買樓的拼多多就是“精明”代言詞

文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

壕無(wú)人性，拼多多短短半個(gè)月時(shí)間，斥資45億元買下兩棟辦公樓。

近日，財(cái)聯(lián)社報(bào)道稱，拼多多以33億元整棟買下上海陸家嘴星展銀行大廈。半個(gè)月前，拼多多以12億元買下雄安新區(qū)一棟12層樓高的辦公樓。

其中，星展銀行大廈為甲級(jí)寫字樓，地上19層、地下3層，總建面4.6萬(wàn)㎡，單層標(biāo)準(zhǔn)面積2600㎡。

兩筆交易，拼多多都刷新了一些紀(jì)錄，比如首個(gè)雄安新區(qū)買樓的互聯(lián)網(wǎng)公司、2026年上半年上海商辦大宗交易單筆最高紀(jì)錄。

紀(jì)錄都是虛名，讓人震驚的是，拼多多創(chuàng)始人黃錚買樓操作，堪稱“精明”的代言詞。

買樓的真實(shí)成本公式其實(shí)是：總成本=樓宇本身價(jià)格+交易成本+貸款成本。

實(shí)際上，被很多人忽略掉的是交易成本、貸款成本。所以如果首付給的少，資產(chǎn)價(jià)格下跌20%-30%就擊穿購(gòu)入成本價(jià)。

看完拼多多的買樓，作為研究地產(chǎn)多年的人，都得高呼：黃錚不僅懂成本計(jì)算，還很懂地產(chǎn)。

首先，拼多多買入的兩棟辦公樓，都是靠自有資金全款交易、沒(méi)有貸款，也沒(méi)有中介參與，不用給中介費(fèi)，相當(dāng)于買入價(jià)=成本價(jià)。

很多互聯(lián)網(wǎng)大廠購(gòu)置辦公樓，普遍都是和當(dāng)?shù)卣吹兀I下凈地、委托承包方施工建設(shè)，比如騰訊深圳前海企鵝島、北京抖音數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園、嗶哩嗶哩上海全球總部等。

拼多多是追求“即插即用”，或者說(shuō)“先用再買”。黃錚連時(shí)間成本都考慮進(jìn)去了。

其中，拼多多雄安公司2026年5月底注冊(cè)、6月中首批員工入職，6月中下旬買樓，7月初在崗員工突破600人，計(jì)劃7月底全員進(jìn)駐。執(zhí)行落地，只花了2個(gè)月時(shí)間。

拼多多新辦公樓 | 圖片來(lái)源于雄安電建智匯城

剛買入的星展銀行大廈，落地花的時(shí)間比較久。2025年底，拼多多跨境平臺(tái)Temu招商團(tuán)隊(duì)率先入駐辦公，今年2月成立全球自營(yíng)品牌“新拼姆”運(yùn)營(yíng)公司，注冊(cè)資本為50億元。報(bào)道稱，星展銀行大廈或更名為“新拼姆大廈”。

還有一個(gè)小細(xì)節(jié)是，拼多多買入的兩棟辦公樓，建筑都沒(méi)有超過(guò)20層，樓高卡在100米以下。

懂商業(yè)運(yùn)營(yíng)的應(yīng)該知道，為什么中央會(huì)限制建設(shè)超高層建筑？答案不是建不起，而是“養(yǎng)不起”。建筑每增高100米，運(yùn)營(yíng)成本就遞增15%，電梯、消防、空調(diào)、外墻等維護(hù)成本都是指數(shù)級(jí)上升。

寫字樓運(yùn)營(yíng)是一本計(jì)算嚴(yán)苛的經(jīng)濟(jì)賬，不只是樓高產(chǎn)生運(yùn)營(yíng)成本，也包括空置率。出租率盈虧臨界點(diǎn)可能就在1%之間。出租率90%以上是健康線，以下就是風(fēng)險(xiǎn)線。

黃錚真的太懂地產(chǎn)了，沒(méi)有追求“面子工程”，而是一棟“實(shí)際資產(chǎn)”。

也難怪，在幾大電商平臺(tái)中，拼多多能有如此恐怖的賺錢能力。2025年，拼多多營(yíng)收4318億元，凈利潤(rùn)為978億元，凈利潤(rùn)率接近22.7%，是阿里的2倍、京東的20倍。

另一個(gè)問(wèn)題是：現(xiàn)在買樓，是不是一個(gè)好的時(shí)機(jī)？

實(shí)際上，2019年，黃錚在拼多多四周年內(nèi)部講話中，明確說(shuō)：“公司暫時(shí)不會(huì)有自己辦公樓、食堂。公司還處于發(fā)展期，先活下來(lái)才是最重要的，獨(dú)立辦公樓也不是我們追求的。”

拼多多買入的兩棟寫字樓“先用后買”，也說(shuō)明側(cè)重于業(yè)務(wù)布局需求。

其中，拼多多雄安公司首期注冊(cè)資金為現(xiàn)金5億元，重點(diǎn)布局大數(shù)據(jù)處理、數(shù)字化運(yùn)維、云平臺(tái)服務(wù)等業(yè)務(wù)。星展銀行大廈則是用作Temu跨境全球總部與自營(yíng)品牌運(yùn)營(yíng)中心，也包括跨境供應(yīng)鏈、海外商務(wù)等團(tuán)隊(duì)辦公。

當(dāng)前，自用買家正在瘋狂抄底買樓。

戴德梁行研究報(bào)告顯示，2026年上半年，上海大宗交易市場(chǎng)逆勢(shì)上揚(yáng)，成交額合計(jì)233億元，同比大漲47%。其中，自用買家成交額115億元，上漲34%。自用買家占比從2025年底的26%上漲到49%。

還有一個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)：時(shí)隔四年，上海甲級(jí)寫字樓凈吸納量略微超過(guò)新增供應(yīng)量。北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)2025年以來(lái)沒(méi)有新增供應(yīng)。這說(shuō)明，辦公樓供需可能迎來(lái)拐點(diǎn)了。

2026年第二季度京滬甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)

算了一筆賬的黃錚，看準(zhǔn)時(shí)機(jī)下手了，將拼多多的身份從“租客”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺繓|”。

拼多多為什么運(yùn)營(yíng)成本管控能力那么強(qiáng)？背后核心是極致人效，亦是一種企業(yè)文化。

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