悄變了，前兩年市場情緒低，大家寧愿把錢存銀行也不肯出手。到2026年風向已經變了不少，國內靈活就業群體突破2億，居民收入慢慢在修復，房貸利率也一直維持在低位。現在大家買房優先挑現房，就怕碰到交付坑，改善型換房的需求也慢慢冒出來了，真實的居住需求重新成了市場主流。

現在城市和城市之間的差距越拉越大，北京二手房月均穩定成交1.5萬套以上，上海連著四個月每月成交超過2.4萬套。杭州成都的核心板塊價格小幅企穩，土拍熱度也在慢慢往上走。三四線城市還在消化庫存，但最難熬的階段已經過去了，70個大中城市里，房價環比上漲的城市數量一直在穩步增加，回暖的范圍一點點鋪開。

政策層面也一直在托底，2026年上半年全國落地穩地產相關政策超過560項，首套房首付比例最低壓到15%。房貸利率從2021年5.6%的高點累計下調了2.5個百分點，現在主流區間只有3.05%到3.45%，買房的資金成本已經跌到了歷史最低位。樓市穩不穩，本來就和整個宏觀經濟綁在一起，各方都在出力托著。

別忘了馬光遠說的是全國大盤的平均數，不是每一套房子都要熬十年。你手里拿的是一線核心地段的優質資產，修復速度可能比大盤快一倍都不止。這個規律國際上已經驗證過很多次，核心資產永遠跑在平均值前面。很多人瞎焦慮，就是分不清大盤周期和核心資產的走勢，想明白這點心里就踏實多了。

住建部原副部長仇保興也說過，五年深度調整走完，行業風險已經充分釋放，房價離底部區間很近，結構性修復的信號很清楚，完全用不著過度悲觀。經濟學家任澤平看法更直接，未來市場修復會出現明顯的K型分化，一線強二線核心地段的優質樓盤，才是中長期值得配置的賽道。好幾位專家的口徑能對上，本身就說明問題。

杜帥結合70城房價數據也補充，一線城市新房已經結束連續九個月的下跌，二手房回暖的勢頭更強。核心城市持續修復、三四線緩慢筑底的格局基本上已經定型了。把這些信息拼到一起，不難看出現狀，市場已經走到了本輪調整的底部區間，全國房價大幅下跌的空間基本沒了。政策底、庫存底、市場底三個底疊在一起，中長期修復的通道已經打開了。

站在2026年年中往回看，本輪樓市調整已經走了整整六年。放到國際百年樓市周期里看，這個長度其實不算夸張。馬光遠說十年，其實就是想提醒大家，別再幻想V型反轉，也別再拿2021年的老思路套現在的市場。樓市的規律從來不是喊口號喊出來的，是一步步熬出來的。

想通這點你就能明白，為什么核心城市的優質房產已經在悄悄升溫，普通住宅還波瀾不驚。房子這件事，越到周期尾聲越考驗耐心和眼光。要是剛需買房，現在的價格洼地、低利率、充足的現房供給，其實是難得的窗口期。要是做投資，那就盯死核心城市的核心資產，別被大盤的平均數字給忽悠了。

十年說長不長，說短也不短。看清方向的人不會瞎焦慮，順著周期走的人不會踏空。

參考資料：求是 加快修復居民資產負債表穩定房地產市場