觀察丨?招標遍地開花，掛牌上市寥寥無幾：坪湖凈水啟動公募REITs前期籌備

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2026年以來，國內水務基礎設施公募REITs籌備節奏明顯加快。珠海水控、石家莊水投、鄭州水務、長春長發集團等多地市級國資水務平臺，年內相繼完成REITs中介機構遴選。

但從落地情況看，行業熱度與實際轉化并不匹配：目前國家發改委基礎設施REITs項目信息系統僅公示?溫州公用、粵海水務?兩例完成省級上報、獲國家發改委推薦的水利項目，全市場成功掛牌交易的標準化水務公募REITs也僅有?兩只?。各地招標動作不斷，但真正能夠走完完整審核流程、實現上市的項目寥寥無幾，水務資產證券化仍面臨突出的現實阻力。

7月14日，無錫市坪湖凈水科技有限公司（下稱"坪湖凈水"）啟動公募REITs?資產評估、備考審計雙項中介招標?，邁出區級水務資產沖刺公募REITs的關鍵一步。作為?區縣層級少見的對標公募標準推進的水務項目?，坪湖凈水的籌備進展，讓區縣水務REITs從"能不能做"變成了"怎么做"。

該項目籌備早于2025年便實現階段性突破，據其母公司無錫市錫山環保能源集團2025年度經營工作總結披露，彼時坪湖凈水水務基礎設施公募REITs籌備已取得實質進展，項目材料擬報送江蘇省發改委。

坪湖凈水：區級水廠沖刺公募REITs

坪湖凈水是無錫市錫山環保能源集團有限公司旗下"水+固"板塊的核心運營主體。母公司2019年12月成立，注冊資本20億元，2025年末集團總資產達?140億元?，同比增長11.36%；當年綜合融資成本同比下降17個基點，成功獲評?AA+產投類主體評級?，并完成首期2億元公司債券發行，具備成熟的中長期資本運作基礎。

目前，坪湖凈水運營?9座污水處理廠?，日處理總規模?34.5萬噸?，覆蓋錫山區城鎮、工業及農村污水治理場景。本次公募REITs擬納入底層資產池的云林、龍亭兩座污水廠，運營周期長、運維體系成熟，核心運營、合規指標均滿足公募REITs硬性準入指標。

云林污水處理廠設計規模?6萬噸/日?，采用A2O-MBR改良工藝，配套多級深度處理單元，出水穩定達到?一級A標準?，部分指標優于地表準Ⅳ類，服務覆蓋約65平方公里，惠及105個居民小區及600余家企事業單位，現金流來源穩定可測。龍亭污水處理廠是錫山區規模最大、投運最久的市政污水設施，日處理能力?12萬噸?，搭載智慧水務管控系統，多年獲評省級運維考核優秀；廠區配套生態濕地，進一步穩固尾水水質，資產合規性、運營穩定性在區域同類項目中表現突出。

2025年，無錫市錫山環保能源集團有限公司投入約?5億元?，完成轄區內815公里污水主管網排查、檢測與數字化建檔，落地"雨污一體、廠網一體、建管一體"全域運維模式。同時，坪湖凈水污水處理業務建立制度化調價機制，可有效對沖藥劑、電力、人工等常態化運營成本上漲，也是國家發改委、交易所審核水務REITs項目?重點核查的硬性準入指標?。

在區縣水務平臺中，早在2025年9月，坪湖凈水便已啟動首輪公募REITs備考審計招標，專項梳理兩大污水廠2022年末至2025年上半年財務數據。時隔約10個月，公司再度同步推進資產評估、備考審計雙項招標采購，根據招標文件，服務限價合計?876160元?，整體工作節點、付款安排緊密貼合公募REITs多輪盡調、補充整改的申報節奏。

多數地方水務平臺籌備REITs，普遍先選聘財務顧問統籌全流程。坪湖凈水同步落地評估、審計兩大核心中介采購，意味著?項目資產重組、資產邊界劃分等前置工作已全部落地?，財務梳理與資產核查同步推進，項目籌備進度明顯跑贏區域同類平臺。

