突發，澳洲房產成交率大幅走高！工黨禁止養老金投資房產，房價要崩？！

01

業主主動減少掛牌拍賣，房屋拍賣成交率走高

上市拍賣的房源數量有所減少，但業主下調心理預期后，成功拍出的房產占比出現提升。

房產數據分析機構 Cotality 發布數據顯示，上周澳大利亞各大首府城市房屋拍賣總量再度下滑；與此同時，拍賣當場或拍賣后短期內成交的房源占比升至近兩月高點。

全國各大首府上周共計舉辦 1318 場房屋拍賣，環比下降 8.7%，較去年同期減少約 8%。

房源供給收縮，而初步拍賣成交率達到 54.8%，相比前一周 49.8% 有所上漲，時隔三周重新突破 50% 關口。

市場行情的回暖發生在 6 月末的慘淡周末之后：當時共有約 1900 套房源參與拍賣，成交率僅 47.4%，創下 2020 年 4 月以來最低值。

Cotality 表示，近期成交率回升，源于掛牌房源變少、賣房業主心態發生轉變兩大因素疊加。

當下每套房源對應的意向買家競爭壓力降低，更多業主愿意下調底價貼合當前市場行情，因此更多拍賣最終達成交易。

該機構稱，高利率壓縮了購房者的貸款額度，疊加經濟前景不明、針對投資者的全新稅收政策落地，市場觀望情緒進一步加重。

墨爾本仍是拍賣最活躍的城市，共有 585 套房屋上拍。

周環比僅微漲 0.3%，基本持平，但同比去年同期下降 6.8%。

墨爾本初步拍賣成交率小幅升至 56.2%，兩周前為 54.5%，創下近一個月開盤成交最優表現。

悉尼的拍賣成交改善幅度最為突出。

當地初步成交率攀升至 57.5%，為十周新高，三周前該數值僅 47.3%，市場修復態勢明顯。

但成交回暖的背后是拍賣場次大幅縮水：上周僅舉辦 452 場拍賣，環比、同比 2025 年均下降 18.7%。

幾座小型首府城市表現參差不齊，布里斯班的拍賣量與成交率波動最為劇烈。

布里斯班共 128 套房源上拍，環比上漲 7.6%，同比大增 25.5%；初步成交率從上周 23.8% 飆升至 43%。

阿德萊德走勢相近：初步成交率由 45.7% 升至 59.1%，但拍賣場次下滑 25.9%，僅 83 場。

堪培拉舉辦 60 場拍賣，環比減少 4.8%，數量與去年基本持平，初步成交率 44.9%。

珀斯與霍巴特拍賣市場冷清，分別僅有 8 場、2 場拍賣。

Cotality 研究主管 Gerard Burg 表示，對比 2025 年年中，如今拍賣規模大幅縮水，足以證明房產市場環境發生巨大轉變。

“去年這個時候，澳大利亞儲備銀行（Reserve Bank）正在開啟降息周期，市場對利率走勢普遍持樂觀態度。”

Burg 稱，今年央行三次加息疊加持續的經濟不確定性，徹底改變買賣雙方對后市的判斷。

“今年已經連續三次上調現金利率，市場仍存諸多變數，從這一點來看，樓市環境發生了根本性變化。”

他補充道，盡管房價漲幅有所降溫，但多數家庭的可貸款額度依舊受到明顯限制。

02

自管養老金借貸購房禁令落地，持有人紛紛轉向海外房產

聯邦預算出臺新規限制自管養老金貸款購置住宅后，自管養老金受托人將投資目光投向海外房產，尋求地產增值收益。

阿爾巴尼斯政府出臺新規，禁止自管養老金（SMSF）通過貸款購置住宅，但這并未打消澳洲一眾執著房產投資者的配置熱情。

不少人原本以為，這項政策會終結養老金投房的熱潮，可現實恰恰相反：投資者轉而挖掘此前從未認真考慮過的賽道，既有本土商業地產，也有海外住宅、商業物業。

新規允許自管養老金貸款購入商業地產，這類資產一度被視作養老金投房的首選替代方案；如今海外房產成為另一熱門選擇 —— 受托人可全款低價購入海外物業，無需背負貸款。

各項數據足以印證投資者用養老金配置房產的高漲熱情：全澳自管養老金約四分之一的資產投向房地產；反觀行業養老金基金，地產配置比例僅 7% 至 12%。

但目前自管養老金投向海外房產的資產占比不足 2%，近五年該比例始終持平。地產業內專家預測，本次聯邦預算的稅務新規，將推動資金大規模流向海外不動產。

購房中介機構 Kitty & Miles 創始人基蒂?帕克已搶先布局，近期拿下多套新西蘭房產，其中一套商業物業購入價 8 萬新西蘭元（折合 6.65 萬澳元），租金毛收益率高達 23%。

