高新區，還有多少住宅用地可供開發？

高新老城，還有31塊地

好久沒說高新區了。

因為我好久沒深度探城研究高新區了。

前幾天，我又花了2天時間，系統跑了一趟高新區，探訪其城市路網、產業發展及樓盤進度。回來后，我又更新了《鄭州高新區組團城市空間路網樓盤落位圖【東哥版】》。

當然，這里說的是高新區組團，而不是完整的高新區。

2026年的高新區，還有西三環內五龍口片區、連霍高速北開元路南片區，以及合作共建片區。詳情見：變心了！未來10年，高新區移情別戀“新三心”

而高新區的核心區，也就是西繞城以東、隴海鐵路以北、西三環以西、連霍高速以南的范圍。在這其中，以西四環為界，分為高新老城片區高新新城片區

我一個一個地塊研究了這個范圍，發現一個很重要的事實：

高新區的住宅用地，其實并不多了！

好地，更是少之又少。

如果你不信我這個結論，且聽我細細分解。

先看高新老城片區。

此片區，可分為三個小板塊：

1、科學大道北——連霍高速南板塊；

2、科學大道南——隴海鐵路北板塊；

3、鐵路連接線東南板塊。

第一個板塊，僅剩余5個地塊。

第1個地塊，位于地鐵1號線西北角。

這是一個小地塊。20多畝。

最大價值是地鐵口，和兩個大學包圍。

第2個地塊，位于楓楊街北、雪松路西、翠竹街南。

這塊地是老鄭州機械研究所所在地。后來，土地改性，已公示。

其實，這是兩個地塊。分為東西地塊。

第3個地塊，位于雪松路東、楓楊街南、桃花里西。

這個地塊，是保利文化廣場的四期用地。

目前，掛牌時間未知。

第4個地塊，位于科學大道北、金梭路西。

這個地塊，是正弘序二期用地。

此地已掛，即將于7月23日土拍。

第5個地塊，位于郁香路東、白樺街南、香柏路西、紫萱街北。

此地塊，是一個豎長條地塊。距離西美招商雲啟不遠。

第二個板塊，僅剩余12個地塊。

第1個地塊，位于冬青街南、垂柳路西。

也就是金科城一期的南邊。

此地塊，挺好。學區房。

第2—10個地塊，位于一個片區，原中原制藥廠片區。

此片區除了目前在售的電建高新華曦府外，其他地塊都是待開發地塊。

也是高新老城住宅凈地最多的片區。

隨著農業西路快速路建設的快速推進及完工，此片區將迎來新時代。

第11、12個地塊，位于高新老城西南角，西四環東、農業快速路北、藥廠街南、臘梅路西。

這塊地，其實是兩個地塊。

第三個板塊，僅剩余14個地塊。

這個板塊，原本屬于碧桂園開發的碧桂園西湖片區和碧桂園云頂片區。

隨著碧桂園的隕落，此片區前前景未知。

但，留下了很多待開發住宅用地。

其地塊，主要集中在碧桂園云湖天境周圍，還有12塊住宅地塊。

看下圖的空白地塊。

除了這個片區之外，在農業快速路南，還有兩個邊角料地塊：

1、碧桂園西流湖名城9號院的北邊；

2、碧桂園西流湖名城6號院的對面。

高新新城，還有12塊地

看高新新城片區。

高新新城，以科學大道為界，分為北片區和南片區。

北片區，經過多年發展，目前已初具規模。

大名鼎鼎的雙湖科技城、鄭州中學高中校區、萬科城就在這里。

在這其中，雙湖科技城片區還有3塊住宅用地：

這三塊住宅用地，是好地。

位于雙湖科技城核心片區。

具體位置見上圖。

除了他們之外，在須水河西側、西連河遺址片區還有三塊住宅用地。

與上面所說的三塊地對比，這三塊地就沒那么好了。

一是比較偏，二是周圍是廠區和安置區。

南片區，居住氛圍就沒那么足了。

目前開發的商品住宅樓盤僅有大正水晶森林、高新和錦瞻云、融信朗悅時光之城（高新書香云境）。

此片區，后續住宅用地也不多，僅有6塊。

地塊1和地塊2，均位于大正水晶森林二期的西側。

地塊3—6，位于片區的最西南角。目前周圍過于荒涼。短期內無開發價值。

常西湖最好的四代宅改善戶型

當我們把高新老城+高新新城還可開發的用地加起來時發現還有43塊地，你會覺得這里還有很多地。

事實上，這些地塊要么是集中于一個片區，比如中原制藥廠片區，比如西南角的張五砦片區，比如西流湖南流村片區。扣除這些，已經是零零散散。

真正的好地、熟地，已不多。

12天前，高新區舉行了一場住宅土地推介會。重點推介了10塊土地。

他們，就在我上文盤點的地塊中。

地快1：老鄭州機械研究所地塊東地塊。

地塊占地約80.69畝，限高80米，容積率2.5。

地塊2：河南工業大學地鐵站西北角地塊。

地塊占地約26.35畝，限高80米，容積率2.0。

地塊3：西流湖南流片區地塊。

地塊位于碧桂園云湖天境西側，占地約50.57畝，限高100米，容積率3.6。

地塊4：農業快速路南、湖西路西地塊。

地塊占地約26畝，限高100米，容積率3.0。

地塊5：西四環東、農業快速路北地塊的北地塊。

此地塊占地約50.2畝，限高80米，容積率2.5。

地塊6：西四環東、農業快速路北地塊的南地塊。

此地塊占地約82.9畝，限高80米，容積率2.5。

地塊7：雙湖科技城核心區青梅街北地塊。

此地塊位于木槿路東、青梅街北，占地約45.58畝，限高80米，容積率為2.9。

地塊8：雙湖科技城核心區青梅街南地塊。

此地塊位于木槿路東、青梅街南，占地約104畝，限高60米，容積率為2.5。

地塊9：高新老城西北角白樺街三全路地塊。

此地塊位于白樺街南、郁香路東，占地約68畝，限高80米，容積率為2.5。

地塊10：西連河遺址南、須水河西地塊。

此地塊位于青楊街北、河陽路西，占地約98畝，限高80米，容積率為2.9。

如果你讀完上文，就會發現這10塊地基本上屬于上文中盤點的43塊剩余住宅用地里的好地了。無論是位置，還是容積率指標，其實都不錯。

挑挑揀揀，基本上把能用的好地都巴拉出來了。

目前，這些地，只是推介，并沒掛牌。

掛牌時間未知。

各位開發商如有在鄭州拿地需求，可重點關注此10塊土地。

如果你需要對這10塊地深度了解，

如果你對高新區住宅地塊開發有研判需求，

如果你對文章開篇那個《鄭州高新區組團城市空間路網樓盤落位圖【東哥版】》有高清原圖需求，

可加東哥微信溝通。

本文完。