高地價背后暗藏玄機，關于廣渠路70億地王的幾點猜想

文/地產金融視界

再過2周，廣渠路地王項目最終花落誰家的答案即將揭曉。

7月6日，北京市規自委發布消息，今年北京新晉地王——朝陽區廣渠路城中村改造地塊掛牌入市。地塊起始地價達到70.5億元，折合起始樓面地價約68332元/平米。

該名稱為朝陽區南磨房鄉廣渠路城中村改造項目0409-10地塊，屬于北京2026年第六輪擬供地名單里的3宗地塊之一。不出意外，這宗地塊有望成為北京今年的總價新晉地王。

區域“斷供十年”、雙線地鐵、緊鄰CBD、與超級流量綜合體合生匯一街之隔……這些標簽疊加在一起，這個地王項目倍加矚目。

北京土地市場近年來似乎已經很少有關注度這么高的明星項目。特別是在朝陽區域，上一次站在聚光燈下的，還要追溯到2020年5月合生斥資近180億包攬東南三環分鐘寺三宗不限價宅地，三塊高價地后續分別聯合金茂、世茂（華潤）開發，業內統稱“分鐘寺三兄弟”豪宅地王組團。

地王項目是柄雙刃劍，一不小心就會變成“燙手山芋”。“分鐘寺三兄弟”高開低走，也見證了北京豪宅市場從狂熱回歸理性的全過程。

我們繼續把目光聚焦到這宗即將入市的預計成為新晉總價地王的廣渠路地塊項目，地產金融君實地走訪。

7月份的北京，太陽炙烤著大地。

即將出讓的廣渠路項目，毗鄰合生匯購物中心，與傳統豪宅項目廣渠金茂府隔路相望。

地產金融君在現場看到，部分區域還在施工，結合官方的規劃圖來看，施工部分應該主要是未來的公園綠地和地鐵部分。

根據規劃，這塊地占地3.47公頃，容積率2.8，限高80米。

結合規劃圖不難發現，地形規整，東西狹長，未來估計可以做出好面寬的產品。

從現場感受來看，地產金融君總結出了新地塊可能面臨的幾大優勢與挑戰：

PART

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優勢

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位置優越

位置得天獨厚，所有優勢里，這個可以排第一。地塊緊鄰東四環，同時又離大郊亭地鐵站非常近，去往地鐵站可步行前往。

此外，大郊亭站將擁有雙線地鐵，除了現有的7號線，還有28號線在建，通勤方便程度增加。

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商業配套好

廣渠路區域是北京朝陽的成熟片區，這宗土地除了一街之隔的合生匯，更近的是緊鄰地塊的芳園里ID MALL，相當于1公里生活半徑內同時擁有雙購物中心的加持。

西側則是商業辦公用地、社會停車場和公交站。

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豪宅片區基因

地塊周邊用有廣渠金茂府、珠江帝景等老牌豪宅，豪宅基因和圈層也有一定沉淀。

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挑戰

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噪音焦慮

如同一個硬幣的兩面，核心地段最容易被詬病的就是過于熱鬧，可謂“繁華背后盡是喧囂”。

這塊地北側貼著廣渠路，東側緊鄰東四環，位置極佳，缺點就是離東四環太太太近了，很難“鬧中取靜”。

北京規自委同期披露的文件明確提到，“建設項目周邊道路交通噪聲，是造成項目敏感建筑環境噪聲預測值超標的主要原因”，同時建議，“土地二級開發商應采取被動防護措施，保證室內聲環境質量”。

針對噪聲防治，官方也提出了要求，比如建筑結構隔聲建造設計要滿足規范、按標準建設敏感建筑、配置隔聲窗；同時要求開發商未來在售房時，要如實告知購房者建筑隔聲情況等，并在選房時張貼告示。

地鐵也是“噪音源”之一，官方也對居民樓未來可能面臨的振動作出要求，比如在在建的28號地鐵線兩側10m范圍內，不宜設計住宅，同時需要按規定把減振措施納入設計。

客觀來說，靠近四環一側的房源，由于四環路上車流量巨大且車速較快，即使有綠地，低頻噪音依然很難完全隔絕。

東側房源為了隔音和避免尾氣粉塵進入，未來可能長期需要關窗隔音，因此對通風采光有一定影響。

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光污染

實際看下來，地金君另一個擔心是，地塊離芳園里ID MALL太近了。與合生匯這種巨無霸的超級城市商業不同，芳園里ID MALL的人氣稍顯冷淡，規模介于區域商業與社區商業之間。

如果住宅過于貼近購物中心，周邊車流、人流大；會在一定程度上影響居住體驗，且芳園里ID MALL夜間營業至22點，高層在夜晚易受到光污染的干擾。

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自駕交通擁堵

地塊雖占據四環路與地鐵優勢，但由于周邊商業發達，除公共交通外，特別是早晚高峰的地段擁堵，也是需要考慮的一個重要因素。

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開發成本居高不下

根據規劃，地塊涉及地鐵28號線的一體化開發，需要配建約2000平米的地下商業及連通通道。

一體化設計，也就是未來的TOD項目。聽起來很美，但實際操作過程挑戰不小。一體化設計要來回磨合，修地鐵是市政工程，蓋房子是開發商的工作，還有未披露的商業設計，如何攜手達到最佳效果，需要不斷論證方案，非常考驗綜合協同能力。