“新西蘭房產市場穩定，入場成本低廉。當前澳元匯率走強，且當地無需繳納印花稅，對比澳洲本土購房，綜合成本優勢明顯。” 帕克女士表示。

“和所有房產投資一樣，地段與物業品質是收益核心。投入 20 萬澳元，自管養老金受托人就能拿下一套整潔的一至兩居室公寓，租金毛收益率可達 9%。”

如果你的養老金可拿出 30 萬澳元配置房產，可選標的十分豐富：日本滑雪小鎮度假屋、墨西哥殖民風格大宅、格魯吉亞多套海景公寓，或是西西里精致別墅。

海外房產看似吸引力十足，但落地操作存在大量復雜事項需要逐一梳理。

第一，確認你的養老金信托契約與投資策略，允許配置海外不動產；其次，物業相關操作必須完全符合澳洲養老金監管法規。

不少人會想購置祖籍、親友故鄉這類帶有私人情懷的海外房產，理由是家人可代為照看房屋。但該操作會觸碰關聯方交易規則：除非是商業物業，否則親屬不得承租這套房產。

若計劃退休后自住該海外房產，必須將物業從養老金賬戶過戶至個人名下，否則會違反養老金核心的唯一投資目的準則。

其次是選地。前文提到 30 萬澳元在海外可選物業繁多，該如何篩選區域？

是巴厘島可短租的兩居室別墅，租金毛收益率約 10%？還是葡萄牙帶橄欖園、長期租賃需求穩定的復古鄉村小屋？

一旦澳元匯率攀升至 0.8 美元，美國市場也會進入投資者視野：美國多個州房價親民，租金收益率維持高位個位數區間。

選好地段后，購房流程同樣至關重要。帕克女士介紹，各國房產交易談判、交割規則差異巨大，務必聘請專業海外購房中介，規避各類交易陷阱。

“投資者不僅要吃透目標國家的地產法規，還要審慎篩選城市與物業類型。

以新西蘭為例，多個熱門投資城市的市場驅動因素各不相同，房價增值空間天差地別。不能只選定一個國家就盲目入場，還要在該國內部找準優質城市。”

購置海外投資房后，本土投資房會遇到的所有管理麻煩都會成倍放大。你需要對接不同時區、使用不同貨幣的當地中介與維修工人，還可能存在語言溝通障礙。除此之外，各國租客權益法規、地方房產稅政策也互不相同。

盡管海外房產存在各類隱患、風險與運營難題，但住宅房貸禁令落地后，自管養老金受托人不得不把投資范圍拓展至以往不會考慮的海外市場。

投資者對海外市場缺乏了解，這意味著整體投資風險顯著上升，出現房產虧損的概率也隨之提高。

如果你打算用養老金購置投資房產，一定要聘請專業購房中介獲取獨立建議，確認中介完全站在你的利益角度。不少中介大肆鼓吹海外房產投資，誘導客戶高價入手開發過剩、增值潛力微弱的期房，務必謹慎甄別。

