天津，板塊混戰(zhàn)，房?jī)r(jià)迷離！

上半年，天津新房的板塊排名揭曉。

市區(qū)板塊已明牌：

地段王座松動(dòng)，產(chǎn)品扛大旗沖鋒。

半年榜中，最刺眼的是座次顛覆。

傳統(tǒng)豪強(qiáng)河西、南開，勢(shì)頭被河北、河?xùn)|、紅橋超越。

別看是前十名，但第一名與第十名之間，成交量竟差出4倍。

樓市已成“勝者通吃的叢林”。

這個(gè)局面去年初現(xiàn)，經(jīng)過(guò)一年的博弈，板塊都找到自己的生存之路，價(jià)格也被市場(chǎng)調(diào)節(jié)。

上半年市區(qū)板塊成交前三名：南口路、新梅江、順馳橋

河北的南口路，市區(qū)第一。

成功關(guān)鍵是抓住市場(chǎng)空白：市區(qū)300萬(wàn)以內(nèi)小洋房。

以前市區(qū)洋房必做大，125、143平米居多，多數(shù)人買不起。

金地上灣玖峯津鐵格調(diào)麟鳳來(lái)儀把面積段打了下來(lái)。

最小89平米、250萬(wàn)也能買洋房。

一個(gè)板塊剛啟動(dòng)時(shí)，靠地緣肯定能火一把，但如果成交量一直高，說(shuō)明已經(jīng)吸引到區(qū)域外的增量。

所以，憑借市場(chǎng)空白，金地和格調(diào)兩個(gè)盤都能漲價(jià)。

天津樓市也因此出現(xiàn)了“雙邊市場(chǎng)”。

現(xiàn)在沒(méi)有大行情，小區(qū)域的供需關(guān)系，就能直接決定房?jī)r(jià)漲跌。

西站板塊也同理，建投譽(yù)河院靠市場(chǎng)空白起勢(shì)。

但既然是空白，總有填上的一天。

開發(fā)商會(huì)迅速形成共識(shí)，拿地補(bǔ)供應(yīng)。

板塊想繼續(xù)火，得靠大故事延續(xù)。

西站板塊效果圖

所以西站板塊僅憑兩個(gè)樓盤，還能保持市區(qū)第四名。

新梅江的成交量終于抬頭，市區(qū)第二名。

去年下半年被紅橋、河北、河?xùn)|的組合拳打懵了，恐慌降價(jià)。

現(xiàn)在踩踏結(jié)束，但量的回升也是降價(jià)夯出來(lái)的。

中海學(xué)府源境高層降到2萬(wàn)6，梅江和悅洋房3萬(wàn)左右……

房?jī)r(jià)已低于紅橋，與河北拉齊，河西的性價(jià)比反攻。

河?xùn)|津?yàn)I大道也面臨同樣困境，靠降價(jià)換出了上半年市區(qū)第六名。

城投萬(wàn)欣城梅園117平米降到250萬(wàn)，單價(jià)拉到2萬(wàn)2。

這倆板塊，房?jī)r(jià)都降了15%。

當(dāng)板塊無(wú)空白可鉆，又無(wú)大故事可講，還缺乏超級(jí)新房，那就不能躺在地段上吃老本，只能用房?jī)r(jià)補(bǔ)短板。

河西陳塘板塊，竟然沖到第五名。

成功路徑非常特殊，完全靠保利津門天珺“超級(jí)單兵”突圍。

產(chǎn)品原創(chuàng)主義的勝利，目前在天津獨(dú)一份。

保利津門天珺中央車站效果圖（過(guò)程稿）

保利津門天珺上半年簽約117套，簽約均價(jià)高達(dá)4萬(wàn)2，套均價(jià)更是高達(dá)512萬(wàn)，部分房源價(jià)格上漲，還越賣越好。