中介遴選完成，水務項目審核仍存多重卡點

國家發改委2025年版基礎設施REITs行業清單，將城鎮污水處理、原水供水及水利設施納入重點支持領域。政策鼓勵之下，各地水務平臺申報意愿持續提升，但項目落地轉化率始終偏低。截至2026年7月，國內僅有?兩只?標準化水務、水利公募REITs掛牌交易，多數儲備項目長期處于培育階段，難以順利走完申報上市流程。

按照國家級REITs申報規則，項目需先經省級評估上報、取得國家發改委正式推薦，方可遞交交易所進入審核通道。湖南、寧夏、貴州、寧波等地的水務儲備項目，目前僅納入地方培育庫，尚未完成省級上報。行業層面，水務資產沖刺公募REITs普遍存在?三大核心卡點?，成為制約批量落地的關鍵壁壘。

?現金流合規性是水務REITs審核的首要卡點。?國內市政污水處理費普遍實行收支兩條線管理，費用統一上繳財政后再統籌撥付至運營企業，若回款周期不穩定、財政補助在營收中占比偏高，項目易被認定為非純粹使用者付費資產，觸碰公募REITs申報紅線。完成省級上報、獲發改委推薦的項目仍需接受交易所多輪反饋問詢，近期由銀華基金管理的粵海水務水利REIT，作為水利供水類標的，報送深交所后便因資產合規、經營現金流穩定性等問題收到多輪問詢整改要求，拉長整體申報周期，這一審核邏輯同樣適用于市政污水類項目。

?資產結構混雜、公益資產剝離繁瑣?，是多數基層水務項目的共性難題。地方水務普遍采用廠網一體化運營模式，經營性水廠、主干管網往往與農村污水運維、河道生態治理、防洪排澇等無收益公益資產深度綁定。全盤納入底層資產池會拉低產品分派率，難以滿足機構收益預期；單獨拆分經營性資產，則涉及土地權屬、規劃調整、國資備案等多層審批，流程繁瑣、落地周期漫長。

除此之外，行業層面?調價機制剛性普遍不足?，持續制約項目估值與發行意愿。部分三四線城市污水處理價格調整需經發改、財政、住建等多部門聯合審批，單次調價周期長達數年，特許經營協議中的調價公式缺乏強制約束力，難以覆蓋長期運營中的人工、耗材、電力成本上漲，最終壓低底層資產估值，降低原始權益人發行積極性。

二級市場表現也對水務REITs形成約束。相較于產業園、倉儲等產權類REITs，水務經營權類標的流動性偏弱、波動更大，機構配置分化明顯。保險資金更偏好年限更長、現金流穩定的原水類項目，純市政污水資產吸引力相對有限。由富國基金管理的首創水務REIT上市以來波動幅度高于產權類標的，其?2026年初擴募項目終止審核?，也直觀反映出水務資產在估值與收益平衡上的行業難題。

無錫錫山：政策先落地，筑牢培育底座

全國水務資產盤活普遍存在產權、成本、現金流標準化等堵點，無錫、錫山依托省市區三級成套配套政策形成差異化盤活優勢，為解決上述共性問題提供完整政策支撐，助力坪湖凈水項目加速推進。

市級層面，2026年無錫將公募REITs納入國資盤活硬性考核，寫入當年政府工作報告，統籌超長期特別國債、專項債、基礎設施REITs協同推進，同步在民營經濟工作要點中提出REITs擴面提速，將市政污水處理等穩定收益資產列為重點儲備賽道。本地配套多重落地舉措：市級財政設立發行配套補貼，按募資規模分檔覆蓋中介、評估、律所開支；自然資源部門放開工業用地提容不加價、廠房分割轉讓規則，開通資產確權并聯審批綠色通道，快速化解污水廠網存量資產辦證、權屬分割遺留問題。今年3月全市金融座談會集中簽約多類REITs項目，軌交、產業園產品已落地形成本地實操經驗，為水務資產證券化提供參照。

