陜西
誰也沒想到，一向火熱、改善扎堆的曲江CCBD，出現(xiàn)地塊零報(bào)價(jià)流拍！
7月10日掛牌截止，曲江QJ4-3-128宗地全程無有效競買報(bào)價(jià)，按照出讓規(guī)則，宗地直接流拍。
要知道這是曲江CCBD南區(qū)核心，周邊金茂、華發(fā)高端盤扎堆，往年同板塊地塊多輪爭搶甚至溢價(jià)成交。如今連曲江優(yōu)質(zhì)地塊都遇冷，這組信號，值得關(guān)注。
先看懂這塊流拍地：地段、指標(biāo)本身含金量不低
地塊編號QJ4-3-128，位于曲江新區(qū)盈知路以南、匯澤路以東、匯征路以西、航天大道以北。
占地面積33.864畝，商住共用宗地，容積率1.2-2.5，綠化率35%，建筑密度25%。
起拍總價(jià)5.505億元，折合每畝1625.62萬元，起拍樓面價(jià)9754元/㎡。
競買保證金1.2億元，不接受聯(lián)合競買，要求單一房企獨(dú)立拿地開發(fā)。
除了地塊基礎(chǔ)配置，外部的區(qū)位配套，堪稱改善熱土。
板塊定位曲江CCBD南區(qū)，南北城市中軸線上，北區(qū)早已無住宅用地可開發(fā)，南區(qū)宅地逐年減少，屬于供應(yīng)越來越少的稀缺片區(qū)；
地鐵出行，緊鄰2號線三爻站，向南北換乘有8號線，向南有15號線，通達(dá)主城、高新、長安等區(qū)域。
商業(yè)配套，北約500米有南飛鴻樂薈里，向北地鐵一站路是萬象城、萬象天地等；
周邊住宅項(xiàng)目，一路之隔就是華發(fā)錦宸賦，片區(qū)還有金茂璞逸曲江、華潤悅府等3萬+高端改善盤，高端居住氛圍成型，改善客群基數(shù)充足。
按往年行情，這種低密、核心、成熟改善板塊地塊，本該是央企、頭部房企爭搶對象，本次卻全程零報(bào)價(jià)，反差極強(qiáng)。
明明地段不差，為什么沒人拿？有以下幾點(diǎn)來和大家分享一下：
1. 門檻過高，不接受聯(lián)合拿地
公告明確要求不接受聯(lián)合競買，5.5億起拍總價(jià)+1.2億保證金，近7億資金需要一家房企獨(dú)立兜底。
2. 地價(jià)成本高，高端去化壓力加大
起拍樓面價(jià)接近萬元，疊加后期開發(fā)各類成本，未來肯定也是要做高端類住宅，房價(jià)可以參考隔壁華發(fā)錦宸賦、金茂璞逸曲江。
而今年西安改善市場分化明顯：頂級資源（湖景、雁翔路核心）豪宅去化穩(wěn)定，但普通3萬+改善盤走速放緩，庫存去化周期拉長。
3. 房企拿地策略極致保守，只盯“絕對確定性”
今年上半年西安涉宅土地成交金額同比暴跌58%，流拍地塊多達(dá)5宗。今年房企拿地緊盯團(tuán)結(jié)村板塊、幸福林帶等熱門板塊，配套齊全，去化快。
對CCBD南區(qū)這類“次核心改善地”持觀望態(tài)度。即便屬于曲江，只要沒有獨(dú)一無二的景觀、頂級學(xué)區(qū)加持，房企寧可放棄拿地，也不愿承擔(dān)滯銷風(fēng)險(xiǎn)。
4. 全市供地收縮，房企不缺優(yōu)質(zhì)地塊等待
今年西安住宅供地整體下調(diào)31%，土拍進(jìn)入“少而精”模式，后續(xù)還有更多主城低密地塊待出讓。房企拿地更謹(jǐn)慎，愿意等位置、條件更優(yōu)的地塊。
總結(jié)一下：
QJ4-3-128宗地零報(bào)價(jià)流拍，不是曲江價(jià)值下跌，而是土拍市場進(jìn)入理性新階段。
房企不再盲目追捧板塊概念，只愿意為真正稀缺、高確定性的土地買單；對應(yīng)到買房市場，房產(chǎn)價(jià)值分層會越來越清晰。
未來西安樓市，稀缺核心低密資產(chǎn)愈發(fā)珍貴，同質(zhì)化改善房源競爭加劇，買房一定要精挑細(xì)選，拒絕盲目跟風(fēng)。
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