6.65%！30年期房貸利率創(chuàng)近一年新高，購房申請(qǐng)周降7%

一份最新的行業(yè)報(bào)告讓本已焦灼的美國樓市再添涼意。截至7月10日當(dāng)周，美國抵押貸款申請(qǐng)總量環(huán)比下降了2.7%。拖累這輪下滑的最直接推手，是30年期固定抵押貸款利率攀升到了6.65%，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)逼近過去12個(gè)月里的最高點(diǎn)。

這一數(shù)據(jù)來自美國抵押貸款銀行協(xié)會(huì)（MBA）的每周調(diào)查。就在一周前，30年期固定利率還站在6.58%的位置，購房者實(shí)際支付的“點(diǎn)數(shù)”——一種貸款時(shí)預(yù)付的成本，可以理解為對(duì)利率的一種折價(jià)——也從0.64小幅漲到了0.67（這些統(tǒng)計(jì)針對(duì)的是首付20%、包含貸款發(fā)起費(fèi)的合規(guī)貸款）。短短七天內(nèi)，資金成本又往上抬了一小截。

利率一抬，最先感受到水溫變化的就是計(jì)劃買房的剛需人群。MBA報(bào)告顯示，購房抵押貸款申請(qǐng)當(dāng)周環(huán)比下滑7%，即便與去年同期相比也跌了2%。MBA副總裁兼副首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬爾·坎（Joel Kan）在聲明中給出了直白解釋：“由于30年期固定利率升至6.65%，這是2025年8月以來的最高水平，購房申請(qǐng)量在獨(dú)立日假期后的一周出現(xiàn)了下滑，并且落到了去年同期的水平線以下。”

這一變化發(fā)生在7月4日假期過后的首周，往年這個(gè)時(shí)點(diǎn)本來也是交易換檔的窗口，但利率和房價(jià)的雙重?cái)D壓讓調(diào)檔變成了剎車。CNBC在報(bào)道中提到，潛在買家們正面對(duì)一個(gè)供給僵持、價(jià)格高企的市場，可負(fù)擔(dān)得起的房源掛牌量始終偏薄，相當(dāng)于許多人還沒走到利率審批那一步，就已經(jīng)被總價(jià)勸退。

不過整份報(bào)告里也有一抹逆勢增長的顏色。與購房端形成反差的是再融資申請(qǐng)，當(dāng)周反而上漲了4%，同比更高出7%。再融資在全部抵押貸款申請(qǐng)中的占比從前一周的40.6%攀升到了43.2%。如果再細(xì)分到政府支持的貸款項(xiàng)目，聯(lián)邦住房管理局擔(dān)保的再融資申請(qǐng)周環(huán)比上升9%，退伍軍人事務(wù)部擔(dān)保的再融資申請(qǐng)更跳升了10%。

為什么一邊在降，一邊在漲？背后并不是所有人都按同一個(gè)邏輯在做決策。購房者關(guān)注的是月供能不能扛得住，而已經(jīng)持有貸款的家庭面對(duì)的是另一道算術(shù)題：雖然本周的利率在往上，但相較去年秋冬季曾出現(xiàn)過的更高位，仍有部分房主可以省下利息，哪怕只是幾個(gè)月的窗口也值得搶一下。這也是再融資表現(xiàn)相對(duì)抗跌的潛在原因。

針對(duì)火熱的再融資細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)，喬爾·坎的觀察同樣一針見血，但原文并未就此展開更多，我們只能看到他確認(rèn)了購房和再融資的這種剪刀差走勢。值得留意的是，再融資增長的主力恰恰是FHA和VA這類政府擔(dān)保的貸款，說明在利率整體上行的走廊里，對(duì)成本最敏感、可支配資金最有限的借款人正在抓緊機(jī)會(huì)換擋。

與此同時(shí)，幾乎所有主流貸款品種的利率都在上升。MBA的統(tǒng)計(jì)表格里，適用于更高貸款額度的30年期巨額貸款——單筆超過832,750美元——利率從6.50%升至6.62%；15年期固定利率也從5.99%摸到了6.05%。唯一走低的是5年期可調(diào)利率抵押貸款（ARM），從5.84%微降至5.75%，這通常意味著市場對(duì)中短期利率的預(yù)期出現(xiàn)了細(xì)微分化。

更大的宏觀背景出現(xiàn)在本周頭兩天。CNBC援引Mortgage News Daily首席運(yùn)營官馬修·格雷厄姆的分析說，周初利率一度繼續(xù)上攻，隨后因?yàn)樾鲁鰻t的通脹數(shù)據(jù)低于預(yù)期而回落。格雷厄姆把近期利率的猛沖部分歸因于7月份燃油價(jià)格的上漲。他寫道：“換句話說，我們本來就已經(jīng)在高位區(qū)間運(yùn)行，油價(jià)上漲不過是順手推了一把利率。”

這句寫進(jìn)公開簡報(bào)里的“推了一把”，折射出一種很現(xiàn)實(shí)的市場邏輯：抵押貸款利率的錨并非只有美聯(lián)儲(chǔ)的政策信號(hào)，還包括能源價(jià)格這種波動(dòng)性極強(qiáng)的因素。當(dāng)油價(jià)上漲推高通脹預(yù)期，長期債券收益率自然跟著上行，30年期固定貸款利率便應(yīng)聲而起。

如果把時(shí)間軸拉長一點(diǎn)看，眼前的這一幕并不陌生。MBA的歷史數(shù)據(jù)顯示，就在今年5月28日結(jié)束的那一周，30年期固定利率也曾站上過自2025年8月以來的最高位。當(dāng)時(shí)整體申請(qǐng)量單周暴跌8.5%，其中再融資申請(qǐng)更是一口氣下滑了18%。隨后利率階段性回落，市場稍稍喘了口氣。可最近幾周，成本攀升的模式再一次重演——7月3日止當(dāng)周，申請(qǐng)總量已經(jīng)減少了2.2%，彼時(shí)的30年期利率正好就是6.58%，與這周跳升前的起跳臺(tái)一模一樣。

從5月底的猛然剎車，到6月的一絲喘息，再到7月重新踩油門撞向高位，今年美國抵押貸款市場的劇本充滿了短周期、快切換的特征。對(duì)潛在買家來說，這意味著一兩周之間月供就可能差出小幾百美元，對(duì)決策的果斷度是極大的考驗(yàn)；而對(duì)已經(jīng)持有貸款的再融資群體，則形成了一種不斷出現(xiàn)的“搶窗口”型行為——只要一回調(diào)就入手，連小幅回升都不放棄。

眼前6.65%的利率水平，雖然還不是歷史上最貴的時(shí)候，但結(jié)合仍在上漲的房價(jià)和有限的可售房源，已經(jīng)讓不少買房人躊躇。下一份通脹數(shù)據(jù)、下一個(gè)油價(jià)變動(dòng)、乃至美聯(lián)儲(chǔ)官員的某次表態(tài)，都可能成為再次轉(zhuǎn)動(dòng)利率旋鈕的力量。而購房申請(qǐng)量的這個(gè)7%周環(huán)比降幅，或許正是當(dāng)前這個(gè)高位平臺(tái)期里，最誠實(shí)的市場投票。