去年9月30日，中建智地以43.145億元拿下太陽宮地塊，溢價率超39%，樓面價高達9.42萬元/㎡，刷新朝陽區宅地單價最高紀錄。然而拿地至今，項目雖已取得建設工程規劃許可證，卻遲遲未能開盤。

地金君分析，其中一個原因就是，這個地塊緊鄰地鐵10號線與17號線換乘站，它要求地下空間與地鐵站廳連通。

如今，在建的地鐵28線，也讓廣渠路地塊的開發面臨著一些挑戰。這些額外的工程和維護成本，最終可能會體現在房價或物業費上。

此外作為核心地塊，官方對項目設計期待值也比較高，比如要求設計上需要體現中國特色、古都風韻、時代風貌等。

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同類競品項目分流

近期以來，朝陽區出現了不少核心地塊，朝陽大悅城附近的璞樾、紫京宸園，以及北工大附近的懋源騴橒臺，都是同類型改善項目，且都占據了朝陽板塊的重要區位，各有優勢，已經分流了部分潛在客戶。

同批次推出的酒仙橋、北菜園雙井地塊，也有一定的競爭力。

其中，酒仙橋地塊容積率更低，約2.5，河對岸就是頤堤港購物中心，鄰近地鐵14號線將臺站、東風北橋站。地塊起始價37.2億元，將于7月28日正式拍出。

北菜園地塊則更靠近CBD，位于東三環旁，國貿橋和雙井橋之間。旁邊就是雙井地鐵站，緊鄰富力廣場，唯一遺憾的是體量不算大，目前尚未開啟拍地流程。

關于廣渠路項目未來的幾點猜想

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參與土拍的企業

大概率以央國企為主，比如金茂、能建、中海、華潤，民企里包括懋源，都是熱門買家；由于起拍價高，也很能最終采取聯合開發操盤的模式。

不過，聯合開發屬于典型收益與風險共存模式：雖然聯合拿地前期能減少資金壓力，優勢互補，但多方股權結構下，容易出現成本、標準、團隊分歧（朝陽某高端項目此前已有先例），進而會導致存在精裝減配、外立面降標、延期交付的潛在風險，房企品牌與品質保障不對等的情況時有發生。希望新項目不會出現這樣的結果，畢竟總房款不少，否則購房人要欲哭無淚了。

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產品類型

高端豪宅項目毋庸置疑，大概率做大平層主力戶型，180㎡起步。

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定價

綜上分析，該地塊項目可謂備受矚目，多方的期待值拉滿。但較高的設計要求，這也一定程度上拉高了對開發成本與建設周期，比如減振降噪的投入、地鐵同步施工、地下商業配建等。

疊加前期拿地成本以及稅費及融資財務成本等多項硬性支出，未來入市單價大概率達到13萬+，甚至更高，若以180㎡戶型計算，上車總價或直接突破2300萬。

據樂居財經北京進深團隊統計，2026 年上半年朝陽區新建商品住宅中，總價 4000 萬元以上頂豪產品僅完成 11 套網簽成交。高總價改善客群容量有限，項目整體去化周期或將拉長至五年以上。

若壓縮戶型面積，推出140平方米中小戶型以控制入門總價，則將直面片區廣渠金茂府、珠江帝景等成熟二手次新房競爭；上述小區二手成交均價穩定在9.5萬-10.3萬元/平方米，新房存在明顯成本倒掛壓力，在售價、產品競爭力、二手流通層面均不具備比較優勢。高土地成本帶來的先天成本壓力，也將拉長未來房源二手換手周期，交易議價彈性更大，不動產流通性存在不確定性。

綜合各項成本測算不難看出，地塊疊加土地價款、配套改造工程、建安投入、融資稅費等多重支出，整體綜合開發成本處于片區較高水平，也為項目后續定價形成硬性約束。

也就是說，針對這宗土地，將不僅一場綜合財力的比拼，更是房企產品打磨、成本管控、長期運營能力的全方位大考，

一直以來，地王項目機遇與風險同存。

一線城市核心地塊土地供給逐年縮減，高價拍下地王，相當于壟斷片區優質土地資產，通過打造地標綜合體、高端豪宅，產品自帶話題度，首店、高端業態更容易招商，二手房保值率遠超周邊普通樓盤，能一舉打響行業知名度，但也容易陷入“面粉貴過面包”的窘境。

再回看廣渠路這宗地塊，一面是東四環核心地段、雙地鐵 TOD、雙商圈加持的稀缺城市資源，手握片區改善豪宅的天然流量底盤。一旦行情回暖、產品突圍則能坐享地段紅利；另一面則是道路噪音、地鐵減振、高額配建成本與區域競品分流的多重挑戰，一旦市場節奏失配，高額沉淀資金與漫長去化周期，或將演變為難以脫身的資產重負。

究竟誰能突出重圍，待 8 月土拍塵埃落定，我們拭目以待。

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