七次流拍，降價兩億，西安知名"雙子塔"還能復(fù)工嗎？

7月10日，曾經(jīng)被視為西安城東超級地標(biāo)的蘇陜國際金融中心迎來了自己的第七次流拍。

不過很快，這座西安知名"雙子塔"降價兩千七百萬，等待半個月后的再一次上架拍賣。

而翻看拍賣記錄，從7個月前的首次拍賣大眾對這座超級地標(biāo)的復(fù)蘇還抱有希望，直至平均每個月一次的流拍，拍賣價降了兩個億的現(xiàn)狀已經(jīng)令人麻木，而半個月后的再次開拍仿佛已經(jīng)讓人看到了結(jié)局……

XI'AN

曾經(jīng)被寄予厚望的“雙子塔”

位于灞河西岸的蘇陜國際金融中心項目，一出生便伴隨著無數(shù)光環(huán)，金融區(qū)，浐灞，雙子塔、建筑大師操刀設(shè)計……十多年前曾經(jīng)很熱門的這些詞匯在了一起，成就了蘇陜國際金融中心。

但是這個當(dāng)時區(qū)域內(nèi)規(guī)劃最高的地標(biāo)建筑，從開工后的一路高歌猛進(jìn)，到被稱為“西安第一爛尾樓”，著實體驗了一把從云端跌落谷底的悲歡離合。

而這座“西安第一爛尾樓”背后，亦是一個集團(tuán)的興衰。

中登集團(tuán)的成長史，可以說是伴隨著西安房地產(chǎn)市場化的腳步，1993年創(chuàng)立于上海的中登集團(tuán)，1998年西部大開發(fā)的背景之下中登集團(tuán)將戰(zhàn)略中心轉(zhuǎn)移至西北地區(qū)，總部設(shè)在西安。

從2001年在西安未央湖畔建造美制別墅開始，正式進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，在2003年所建設(shè)的中登家園，開啟了中登系地產(chǎn)的擴(kuò)張之路。

尤其是在西安本土房企進(jìn)軍城改的時期，中登一頭扎進(jìn)了西安轟轟烈烈的城改熱潮，一口氣吃下四個城改項目，尤家莊村（中登城市花園）、全家村（中登文景時代）、東十里鋪（中登陽光十里）、牛王廟（中登湖景花園）。

眾所周知，入局此次城改的不少西安本土房企都被漫長的開發(fā)周期拖拽至資金鏈斷裂的邊緣。

但中登集團(tuán)卻選擇一邊多線操作先期投入大量安置費用的城改項目，另一邊卻開啟了需要大量持續(xù)資金投入和建設(shè)實力的超高層重點項目——蘇陜國際金融中心。

只是一味擴(kuò)張的中登集團(tuán)顯然實力與野心并不匹配。

盲目忽視自身實力的中登為此也付出了代價，手握大量項目的中登背負(fù)了巨額債務(wù)，資金鏈開始出現(xiàn)斷裂跡象，城改項目大量爛尾。

而中登集團(tuán)想要打造的標(biāo)桿項目蘇陜國際金融中心，2016年時因一筆中登集團(tuán)向昆侖信托借的4.37億債務(wù)，被提前一年宣布到期，項目無錢可用，資金鏈斷裂又陷入債務(wù)帶來的法務(wù)泥潭。

而該項目所占位置之關(guān)鍵，規(guī)劃之宏偉，涉及面之廣，在長期復(fù)工無望后，被冠以“西安第一爛尾樓”的稱號，卻也顯得“名副其實”。

2022年時，一份拍賣行的信息中顯示，該項目主體工程全部完工，外部玻璃幕墻安裝已完成70%，后續(xù)工程主要為電梯、消防及配套設(shè)施的安裝。根據(jù)與原施工方及外部工程建設(shè)領(lǐng)域相關(guān)人士估算，預(yù)計在資金充足的情況下6-8個月可完成交付使用前的全部后續(xù)工程施工建設(shè)（含各類配套設(shè)施）。

而這筆能使“西安第一爛尾樓”復(fù)活的資金，經(jīng)拍賣行與工程造價專業(yè)人員及陜中投公司項目部人員全面核算，初步確認(rèn)該項目后期建設(shè)資金缺口為3.74億元。

這筆資金對中登集團(tuán)來說，說多不多，說少卻也不少。

據(jù)了解，中登集團(tuán)為該項目一期工程連本帶息投入了16.5億元人民幣。并準(zhǔn)備自持長期經(jīng)營，但項目爛尾后，并無雪中送炭。

而且投資方中登投資已經(jīng)于2019年進(jìn)入破產(chǎn)程序，在2025年1月26日，人民法院公告網(wǎng)上發(fā)布了宣告陜西中登投資有限公司（以下簡稱陜西中登投資）破產(chǎn)的公告。

