北京
全球7000種語言，AI能翻譯的不到200種。嗨，等等，拿錯稿子了。今天咱們不聊技術(shù)翻譯，來聊聊一個更“實在”的反常現(xiàn)場：在全美辦公樓市場一片唱衰聲里，得克薩斯州那塊地兒怎么還在瘋狂建樓？
當(dāng)多數(shù)美國城市的辦公樓吊塔都安靜下來時，達拉斯-沃斯堡（DFW）的工地上頭巾依然攢動。商業(yè)地產(chǎn)媒體《商業(yè)地產(chǎn)高管》的報道指出，由于需求轉(zhuǎn)向和金融環(huán)境收緊，全國辦公樓建設(shè)節(jié)奏普遍放緩，但DFW偏偏走出了獨立行情。根據(jù)Yardi Matrix在2026年5月鎖定的數(shù)據(jù)，DFW地區(qū)當(dāng)時正在施工的辦公樓面積高達260萬平方英尺，這一個量級把它穩(wěn)穩(wěn)送上了全美第三的寶座，排在波士頓和曼哈頓之后。
這就好比全班平均分都在掉，這位同學(xué)不僅沒掉，還往前竄了竄。這背后，得州強大的外來人口流入和遠近聞名的親商環(huán)境成了關(guān)鍵燃料。即便是在那些傳統(tǒng)的門戶城市開始踩剎車的關(guān)口，大都會區(qū)的發(fā)展慣性依然充足。一個很能說明問題的數(shù)字是，DFW的在建面積占現(xiàn)有總庫存的比例達到了0.9%，這個數(shù)字比全國平均水平0.4%的兩倍還要多。
要說這股建設(shè)熱潮里的“帶頭大哥”，非得提一下高盛在北區(qū)（NorthEnd）的那個新園區(qū)。這個由亨特房地產(chǎn)投資公司和希爾伍德城鎮(zhèn)聯(lián)手折騰的項目，體量足有80萬平方英尺。為了把它撐起來，他們從摩根大通手里拿到了一筆5.139億美元的建設(shè)貸款，整個項目計劃在2028年竣工交付。如果把眼光放得更遠一點，整個北區(qū)地塊的終極形態(tài)是奔著400萬平方英尺的總量去的。
這股辦公樓的擴張勁頭，不過是DFW整體商業(yè)地產(chǎn)活躍度的一塊拼圖。即便全國工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的步調(diào)在減慢，當(dāng)?shù)氐墓I(yè)開發(fā)商們同樣維持著全美數(shù)一數(shù)二的龐大在建管道。時間線拉到2026年頭五個月，DFW地界上破土動工的辦公樓新項目就有5個，總計263，390平方英尺，對比2025年同期的瘦弱數(shù)字，這個開工量直接跳漲了198%。
不過有意思的落差來了：開工的熱火朝天，完工的卻門可羅雀。今年同期，整個地區(qū)只有一棟新樓正式交付——那是位于格雷普韋恩的SunBelt Rentals擴建項目，面積41，790平方英尺。對比2025年，今年的實際完工量暴跌了86.1%。如果把規(guī)劃中的項目全算上，DFW未來的辦公樓供應(yīng)管道可能會占到市場總庫存的2.8%，這個比例能排到全美第六。
開發(fā)端搞得風(fēng)生水起，交易端也不甘示弱。截至今年五月，DFW的辦公樓交易額直逼14億美元，在全美能排到第四。市場上的大手筆買家一點也不含糊，范德比爾特辦公地產(chǎn)、希爾伍德城鎮(zhèn)和TriPost資本合伙人們聯(lián)手，斥資超過2億美元將歐文市的威廉姆斯廣場塔樓收入囊中；Estein USA也花1.429億美元買下了達拉斯市中心的尖塔大廈。
但是，賬面上光鮮的成交額和紅火的開工量，并沒有完全解決這個市場的深層矛盾。一份成績單兩面看：過去12個月里，DFW辦公樓的空置率確實努力收窄了320個基點，這是個值得肯定的恢復(fù)信號。然而，如果把當(dāng)?shù)氐钠骄獌r租金和空置率這兩項硬指標(biāo)，拿去跟全國基準(zhǔn)線比一比，你會發(fā)現(xiàn)它們目前依然處在落后身位。
這種“增量猛、存量弱”的格局，恰恰揭示了DFW辦公樓市場面臨的持續(xù)逆風(fēng)。一邊是開發(fā)商基于人口紅利和低營商成本投下的長期信任票，另一邊則是當(dāng)前市場在消化空間、提升價值上實實在在的掙扎。這種冰火兩重天的切面，或許才是真實商業(yè)周期的本來面目。
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