廣東
最近新加坡的組屋市場又炸了！
一套兩房式組屋，賣了69.6萬新元！
你沒看錯，兩房式，不是四房式，不是五房式，是最小、最入門的那種兩房式。
7月15日，女王鎮SkyParc @ Dawson第95座一套31到33樓之間的兩房式單位，以69.6萬新元成交。這套單位面積只有506平方英尺，算下來每平方英尺要1375新元。
這不僅創下了兩房式組屋總價的全國紀錄，也創下了兩房式組屋尺價的全國最高紀錄。
506平方英尺是什么概念？大概就是一間普通酒店套房的大小——主臥放一張雙人床，客廳擺個沙發，基本就沒多少空地了。
就這么一套房子，賣到了69.6萬！
01
五個月，兩次破紀錄
其實這不是SkyParc @ Dawson第一次上新聞。
今年2月，同一座樓、同一種房型，34到36樓的一套兩房式單位，剛以69.5萬新元成交，當時已經刷新了全國紀錄。這才過了五個月，紀錄又被打破了，69.6萬，比上一次整整多了1000塊。
1000新元的差距，刷新了一個國家的紀錄！
但女王鎮的瘋狂遠不止兩房式——
今年2月，女王鎮杜生閣一套五房式閣樓單位，以170萬新元成交，刷新了建屋局公開數據庫中的最高轉售價紀錄。
今年6月，女王鎮道森路一套三房式組屋以92萬新元成交，同樣刷新了三房式的紀錄。
去年7月，同區的SkyOasis @ Dawson一個五房式單位甚至賣到了近173萬新元。
兩房69.6萬、三房92萬、五房170萬，同一個市鎮，所有房型都在破紀錄。
你可能會問，組屋市場不是降溫了嗎？
問得好。
02
冰火兩重天：整體在跌，天價頻出
根據官方數據，今年第一季度組屋轉售價環比下跌了0.1%，是近七年來的首次下滑。第二季度組屋轉售價繼續走低，價格環比下滑0.1%。
整體來看，組屋市場確實在降溫——
但奇怪的是，百萬組屋卻越賣越多：
今年6月，一共有188個組屋單位以至少百萬新元成交，不僅比上個月多了22個，還直接刷新了單月歷史紀錄。大巴窯和紅山各有28套百萬組屋，女王鎮也有23套。
市場出現了冰火兩重天的景象，普通組屋在降溫，優質地段的天價組屋卻依然在漲。
03
為什么這套兩房式能賣這么貴？
ERA產業主要執行官林東榮分析說，SkyParc @ Dawson的賣點很清晰，靠近市區、樓層高風景好、項目新屋契長。
具體來看，三個關鍵因素：
第一，SERS在造富。
SkyParc @ Dawson是東陵福選擇性整體重建計劃的替代住房項目之一。2014年東陵福SERS涉及3480戶家庭，是新加坡歷來最大型的SERS項目。
受影響居民能以津貼價購買替代組屋。按照建屋局規定，這些屋主在選購替代組屋后的七年，或領取鑰匙后的五年，以較早者為準，就可以在公開市場出售。
所以這批房子從2024年開始陸續進入轉售市場，當年低價買入，如今高價賣出。
第二，屋契還很長。
這套房子的屋契始于2021年，到2026年7月還剩大約94年4個月。
相比之下，女王鎮很多老組屋的屋契只剩五六十年。長屋契意味著更高的轉售價值。
第三，地段好、樓層高。
31到33樓的高層景觀，加上道森片區本身就是成熟市鎮的核心地段。距離女王鎮地鐵站步行大約10到15分鐘。樓下有迷你超市、商店、咖啡廳，還有幼兒園。
但——即便有這些優勢，69.6萬買一套兩房式，還是讓很多人直呼看不懂。
04
分析師：這價格非理性
大亨房地產網站首席研究師麥俊榮直言，69.5萬的轉售價是個例外，甚至有些非理性。因為即便單位裝修精美、附帶高端電器和家具，買家很可能還是支付了不低的現金溢價。
事實上，買家只要花些心思看房，這樣的成交價可以在女皇鎮或紅山一帶，輕松買到三房式單位。對買家而言，這個交易絕非物超所值。
根據建屋局數據，去年第四季，女王鎮三房式單位轉售價中位數為42萬9500元，四房式單位中位數為99萬8000元。
也就是說，花69.6萬買兩房式，在同一個市鎮幾乎可以買到更好的三房式。
那為什么還有人買？
05
誰在買單？
分析師指出，愿意高價購買這類小型單位的買家，很可能是高收入的單身人士，或者沒有孩子的雙薪夫婦。
這些人收入不錯，但不需要大房子。
他們看重的是地段、便利性和生活品質，而不是每平方英尺多少錢這種性價比算法。SkyParc @ Dawson的兩房式單位，面積和格局跟私人公寓的一房一廳差不多。而同地段的私人公寓，價格至少是這套組屋的兩倍。
所以對于這部分買家來說，花70萬住在女王鎮的高層組屋里，反而是一種性價比選擇。
另外還有一個重要原因，這套房子不受新的黃金地段轉售條例影響。
如果現在要在同地段買新組屋，須遵守10年的最低居住年限，轉售時還要歸還購屋津貼。而這套SERS替代組屋沒有這些限制，對買家來說更靈活。
06
有什么啟發？
第一，組屋的可負擔性正在被重新定義。
兩房式組屋本來是給低收入家庭和單身人士準備的入門級住房。現在一套兩房式賣到近70萬，首購族還能買得起嗎？雖然這只是個案，但這個個案本身就說明了問題，優質地段的組屋，正在離普通人越來越遠。
第二，地段溢價正在拉大。
同樣是組屋，女王鎮的和裕廊西的，價格差距越來越大。ERA產業主要執行官林東榮也指出，受地段、交通便利性及剩余租約差異影響，優質與非優質地段之間會出現一定程度的價格分化。
第三，SERS造富的故事還會繼續。
東陵福只是開始，隨著更多SERS項目的替代組屋陸續達到可轉售年限，類似低價買入、高價賣出的故事還會不斷上演。對那些被選中的屋主來說，這是一筆意外之財，對買家來說，這是一次高門檻的入場。
不過也不必過于恐慌。
建屋局將在2025年至2027年間推出5萬5000個單位。今年全年滿足五年最低居住年限的組屋預計超過13000個，幾乎是去年的兩倍。
供應上來了，整體價格想要繼續猛沖，也沒那么容易。
69.6萬新元買一套506平方英尺的兩房式組屋，有的人覺得很值，有的人會認為很瘋狂。
然而，市場出現這樣的分化，意味著不能再用組屋就應該便宜的老眼光來看市場了——如果資金充裕又有心儀的房子，該出手時就要出手。
畢竟，市場變化迅速。
誰知道下月后會是什么樣子呢？
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