量價同步修復 京深樓市釋放企穩信號

來源：中國證券報

“門店上半年賣了86套二手房，同比去年增長43%。優質‘好房子’很受客戶青睞。”北京鏈家澳洲康都店商圈經理李松強告訴中國證券報記者。

進入7月，北京、深圳樓市回暖態勢持續鞏固。記者實地走訪多家房產中介門店發現，兩地新房、二手房市場成交量、成交均價同步改善，客戶咨詢、實地帶看熱度居高不下，市場修復勢頭愈發清晰。專家認為，當前市場仍具有較強的韌性和自我調整能力，后續修復將以優質供給驅動的結構性改善為主要特征。

京深樓市回溫態勢延續

據李松強介紹，上半年門店平均每月有580多位客戶咨詢房源，同比增加34%，每月約260人次客戶看房，同比增長32%。7月以來，門店咨詢量和看房量仍處高位。

北京鏈家研究院分析師冷會表示，上半年北京住房市場熱度總體較高，二手房市場量增價穩，新房市場去化加快，優質項目表現較為亮眼，剛需和改善群體接續釋放需求。

具體而言，二手房方面，冷會介紹，根據北京市住建委官網信息統計，北京上半年二手住宅網簽量為9.36萬套，同比增長5.7%，為2021年以來同期最高水平。今年以來二手住宅成交均價止跌回穩態勢較為明顯，月度價格走勢總體平穩且呈緩慢回升趨勢。

在二手房市場有力帶動下，新房市場也有所提振。冷會表示，上半年北京市新建商品住宅成交1.83萬套，同比增長2.7%，成交均價總體穩定。新房成交結構以改善型為主，高得房率、高品質的新一代“好房子”住宅去化表現明顯更強。

深圳樓市同步迎來回暖。深圳中原研究中心數據顯示，2026年上半年，深圳一二手住宅成交4.74萬套，比去年下半年增長10.1%。

核心片區優質新房項目頗為熱銷。6月30日，深圳灣安緹雅苑首推72套房源開盤即售罄，備案均價達18.58萬元/平方米。5月，深圳光明區龍湖觀萃苑首開92套房源，40分鐘即售罄，凸顯優質房源市場熱度。

“4月底核心區放開限購成為行情關鍵轉折點。”中指研究院深圳高級分析師孫紅梅表示，新政助推市場預期持續修復，稅費優化政策有效激活存量房源流轉，老舊小區與剛需戶型熱度顯著回升，核心優質片區業主議價空間逐步收窄，市場流通性與韌性持續增強。

國家統計局7月15日發布的數據印證市場暖意：6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，二手住宅銷售價格環比上漲0.3%。

置換鏈條高效暢通

樓市量價企穩向好的態勢，有效激活了改善型購房需求，“賣舊買新”置換鏈條高效暢通。

在冷會看來，剛需與改善需求接續釋放，是上半年北京樓市平穩復蘇的核心動力。今年一季度，依托2025年底落地的樓市支持政策，新市民和剛需群體入市增加，低價位房源成交占比相對較高。進入二季度，置換和改善需求接續，從北京鏈家的成交數據來看，“賣舊買新”的連環單占比從一季度的三成攀升至四成，400萬元以上的中高價位房屋成交占比有所提升，改善型需求逐步釋放。

深圳置換型購房需求也加速入場。“前期房價調整后，市場價格契合剛需、改善群體的購買力，帶動次低價或中高價位樓盤銷售。二手房交易持續活躍，穩定了市場預期，業主大幅降價賣房現象減少，掛牌量高位回落，有利于穩定價格。同時，豪宅新房活躍也帶動了核心區二手高價盤成交。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析。

隨著市場趨于穩定，購房者決策效率顯著提升。李松強說，上半年門店接待的客戶從看房到簽約平均用時35天，去年同期為50余天。深圳房產中介張先生在接受記者采訪時坦言：“眼下深圳樓市房價整體走穩，買家和賣家更加理性，做決定也干脆不少，大多看中合適的房源就直接敲定，尤其新政放寬限購后，購房者決策加速。”

樓市修復或延續分化特征

“從全國來看，房地產市場修復預計延續分化。”中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，展望下半年，核心城市二手房市場有望保持較高活躍度，成交持續改善疊加掛牌趨穩，有望推動部分城市價格企穩基礎逐步增強。新房方面，核心城市“好房子”項目持續入市、公積金等支持政策持續發力，將對市場形成一定支撐，但修復仍以優質供給帶動的結構性改善為主，全面企穩仍需時間。

居民居住質量有望持續提升。住房城鄉建設部于今年3月向社會公開征求意見的《“好房子”建設指南（試行）（征求意見稿）》，在進行相關修改后，近日再次向社會公開征求意見。修改后的征求意見稿提出，推動保障性住房率先建成“好房子”，引導商品住房滿足多樣化住房需求，并結合城市更新將“老房子”改造成“好房子”，惠及千家萬戶。

談及下階段政策，李宇嘉建議，政策端要繼續遵循“控增量、去庫存、優供給”的策略，促進市場再平衡。供地端在總量管控前提下，針對片區需求結構、去化難度和結構，針對性釋放地塊。同時，發揮中介聯通買賣雙方的優勢，帶動置換需求釋放。

“當前市場仍具有較強的韌性和自我調整動力。各地應進一步宣傳好樓市復蘇進程，同時積極將好地段、性價比高的房源，結合現有政策進行營銷，以提升市場交易活躍度。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示。