錫山區在《錫山政報》（2026年第1期）中明確攻堅?全區首單公募REITs?，要求區屬國企梳理污水廠網、人才公寓建立區級REITs儲備庫。當地采用梯度培育思路，產權、現金流暫不滿足公募標準的資產，可先通過機構間REITs完成資產重組，達標后再申報公募。區域配套金融資源同步加持，錫山金投已取得?AAA主體評級?，區級實繳?49億元戰新母基金?可為廠區改造、資產規整配套資本金。

省級與國家政策層層賦能：江蘇2026城市更新政策將市政污水設施納入REITs支持范圍，依托省級專項資金、貼息降低發行成本；疊加國家發改委2025年版REITs行業清單擴容，城鎮廠網一體化水務資產申報路徑進一步清晰。多重政策加持之下，坪湖凈水同步啟動評估、審計雙中介招標，成為錫山區市政水務公募REITs領域?首個實質推進的儲備項目?。

公募門檻太高，機構間REITs先行試水

受制于市政資產公益屬性、嚴格的公募審核標準以及機構投資偏好，水務公募REITs很難實現批量上市，單一沖刺公募的模式已難以適配基層水務資產的盤活需求。行業實操過程中，各地水務平臺逐步摒棄"唯公募論"，形成了成熟的?"分層培育、盤活盤活"多元化運作體系?。

機構間REITs是當前行業主流的階段性盤活工具，適配多數暫不滿足公募條件的水務存量資產。該品類屬于場內標準化資產產品，僅面向保險資管、券商資管等持牌專業機構發行，不對外開放個人投資者。憑借更低的合規門檻和發行要求，它可適度包容財政補助、公益配套資產，精準解決區縣水務平臺規整資產、優化報表、壓降負債的階段性需求。

截至2026年7月，滬深交易所已落地?三單標桿水務機構間REITs?，行業分層盤活路徑愈發成熟。2025年9月，首創環保集團作為原始權益人發起的?7.3億元水務類專項計劃?落地，成為全國首單水務類機構間REITs；2025年12月青島水務?4.77億元?項目掛牌，市場認購熱度較高；2026年上半年長春城建西郊污水廠?6.22億元?項目在深交所發行，補齊了深交所污水類私募REITs空白。此外，沈陽中德園彰驛站鎮污水廠項目已啟動中介招標籌備，行業盤活盤活已成常態。

目前行業形成兩類清晰的實操路徑，適配不同平臺的發展訴求。部分基層水務平臺以機構間REITs為過渡載體，先行理順回款機制、拆分規整資產、標準化經營現金流，待資產運營、合規、收益指標全面達標后，轉報公募REITs實現終極證券化；也有平臺將其作為常態化融資工具，貼合企業短期經營紓困需求，無后續公募上市規劃。相較行業普遍的漸進式運作思路，坪湖凈水從籌備初期就?對標公募最高標準推進?，在區級水務平臺中布局更為主動。

從行業長遠發展來看，水務REITs的核心價值在于盤活沉淀存量資產、反哺城市基建增量投資，已上市項目募資均重點用于污水提標改造、水利設施建設等實體領域。市政水務的公益屬性決定了資產收益存在天然上限，行業整體擴容難以快速爆發，將長期維持?"嚴審核、優存量、穩增量"?的發展節奏。

對坪湖凈水而言，本次中介選聘只是REITs申報的起步環節。作為錫山區試水市政水務公募REITs的標桿項目，其后續推進節奏、合規整改成效，不僅關乎自身證券化落地，也將成為觀察無錫區級國資存量盤活、水務資產規范化運作的重要窗口。

本文數據來源：國家發改委基礎設施REITs項目信息系統、各地水務平臺招采公告、滬深交易所公募REITs及資產支持專項計劃掛牌文件、水利部發展研究中心行業調研材料、無錫市及錫山區政府官方文件、錫山環保能源集團有限公司2025年度經營總結等。