同一板塊，中海玖萬(wàn)里只能靠降價(jià)，洋房降到3萬(wàn)5，比保利津門天珺單價(jià)便宜將近1萬(wàn)，銷量卻賣不過(guò)保利。

河西海河柳林成交量排名第八。

只有創(chuàng)意之城一盤，雖然板塊兌現(xiàn)速度快，但目前還停留在賣學(xué)區(qū)的階段。

240萬(wàn)左右，買河西師大二附小+新華中學(xué)九年一貫制。

小戶型賣的最快，蘭園89平米售罄；錦園89平米只剩頂?shù)祝昏眻@7號(hào)樓89平米只剩15層以上的，5、6號(hào)樓等加推。

創(chuàng)意之城效果圖

南開的學(xué)府板塊，在TOP10中套均價(jià)最高，626萬(wàn)。

靠地段取勝，南開中環(huán)線以內(nèi)，承接和平改善外溢。

這些人購(gòu)買力相當(dāng)強(qiáng)，不認(rèn)新區(qū)、不看規(guī)劃，只認(rèn)傳統(tǒng)核心地段。

不過(guò)房?jī)r(jià)也必須自刀，中海津華玖章整盤簽約均價(jià)才4萬(wàn)，與首開相比降了不少。

河?xùn)|順馳橋板塊、南開天拖板塊、河北中山路板塊，也都闖進(jìn)TOP10。

更多是靠城市更新的預(yù)期。

上半年市區(qū)的贏家邏輯，只有三條路：

① 搶占市場(chǎng)空白，但這是階段性的窗口期。

②板塊有大故事，通過(guò)持續(xù)兌現(xiàn)利好，制造新的吸引力。

③打造超級(jí)新房，用碾壓級(jí)的產(chǎn)品力突圍，難度系數(shù)最高，試錯(cuò)成本也最大。

三者得一，可謀一域；

三者皆無(wú)，老實(shí)降價(jià)。

上半年，環(huán)城板塊成交NO.1是海教園。

也是全市板塊第一、唯一半年銷量過(guò)千套的板塊。

但是，強(qiáng)弩之末。

4月出臺(tái)最嚴(yán)教育新政后，成交量降40%。

所謂的全市第一，含金量都?jí)涸诘谝患径攘恕?/p>

空港和華苑高新區(qū)分別成交650套和595套，開始承接部分學(xué)區(qū)需求，下半年會(huì)更明顯。

海教園的結(jié)果再次說(shuō)明，單一靠政策支撐的板塊，韌性不足。

環(huán)城板塊分三類：

市區(qū)改善外溢、地緣改善、新天津人落戶

市區(qū)改善外溢，是環(huán)城最大的“金主”。

南倉(cāng)、雙港、津?yàn)I大道，提供“分界線上的平價(jià)豪宅”。

現(xiàn)在的“常勝新盤”都是這類，龍曜城鳳鳴金茂觀棠中建理想城……有量也有價(jià)。

金茂觀棠實(shí)景圖

中北鎮(zhèn)、國(guó)展西分別排名第六、第八。

承接市區(qū)賣掉老破小、預(yù)算200萬(wàn)以內(nèi)的改善外溢。

國(guó)展西的房?jī)r(jià)泡沫去的差不多了。

大華星樾98平米洋房123萬(wàn)起，有地鐵1號(hào)線托底。

大華星樾實(shí)景圖

南開的改善，夠不上水西板塊，沿著2號(hào)線正好去中北鎮(zhèn)。

格調(diào)松蕉花園現(xiàn)房，96平米小高層170萬(wàn)左右。

格調(diào)松蕉花園實(shí)景圖

大寺板塊成績(jī)不錯(cuò)，上半年板塊排名第四。

主要因信達(dá)聽(tīng)松花園加入，承接河西剛改外溢。

金地時(shí)代印保利郡璟和煦更多面向地緣改善，自成體系。

大學(xué)城、東麗湖、金鐘街，也同樣進(jìn)入TOP10，主打新天津人落戶。

尤其大學(xué)城降價(jià)后，地鐵3號(hào)線+在建的九年一貫制學(xué)校，性價(jià)比凸顯。

愛(ài)情繽紛里現(xiàn)房110萬(wàn)起，上半年簽約191套，板塊第一。

愛(ài)情繽紛里實(shí)景圖

這些板塊沒(méi)有驚天動(dòng)地的產(chǎn)品，全靠老盤降價(jià)驅(qū)動(dòng)。

這半年，天津樓市進(jìn)行了一場(chǎng)徹底的“祛魅運(yùn)動(dòng)”。

地段論失效；

僅靠學(xué)區(qū)政策支撐的板塊光環(huán)消退；

曾經(jīng)被詬病的板塊，價(jià)格降到位后，成交量起勢(shì)。