難以置信！澳洲這些地方，房價一直在漲！悉尼租房，千萬別去這些地方！

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房市逆風85%郊區房價仍漲 偏遠地區表現普遍優于首府

PropTrack數據顯示，過去12個月，澳洲利率經歷一次下調、三次上調，疊加全球能源危機與通脹反彈，5月預算案廢除負扣稅（negative gearing）、削減資本利得稅折扣，成為沖擊市場的最大變數，直接打擊了此前參與度創紀錄的投資者需求，不過即使市場逆風加劇，多數郊區房價仍在上漲。

過去12個月澳洲85%的郊區獨立屋漲價，90%的郊區雅柏文漲價，下跌郊區中近半數跌幅不到3%。房價成長最強勁的郊區通常位于房價相對較低的地區，偏遠地區房價表現普遍優于首府城市，昆州、西澳、塔州的偏遠實惠郊區漲幅突出，完全不受首府城市的近期低迷的影響。

REA Group高級經濟學家弗萊厄蒂說，過去數月偏遠地區整體跑贏首府城市，6月除達爾文外所有首府城市房價下跌，偏遠市場多數區域房價仍處歷史高位，同比漲幅遠超首府城市，漲幅靠前的郊區房價中位數低，上漲空間大，首次購房者和投資者的疊加需求推高房價，但投資者集中度高的郊區，不過后續很可能因政策轉向出現需求收縮、房價跌幅更大的情況。

Launceston的Ravenswood等實惠郊區例如Ravenswood、Waverley和Mayfield獨立屋年漲約40%。

當地房產經紀人巴雷特說，低端市場供需失衡推高房價，預算案后投資者需求下降，此前錯失機會的首次購房者正變得更活躍，市場整體走勢向好，不過買家數量較峰值還是有所回落。

而在西澳，Geraldton、Bunbury、Busselton和Albany等實惠郊區房價年漲幅超30%，維州偏遠城鎮如Morwell、Mildura和Bendigo房價年增長率都超過20%，同期墨爾本房價下跌近2%。新州Albury、Wagga Wagga郊區領漲，悉尼房價基本持平。布里斯本南部部分外圍郊區雅柏文漲幅也很明顯。

達爾文近幾年人口增長速度一直超過新房供應速度，已經成為澳洲房價年增率第二高的首府城市，也是6月份唯一房價仍在上漲的首府城市，親民的價格和高租金回報率也讓當地投資者受政策變動的影響更小，近期投資者在達爾文非常活躍，但房價上漲并非僅由投資者需求激增所驅動，自住業主的需求也在增加。

墨爾本東南外圍、布里斯本西部等區域的房屋也保持著較快的售出速度，房源上市時間短可能意味著該地區購屋者眾多，而上市房源數量相對較少。

02

來了不想走！悉尼各地持房時間排行榜出爐

Meredith Bernays和丈夫Shane Doyle當年在Wareemba買房，首先看中的是價格。沒想到，這套房一住就是30多年。

現年66歲的Bernays曾當過護士，也做過家庭日托工作。她回憶說，當時兩人在悉尼四處看房，找得久了，已經有些疲憊。

Doyle現年62歲，在一家工程咨詢公司任職。他說，看完當天最后一套房時，自己已經“徹底受夠了”，但Meredith提議：“為什么不連最后這一套也看看？”

那套房位于Wareemba，是一棟半獨立屋。這個小型城區夾在Five Dock和Abbotsford之間，位置相對隱蔽。兩人于1994年買下房子，之后大幅翻修，并在那里撫養女兒長大。

Cotality的研究顯示，這對夫婦并不是唯一長期住下來的居民。Wareemba是悉尼屋主持有房產時間最長的城區之一，當地賣家持有房產的時間中位數達到27年。

Bernays說，他們當初并沒有計劃把這里當作長期住所，只是覺得這套房“在預算之內”，而且“感覺不錯”。

讓一家人繼續留在Wareemba的，是這里靠近市區，交通選擇多，也有公園和學校，商店及其他生活設施同樣近在咫尺。

“我們一直住得很開心。其實從來沒有真正需要搬家。”

