廣州房價連漲四個月，一線城市樓市全面復(fù)蘇了嗎？

7月15日，國家統(tǒng)計局公布6月70城房價數(shù)據(jù)。
廣州，一二手房價連續(xù)第四個月環(huán)比上漲。
一手漲0.2%，二手漲0.4%。漲幅不大，但連續(xù)四個月——信號足夠明確了。
58安居客研究院院長張波判斷：“一線城市全面復(fù)蘇已基本確立。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進也說：態(tài)勢積極，后續(xù)有望帶動其他城市跟漲。
業(yè)內(nèi)人士信心滿滿。可你去問廣州的普通打工人：“房價漲了，你感受到了嗎？”
答案大概率是三個字：“跟我有什么關(guān)系？”

一、數(shù)據(jù)是真的，但真相是“分化”

先看數(shù)據(jù)。
上半年，廣州一二手住宅總成交84247套。一手住宅成交30889套，成交均價35436元/平方米，同比增長4% 。去化周期降至15.3個月。
看起來很美。
拆開看，問題來了。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州住宅成交呈現(xiàn)“剛需托底、改善擴容、豪宅放量”的三層格局。天河員村兩大南向臨江豪宅，一個賣了56億，一個賣了33.5億。1000萬和1500萬-2000萬級別的豪宅，錄得翻倍式增長。
豪宅翻倍。剛需呢？
上半年二手住宅成交均價24419元/平方米，同比下降11% 。按揭付款比例環(huán)比下降5.82個百分點至45.08% ——超過一半的二手房買家，在掏全款。
有錢人全款搶豪宅，普通人連貸款都猶豫。
這叫“全面復(fù)蘇”？
二、連漲四個月，漲的是“結(jié)構(gòu)”，不是“體感”

廣州房價漲了四個月。
漲的是中心城區(qū)，不是外圍區(qū)。
天河區(qū)一手住宅成交面積同比增幅47%，黃埔區(qū)同比增幅51%。海珠區(qū)保利海韻首推300多套房源，兩分半鐘售罄。
而增城區(qū)呢？以12486元/平方米的低均價承擔著“剛需托底”的角色。天河8萬，增城1.2萬——同在一座城，房價差七倍。
漲的是改善盤，不是老破小。
中心城區(qū)標桿樓盤出現(xiàn)日光盤，部分樓盤通過收回折扣、分批加推實現(xiàn)價格上調(diào)。而低總價二手房，依然在底部徘徊。
漲的是預(yù)期，不是收入。
有銷售說：“今年最明顯的變化是'客戶回來了'。”去年很多優(yōu)惠給到位客戶依然猶豫，今年開始擔心喜歡的樓層被選走，擔心市場回暖帶來價格變化。政策端“穗八條”持續(xù)發(fā)力，公積金最高貸款額度提至360萬元，首次出臺“賣舊買新”專項購房補貼。
預(yù)期在修復(fù)，但錢包還沒跟上。
三、“全面復(fù)蘇”？你問問剛需答不答應(yīng)

張波說一線城市全面復(fù)蘇已基本確立。嚴躍進說態(tài)勢積極。
可你去問問增城的剛需、白云的首次置業(yè)者、番禺的改善家庭——他們覺得“復(fù)蘇”了嗎？
二手房成交量同比下降約6% 。價格同比下降11%。低總價房源加速出清，但價格仍在低位震蕩。
一位中介說得好：“談價很好談，兩套都比賣家的底價提高了5%左右，一個多小時就成交了。”
“比底價提高5%”就叫復(fù)蘇了？那以前跌了多少？
廣州3月一手房均價同比、環(huán)比雙回正，是近三年首次。三年。跌了三年，剛漲四個月，就說“全面復(fù)蘇”了？
管這叫復(fù)蘇？叫“止跌”更準確。
PS蒙媒君評

廣州房價連漲四個月，是事實。一線城市樓市率先企穩(wěn)，也是事實。
但“企穩(wěn)”不等于“普漲”，“復(fù)蘇”不等于“雨露均沾”。
豪宅賣爆了，跟你沒關(guān)系。中心城區(qū)漲價了，跟你沒關(guān)系。去化周期縮短了，跟你沒關(guān)系。
你看到的是“連漲四個月”，你感受到的是“工資沒漲、房貸沒少、首付還是湊不齊”。
58安居客的數(shù)據(jù)顯示，廣州用戶主動發(fā)起微聊對數(shù)周環(huán)比上行，留電用戶數(shù)環(huán)比提升7.6%。客戶確實在回來，但回來的主要是有錢的改善客，不是掏空六個錢包的剛需。
廣州樓市正在復(fù)蘇——結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇、分化式復(fù)蘇、K型復(fù)蘇。
有錢人的復(fù)蘇，跟普通人的日子，從來不是一回事。
數(shù)據(jù)不會騙人。但數(shù)據(jù)也不會替你過日子。