房地產出清，接近尾聲了

房地產跌了這么久，到底了嗎？

7月8日，摩根士丹利中國首席經濟學家邢自強在深圳前海論壇上拋出犀利觀點：中國房地產調整已進入第6年，對照全球地產周期的歷史經驗，下行出清階段大概率接近尾聲，市場距離止跌回穩已不遠。

1 "接近尾聲" 的3大依據

大摩判斷并非單純的時間玄學，接近尾聲的判斷核心有三大依據。

1，看國際周期對標：中國調整時間，已與國外基本匹配

IMF對全球過去五十年二十多次房地產泡沫破裂的統計顯示，實際房價從見頂到觸底平均耗時約6年，中位數為5.8年。

比如美國2006年次貸危機后，房價從高點到2012年觸底歷時6年，累計下跌約33%；

韓國上世紀90年代地產調整周期也接近10年，其中主跌段約6年。

即便是調整最為漫長的日本，其房價快速下跌階段也集中在泡沫破裂后的前6-7年，后續進入緩慢陰跌的磨底階段。

中國這一輪正好進入第6年，時間維度上的確已達到國際經驗中主跌段尾部區間。

2，看調整深度：中國量價收縮幅度，已超國際平均水平

參照國際經驗，典型地產下行周期中交易量通常回撤50%左右，房價平均跌幅約30%-40%。

而當下中國房地產的出清力度，顯然更劇烈。

比如房價普遍回撤超50%，2025年全國多數城市房價下跌比2021年超過50%。

比如全國房屋新開工面積25年較2021年高點累計收縮更是高達70%；而地產開發投資較2021年高點也是下滑44%。

需求端同樣，比如2025年商品房銷售額8.39萬億，較2021年18.19萬億的歷史峰值縮水超過54%。

綜合看，當前中國房地產開發投資占GDP比重已降至5%出頭，顯著低于美國（7%）、日本（6%）的常態水平。這一數據表明，過去高速擴張形成的泡沫已通過深度調整充分出清。

3，看微觀信號：核心城市已出現“企穩跡象”

結構層面的分化正在驗證周期尾部特征。

2026年上半年，北京、上海二手房成交規模創下近5年同期新高，重點城市掛牌量同比下降約19%，供需關系邊際改善，典型如上海核心區租金回報率持續回升，部分優質房源租金回報率已接近甚至超過房貸利率，這是市場接近底部的典型信號。

與此同時，行業新開工規模持續低于銷售規模，意味著庫存壓力正在逐步消化。2025年全國商品房待售面積增速已從早年的兩位數回落至1.6%，庫存去化周期開始見頂回落。

值得提醒的是，大摩強調"接近尾聲"，描述的只是中國房地產 “加速下跌”這個階段已結束 ，而非新一輪上漲周期的開啟，后續市場更可能呈現

“L型磨底” 格局。

2 中國特殊性，讓調整時間會更長一點

國外的經驗就適合中國國情嗎？

老潘提醒的是，大摩的判斷的確抓住了全球樓市調整規律的共性，下跌縮量已完成巨大幅度以及當下核心城市出現率先復蘇跡象，但中國房地產并非完全像歐美日更依賴“市場化“的周期波動，中國的“樓市制度底色、人口下行背景與債務高壓”等特殊性，有著鮮明的中國特色。

所以，簡單套用6-7年的國際經驗，可能低估了中國樓市調整的復雜性和持久性。

首先，中國這一輪房地產大調整與與美國次貸危機、香港97年崩盤等單純的周期波動有本質區別，

比如美國次貸危機是金融衍生品過度創新引發的信用鏈條斷裂，屬于“金融危機向實體傳導”；日本90年代是央行激進加息主動刺破泡沫。而中國本輪調整是“政策主動重塑（三道紅線、兩集中）”與“人口周期拐點、城鎮化降速”三期疊加的結果。

這意味著，中國房地產的調整不僅是金融去杠桿，更是發展模式的根本性重塑，其復雜性遠超單純的金融危機，注定底部可能盤整時間更長一點！

比如人口基本面的拐點深度，就遠非國際案例可比。

美國2008年調整時，人口總量仍在增長，適齡購房人口規模穩定；而中國當前正處于人口總量下降、深度老齡化加速、適齡購房人口持續縮減的三重拐點。比如2025年中國出生人口已降至900萬以下，較十年前1700萬近乎腰斬。人口長周期下行意味著，房地產的長期需求中樞已經永久性下移，不存在調整完畢后重回高增長的基礎。這一點更接近日本1991年泡沫破裂時的人口背景，而日本的調整周期長達近20年。

第二，中國“強土地財政”制度綁定，延長了出清鏈條。

海外地產周期主要是市場主體的自發調整，而中國地方政府深度綁定土地出讓收入，房地產下行直接傳導至地方財政與城投債務。這意味著政策既要防風險，又要穩財政，難以實現完全市場化的快速出清。

比如價格調整不充分(開發商新房按照市場化大幅降價會被有關部門叫停)、供給出清不徹底，很可能導致調整周期被拉長，呈現"以時間換空間"的緩慢磨底格局。

其三、老百姓資產負債表的修復非一日之功。

居民部門在經歷了房價下跌、收入預期轉弱后，正處于“資產負債表修復期”（即提前還貸、增加儲蓄、減少負債）。這種預期的逆轉，不是靠一兩個政策刺激就能完成的。大摩提到的“社會保障體系改革”是正解，但這屬于深水區改革，見效周期以十年計，遠水解不了近渴。

最后，值得提醒的是，中國的出清機制是頓刀子割肉，更和諧一些。

類似西方市場化國家在危機中通常采用“休克療法”，企業大規模破產重組，銀行壞賬迅速暴露并核銷，價格快速出清到底部。

而中國采取了“保交樓、保項目、防風險”的漸進式出清策略，這種策略雖然避免了社會動蕩和金融崩潰，但也拉長了出清的周期，使得“磨底”的時間可能比國際經驗更長。

小結

所以，這輪調整雖然接近尾聲。

但這并不意味著調整結束，更不等于全面復蘇。

更精準的描述是，中國房地產正從“加速出清期”進入“結構性磨底期”，這個磨底期可能不是1年就能結束。

這個結構性磨底期表現為：一方面，一線及強二線城市二手房市場有望在2026-2027年逐步確認底部，核心城區優質房源率先企穩，但更多更廣大的三四線城市庫存消化可能漫長無期，尤其那些產業弱、人口流出型城市的調整周期至少長達10年以上。

所以綜合看，全國意義上的"統一底部"并不存在。

整體而言，中國房地產調整之路大概率走出一條“美國式快速出清+日本式長期磨底”的中間路徑。

量的大縮減，用5-6年完成，房價需要核心城市托底支撐下跌幅可控，但綜合看，全行業總量回到正增長、房價重回普漲通道可能性已經幾乎為0。

更直白的提醒大家

底部，不是一個點，而是一個區間！

來源：地產總裁參考

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