女兒搬走后，兩人才開始把房子掛牌上市。不過，他們打算繼續在悉尼和南海岸兩地生活，目前也在尋找一處市區落腳點。

Cotality統計了截至6月的12個月內售出房屋的持有時間中位數。

數據顯示，悉尼最小城區之一Wareemba排名第三，僅次于西南區的Bringelly（28.1年）和Lane Cove地區的Northwood（27.3年）。

華人區Denistone East也榜上有名，為22.1年。

Cotality研究主管Gerard Burg說，除少數例外，長期由屋主持有的往往是“價值高得多”的城區，尤其是設施完善、靠近市區的地方。

他說，隨著城市擴張，內環城區相較外圍實惠房屋的吸引力不斷上升，原因在于前者擁有交通優勢和更豐富的便利設施。

“這可能會讓持有時間變長。人們一旦住進來，就不愿離開，因為他們很享受這里的各種優勢。”

2021年人口普查數據顯示，Wareemba有40.5%的房屋為完全擁有產權，全州的比例為31.5%，該城區還有27.9%的房屋用于出租。

人口統計學家、McCrindle公司的Mark McCrindle說，悉尼長期持有房產的地區，通常自然環境和建成設施都很好，且大多由自住屋主構成，社區氛圍較強。

除此之外，財務和情感因素也會讓人更愿意留下。

“地點會成為他們身份的一部分。他們可能認同自己是內西區人，或是港灣沿岸的人。”

他指出，有些人即使想搬，也可能被交易成本勸退：一旦出售，按房產價值計算的印花稅和中介傭金可能高到讓他們覺得交易費用難以承受。

Doyle和Bernays過去也面臨同樣的考量。

Doyle說：“這棟房適合我們，這個區也適合我們，我們實在看不出搬家的必要，何必收拾東西再搬走？”

他表示，過去賣房和買房的相關成本并不吸引人。

Antonio Ariola是Belle Property位于Five Dock分公司的董事，也是這對夫婦的賣房中介。他在當地從業超20年，形容這個“非常小”的城區房源長期由屋主持有。這里公寓相對不多，交通和咖啡館等設施也都很方便。

“這里有點像一個村落，生活非常方便。人們來到這里，喜歡上這個地方，就扎下了根。”

Ella Elias是Ella Elias Property Group的董事，負責下北岸部分地區，包括另一個入選Cotality名單的城區Northwood。她說，當地房產上市后通常很快就會賣出，賣家也往往是希望換住較小房屋的人。

“這是一個屋主不愿售房的城區。”

和Wareemba一樣，Northwood面積不大，也帶著幾分隱秘感。

Elias說：“我認為，Northwood的優勢以及人們喜歡它的原因，在于很多人根本不知道這里。它其實是一個隱藏起來的小城區。”

Burg說，生活成本壓力和走弱的房產市場，可能會促使更多人繼續留在原地。對于買入成本高昂的高價值城區，情況尤其如此。

“在如今房價下跌的環境下，這反而可能給人更大的動力，讓他們再多持有一段時間。”

03

悉尼租房市場“冰火兩重天”！部分城區年漲逾四成，這些區則暴跌

悉尼租房市場近期明顯分化：部分城區租金大幅上揚，另一些則出現回落。Domain的6月季度報告顯示，真正的考驗還在未來。

報告數據顯示，悉尼獨立屋周租金中位數一季內上漲6.3%，增加50澳元，創下850澳元的新高。這一漲幅在各首府城市中居首，也是2022年以來最大的單季漲幅。

按城區統計，Abbotsford過去一年的獨立屋周租金中位數上漲41.3%。Milperra和Monterey則分別上漲29.4%和28.9%。

與此同時，悉尼公寓周租金中位數平均上漲4%，增加30澳元，至780澳元，同樣創下新高。Domain表示，這是悉尼三年來最大的季度漲幅。

過去一年，公寓每周掛牌租金中位數漲幅最大的三個城區為Concord West（24%）、Enmore（19%）和Millers Point（18.2%）。

不過，經濟學家和當地房產管理人員更關注的是，部分城區的獨立屋和公寓租金都在下跌。

Artarmon的年度變化最為明顯，獨立屋每周掛牌租金中位數下跌13%。Dundas、Kenthurst和Clovelly的跌幅則分別為11.8%、10%和9.1%。