根據(jù)公告，2019年2月1日，西安市中級人民法院裁定受理陜西中登投資有限公司破產(chǎn)清算一案。

2022年5月30日，西安市中級人民法院裁定陜西中登投資重整。因陜西中登投資已不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，并且不存在重整、和解的可能，依照《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第二條、第八十八之規(guī)定，西安市中級人民法院于2024年12月26日作出（2019）陜01破9號之一百一十七民事裁定，終止陜西中登投資重整程序，宣告陜西中登投資有限公司破產(chǎn)。

不過破產(chǎn)的是中登集團(tuán)旗下的子公司之一的陜西中登投資，被多次上架拍賣的蘇陜國際金融中心項目是該公司的核心資產(chǎn)。

雖然蘇陜國際金融中心這一爛尾地標(biāo)在不斷嘗試自救先是試圖重組轉(zhuǎn)讓，多次傳出復(fù)工傳聞，后又完成降高，隨著時間的推移，連投資方陜西中登投資有限公司都已經(jīng)宣布破產(chǎn)，蘇陜國際金融中心也成為了無人問津的存在。

XI'AN

七次流拍會是終點嗎？

蘇陜國際金融中心的七次流拍并不是偶然，早在首次起拍時，根據(jù)拍賣公示顯示，該項目存在著諸多的問題。

首當(dāng)其沖的就是復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)。

目前，“中登·蘇陜國際金融中心”在建工程項目由兩棟超高層塔樓、2層裙房、2層地下室組成。截至評估基準(zhǔn)日，項目主體完工，幕墻部分完工，內(nèi)部完成少量砌體工程完工，幕墻部分完工（因拆降工作，部分幕墻被拆除），建筑內(nèi)部完成少部分砌體工程，完成部分管道預(yù)埋安裝，空調(diào)、電梯等機(jī)電設(shè)備未安裝。

但由于查封、抵押等問題，法律協(xié)調(diào)成本高昂且存在諸多不確定性。一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言：“歷史遺留的產(chǎn)權(quán)問題若不能妥善解決，后續(xù)開發(fā)將寸步難行，這是接盤方必須面對的第一道坎。”

還有另一個必須關(guān)注的點是，蘇陜國際金融中心原本規(guī)劃的兩棟超高層高度為153.4米，但2022年時由于限高因素，該項目在2023年6月至2024年8月間進(jìn)行了拆降，拆降至32層（實際拆降32-37層），再加上另外還有3套房屋合計建面6447.63平方米已被法院裁定以物抵債給第三方，該項目目前實際可售建面大大減少。

另一方面，由于這座爛尾樓停工時間太長，不論是建設(shè)單位或者其他新接手單位都要重新改造建設(shè)，同樣需要付出巨額改造資金。

有媒體分析稱，項目可能存在地基不均勻沉降、墻面剝落、滲水等工程隱患，僅加固費用就需1.2億元，幕墻更換及機(jī)電設(shè)備安裝還需額外投入，加上至少3.5億元續(xù)建資金，總?cè)笨谶_(dá)4.7億元，超過拍賣價的一半。超高層建筑的長期運營維護(hù)成本更是天文數(shù)字，電梯更新、消防系統(tǒng)維護(hù)、能耗支出等均需持續(xù)投入。

而在當(dāng)下大環(huán)境中，超高層對頂尖企業(yè)的吸引力已然消失，更突出的問題是供應(yīng)結(jié)構(gòu)與市場需求錯配，傳統(tǒng)寫字樓嚴(yán)重過剩，而生物醫(yī)藥、新能源等產(chǎn)業(yè)所需的專業(yè)生產(chǎn)用房卻供給不足，這意味著項目若延續(xù)原有金融中心定位，大概率會陷入招商困境。

因此，即便屢屢降價，蘇陜國際金融中心能否順利拍出的前景仍然不被看好。

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大基建時代，無數(shù)百億級項目如雨后春筍般在各大城市破土而出，有的財力十足，兼顧天時地利人和，高速度高質(zhì)量建成后成為當(dāng)之無愧的城市地標(biāo)；有的卻是盲目上馬，當(dāng)時代浪潮褪去后，無奈爛尾成為城市“瘡疤”。

蘇陜國際金融中心就是其中的典型案例，而當(dāng)市場手段已經(jīng)無法拯救時，或許需要政府加大招商引資的力度，看能否吸引更多買家入場。

編輯：解革

審核：Lyna

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