代建行業陷“紅海”競爭，城市更新賽道或成為破局關鍵

代建行業在經歷了過去四年“爆發式”的擴張后，如今也已步入“紅海”階段。今年以來，行業整體增量出現下滑的態勢。

據中國房協代建分會副會長、普睿數智董事長丁祖昱透露，2026年上半年，代建全行業新簽約建筑面積約11456萬平方米，同比增速由正轉負，下降2%，這也是過去五年來增速首次出現下降。

在代建簽約放緩的大背景下，各梯隊的新拓面積門檻值也出現調整。除TOP10門檻值在2026年上半年增長超24%以外，TOP5、TOP20門檻值均出現下跌，跌幅分別為14%、41%。

具體到企業來看，上半年新增建筑面積的排名中，綠城管理以1352萬平方米的累計新簽代建面積位列行業第一，較第二名高出8成；而位列第2-5名的新簽建面差距不足50萬平方米，TOP10-TOP15、TOP15-TOP20的差距則擴大至200萬平方米、300萬平方米以上，行業發展分化加劇。

第三方咨詢機構普睿地產研究認為，這一現狀主要是由于當前投拓競爭加劇、市場持續筑底、委托方開發意愿不高，整體代建規模有所下降。

激烈的行業競爭也使得代建費連年走低。上述機構調研顯示，2018年-2021年間，代建費率為5%-6%，處于利潤水平較高的階段；自2022年起，費率從4%一路走低至2024年的不足3%；而2025年至今，1%-2%的費率已成為行業主流，利潤持續被壓縮。

面對這一行業競爭現狀，不少企業尋求新的發展方向。中指研究院企業研究總監劉水觀察到，近年來，房地產代建已由規模競速逐漸向“重服務、重兌現”的價值提升轉變，部分企業主動放棄規模擴張，更加專注于產品和服務提質、管理提效、做一成一。

綠城管理執行董事兼行政總裁王俊峰也認為，當前行業轉型步入深度調整期，傳統代建服務模式已難以匹配土地價值重估、存量資產盤活、長效運營增值的全新市場需求。“過去，很多項目即使定位不夠精準，產品不夠完善，管理不夠精細，也能夠被行業上行周期所消化。”而如今，同一個項目交給不同的主體操盤，結果可能完全不同，行業競爭邏輯也要從比拼價格、拼承諾、拼規模，轉向比拼專業解法、拼服務品質與拼經營兌現能力。

丁祖昱預計，2025-2030年間，代建新增規模可能呈現先保持平穩，后續小幅增長的趨勢，整體新增規模將在25000萬平方米左右，企業發展也將轉向注重質量、深耕式發展。而未來的增長來源除了過去大量的城投托底地塊外，城市更新、存量改造也將成為新的增長極。

今年以來，城市更新的戰略優先級不斷提升，已成為覆蓋民生改善、經濟增長等多維目標的綜合性戰略。5月份全國首個《城市更新“十五五”規劃》發布；6月初的國務院政策例行吹風會又透露，今年將有超2500億元資金投向城市更新領域。

代建企業可以努力的方向有哪些？一家頭部代建企業內部人士向記者透露，5月份發布的規劃中有四項涉及房地產，包括城鎮危舊房改造、城鎮老舊小區、老舊街區廠區改造提升、城中村改造，“相對而言，比起另外三項需要資金支持的情況，‘老舊街區廠區改造提升運營’，更需要具備改造和運營綜合能力，是代建公司可以拓展的方向”。

事實上，近兩年以來，已有較多頭部代建企業中標了城市更新或城中村改造類項目的代建服務，包括綠城管理、藍城集團、金地管理、旭輝管理等企業。其中，旭輝建管與天津城建聯合開發的城市更新項目于今年4月底面世，綠城管理與中交海投在海南陵水聯合開發的藍香溪郡項目也成為當地多方共建共享的城市更新開發范本。

除了住宅類的城市更新外，未來商業不動產類的城市更新領域也有較大的發展空間。

“去年12月份，證監會公布了商業不動產REITs試點新辦法，今年上半年就有大量的投資者、原來的存量主體開始重新審視自身的商業房地產項目，包括辦公、酒店、零售、商業、長租公寓等各個組成部分。”丁祖昱預計，商業不動產REITs和城市更新結合之后，未來會有很大的發展空間。

不過，普睿數智研究中心提到，與傳統開發不同，城市更新類代建項目復雜度高、周期長、利益相關方多元，要求企業不僅需具備工程管理與合規能力，更要有復合的系統競爭力。“能否真正理解政策、整合資源、平衡多方訴求，將成為代建企業能否在這條賽道上實現規模與品牌突破的關鍵。”