公寓租金的回落幅度相對溫和。Northbridge和Pagewood的跌幅最大，分別為6.3%和4.5%。

Domain首席住宅經濟學家Nicola Powell認為，悉尼部分城區的租金漲得又快又集中，單靠季節性因素無法解釋。

她說：“今年發生了多件事，為這種變化打下了基礎，這意味著房東正在推動租金上漲。”

Powell還指出，工黨對負扣稅和資本利得稅折扣實施的限制，會影響房東管理住房投資的方式。她說，即便稅制變化設有祖父條款，房東最終仍可能改變行為。“這意味著租金會繼續上升。”

Powell說，Abbotsford面積不大，卻受到租客歡迎。在這樣有限的地理范圍內，相對供應量和自住業主占比可能共同推高了租金。

對于其他悉尼城區租金下跌的原因，她解釋說，一些局部市場可能已經觸及“可負擔能力上限”，這在整個租賃市場中是一個影響力很強的動態。她說，對租客而言，如果負擔不起某個城區的租金，可能會轉向其他區或面積較小的住宅，尋找更劃算的選擇。

Domain預計，悉尼租賃市場近期前景“充滿挑戰”。

Powell說，真正的考驗將在未來數月和數年到來，投資者將適應新的政策環境，而這些決定也會逐漸影響住房供應和租賃狀況。

Laing+Simmons Artarmon房產管理負責人Jeremy Ong表示，盡管該城區近期的租賃掛牌量轉弱，報告中的數據仍令他感到意外。

他說，下北岸不少民眾正設法壓縮家庭預算，也有人因為開支原因搬家。

Ong指出，Artarmon可出租的獨立屋本來就少于公寓，進入市場的這類房源數量偏低，也可能造成數據偏差。

他預計，Artarmon獨立屋租金將逐步恢復穩定，尤其是考慮到房東對稅制改革的擔憂。

04

澳首次置業者平均約34歲！房價下跌，申請量反降，專家感困惑

最新數據顯示，盡管樓市趨軟、政府推出多項激勵措施，澳洲首次置業者向銀行提交的申請仍在減少，似乎選擇暫緩入市。

主持人James Kirby稱，近期聯邦預算案的調整反而“嚇退”了樓市，月度數據更跌至一段時間以來的低位。

James說，最令他不解的是，首次置業者向銀行提交的申請量不升反降。Aussie Home Loans數據顯示，相關申請實際減少了20%。

“這確實讓人費解。房價下跌，買家需要準備的首付也會減少；然而，人們并沒有因此采取行動。預算案作出這些改變后，出現這種情況是最出乎意料的。”

運營Aussie Home Loans的Lendi Group報告稱，受稅收調整影響，截至7月3日的六周內，相關申請量下降超過20%。

在現有首次置業計劃和補助種類不少的情況下，James原本預計會有更多潛在買家決定入市。

這番說法傳出之際，首次置業申請量據報道已減少20%。這也引發疑問：政府的支持措施是否足以抵消整體可負擔性壓力？

房價回落雖然意味著買家所需首付可能降低，但專家指出，維持房貸還款的成本仍是主要門檻。還款額上升、家庭開支增加，加上經濟前景不明，都令不少有意置業者承受壓力。

盡管市場降溫，首次置業者仍占據房市相當大的比重。Aussie Home Loans最新貸款數據顯示，首次置業者約占購房申請的47.5%，首次購房價格中位數約為72萬澳元。不過，成功入市者背負的貸款規模正在擴大。

Equifax的數據則顯示，自2021年以來，首次置業者的平均貸款額和貸款咨詢金額均大幅上升；但在部分州，參與度有所下降。

市場變化也改變了首次置業者的整體面貌。為了攢下更高的首付、應付不斷上升的借貸成本，越來越多澳洲人把首次置業推遲到人生更后階段。

澳洲統計局（ABS）數據顯示，2025年12月季度共批準31,783筆首次置業者貸款，比上一季度增加6.8%。按季度貸款數據估算，全年全國發放的首次置業者貸款約為12萬至12.5萬筆。

如今，首次置業者平均約34歲。數據反映出，許多澳洲人直到20多歲后期或30多歲才購買首套房產。

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