03

悉尼租金再創新高，Abbotsford獨立屋一年暴漲41.3%至每周1300澳元！

悉尼租賃市場持續升溫，部分城區獨立屋租金在過去一年上漲超過40%。最新數據顯示，全市獨立屋租金中位數已升至每周850澳元的歷史高位，單季度上漲6.3%。

根據Domain最新租金報告，內西區Abbotsford漲幅最大，獨立屋周租金中位數上漲41.3%，達到1300澳元。

Bankstown地區的Milperra上漲29.4%至每周1100澳元，南區Monterey則上漲28.9%至每周1225澳元。

其他漲幅明顯的城區包括：

• Dover Heights上漲25%，至每周3500澳元；

• North Bondi上漲22.4%，至每周2600澳元；

• Brighton-le-Sands上漲22.4%，至每周1200澳元；

• South Coogee上漲21.9%，至每周1950澳元；

• Forest Lodge上漲21.9%，至每周1280澳元。

Domain首席住宅經濟學家Nicola Powell表示，悉尼租金增長速度驚人，當前空置率仍處于同期歷史低位，出租房供應持續緊張。

她指出，租金漲幅較高的城區通常獨立屋出租數量較少，供給稀缺進一步加劇了租戶之間的競爭。

公寓租金同樣明顯上漲。Concord West公寓周租金中位數上漲24%至645澳元，Enmore上漲19%至643澳元，Millers Point上漲18.2%至1300澳元。

試圖搬往中央海岸以降低住房成本的租戶也面臨壓力。Wamberal公寓租金上漲18%至每周590澳元，Gosford上漲16.4%至640澳元。

Powell認為，由于公寓相對獨立屋更加可負擔，越來越多租戶轉向公寓市場，也推動相關租金繼續上漲。

PRD首席經濟學家Diaswati Mardiasmo表示，悉尼新增住房項目以公寓為主，獨立屋供應有限，因此一旦有獨立屋進入租賃市場，通常會迅速被搶租。

在高租金壓力下，合租獨立屋的情況也越來越普遍，包括單親家庭共同租住，或兩對情侶分別居住在房屋不同樓層，以分攤住房成本。

部分專家預計，利率上升以及針對投資房的稅收改革可能減少未來出租房供應，進一步推高租金。

Smartmove Professional Mortgage Advisors顧問Enosh Tampoe表示，今年利率上升已經增加房東持有成本，部分業主正試圖通過提高租金彌補支出。

不過，新西蘭此前調整投資房稅收政策后的經驗顯示，投資者退出市場可能同時受到利率、融資成本和稅務政策等多重因素影響，不能完全歸因于單一政策。

對于悉尼租戶而言，供應不足、人口增長和持有成本上升仍是推動租金上漲的主要壓力。在空置率保持低位的情況下，短期內租金進一步上漲的風險仍然存在。

04

澳洲大型零售地產回報領跑商業市場，悉尼租金六年上漲31%

澳洲大型零售地產正成為商業地產市場中表現最強勁的資產類別之一。

CBRE報告顯示，過去10年，大型零售地產年均投資回報率達到12.8%，未來回報率預計仍可達到約11%。其中，悉尼投資表現居全國首位，其后依次為布里斯班、阿德萊德、墨爾本和珀斯。

自2020年以來，全國大型零售物業租金累計上漲21%，悉尼漲幅達到31%。受符合規劃要求的土地供應不足及建筑成本高企影響，全國空置率已降至2.8%。

CBRE大型零售租賃全國董事Shane Cook表示，這一市場的韌性主要來自穩定的全國性零售租戶，以及日益多元化的品牌組合。

近期交易也反映出投資需求強勁。今年1月，Chadstone Homemaker Centre以8602.5萬澳元成交，創下維州自2021年以來最大的大型零售交易。2月，Charter Hall據報以1.26億澳元收購一組零售資產，其中包括Morayfield Supercentre。

在供應緊張和大額交易推動下，全國平均收益率過去兩年收緊至6.1%，CBRE預計到2028年還將下降10個基點。

過去10年，大型零售地產年均交易額超過12億澳元，大部分交易金額介于500萬至5000萬澳元之間。

目前，大型零售業約占澳洲零售總樓面面積的35%，并雇用約47萬人。Bunnings Warehouse門店數量最多，Repco和Supercheap Auto緊隨其后，Petstock和Petbarn也已進入前五。

大型停車場也為業主提供額外增值機會。部分閑置地塊可用于建設McDonald’s、KFC、Wendy’s或Guzman y Gomez等獨立門店，從而增加租金收入和資產價值。

盡管電商持續發展，實體購物需求仍然強勁。CBRE數據顯示，在DIY市場中，約80%的消費者仍選擇實體門店。

不過，各州不同的規劃規定可能限制品牌擴張。例如，部分品牌可以進入昆州大型零售項目，卻可能因新州規劃要求而無法經營。

目前，全國大型零售物業人均可出租面積僅為0.22平方米。悉尼、堪培拉，以及昆州、新州和維州部分區域市場，仍存在明顯供應缺口。

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