功能“解鎖”催生新機遇，上海商務樓宇更新讓市場打開想象空間

記者從7月21日的“空間賦能：樓宇經濟與現代服務業雙向共生”論壇上獲悉，今年以來，上海多個板塊樓宇出租率表現亮眼——“中港匯·黃浦”錨定生命科學產業賽道精準改造后，辦公空間出租率由14%升至85%；陸家嘴集團旗下辦公及產業園板塊新租擴租25.4萬平方米，在營成熟項目出租率87%，整體態勢向好。專業人士分析，今年上半年，以科技類企業為代表的TMT（科技、媒體與電信）行業甲級寫字樓租賃成交活躍。

競爭加劇需求調整

一些業內人士表示，市場競爭加劇是部分商務樓宇更新的重要推動力。

戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示，隨著商務樓宇供給持續增加，存量樓宇市場競爭加劇。當前，各樓宇運營商都在拼服務、拼資源、拼效率、拼成本，想方設法為客戶提供更好的服務。

“曾經是房東朝南坐，現在是當好店小二。”一位樓宇運營商說，近年來上海新的商務樓宇項目不斷涌現、品質持續提升，讓存量樓宇的運營壓力增加。各家運營商們有的調整運營思路、有的重塑產業生態、有的進行功能重組，都在努力提升服務競爭力。

客戶對樓宇的個性化需求，同樣讓樓宇更新勢在必行。

戴德梁行中國區項目與企業服務部執行董事葉偉榮表示，2026年上半年，上海以科技類企業為代表的TMT（科技、媒體與電信）行業甲級寫字樓租賃成交活躍，交易面積占比約27.1%。隨著95后開始走入管理層、00后成為職場生力軍，科技行業對于辦公載體的個性化需求越來越明晰，年輕人對樓宇價值的需求不斷更新。

“產城融合不是簡單的功能疊加，它需要讓人同時把工作和生活放心、安心地安置在這片土地上。”他說，核心區域的商務樓宇既要滿足都市白領們快節奏的辦公需求，也要容納他們慢節奏地詩意棲居。

功能解鎖催生機遇

去年7月，《關于推進上海商務樓宇更新提升的實施意見》發布，鼓勵商務樓宇兼容科技創新、商業酒店、文化體育、教育培訓等功能，適當增加服務公寓和人才公寓、醫療服務等功能。浦東新區商務委表示，將打造全周期樓宇服務品牌，推進存量樓宇更新提升，引入孵化器、精品酒店、醫療服務、文化體育等多元配套。

在市場端，商務樓宇功能“解鎖”催生一系列新機遇。“位于上海核心地段且樓齡在25年以上的商務樓宇，非常適合進行存量改造。”招商商管寫字樓業務總經理張梓悅表示。在業界看來，存量樓宇更新最重要的是算好“經濟賬”，位于核心地段的老舊資產在殘值較低的情況下，投入一定成本改造通常能創造較大價值增量。

不久前，招商商管就在深圳完成了一處商務樓宇更新改造。“由于設施老化，該樓宇出租率持續下降；但公司判斷，其所處的地段很好，還有一片優美的海景，很適合改造為酒店和長租公寓業態。”她說，更新改造后，這處樓宇出租率由30%躍升至80%左右，可以較快收回成本。

張梓悅還提到，在上海建成近20年的商務樓宇“中港匯·黃浦”，錨定生命科學產業賽道進行精準改造。更新后，不僅辦公空間出租率由14%升至85%、平均租金高于周邊同級別樓宇15％，還成為稅收“億元樓”。目前，招商商管在上海也正推進商務樓宇更新提升工作，一個老舊樓宇更新項目正在推進中，希望盡快實現改造提升。

與招商商管相似，陸家嘴集團也正圍繞“大朋友圈”戰略構建生態，深化樓宇更新與資產運營專業化能力，通過綠色改造、智慧升級與產業服務融合，不斷提升區域運營效能。2026年上半年，陸家嘴集團辦公及產業園板塊新租擴租25.4萬平方米、續租25.09萬平方米、大宗銷售11.56萬平方米，在營成熟項目出租率87%，租賃收入18.5億元。

一些難點仍待破解

現場有觀點認為，商務樓宇更新的動機也來自標準化與個性化的矛盾。

當前商務樓宇不完全是供過于求，同樣存在供求錯配。許多辦公空間從設計之初就便遵循著同一套規格標準。而當智能設備、游戲創意等新的產業賽道成為客戶群體時，他們所需要的實驗室、中試車間、直播間等設施和靈活上下班時間的工作模式都與標準化商務樓宇不相匹配。

相關人士建議，商務樓宇或許不必大刀闊斧地改造，也可以通過空間重塑、功能再生、產業重組的方式，讓傳統商務樓宇重回價值高地。

一些商務樓宇運營商告訴記者，部分商務樓宇希望進行輕量化改造，為企業配建實驗室、中試車間等設施，但其中涉及的評估環節較為復雜，市場上亦無相對成熟的路徑可循。市場期待上海持續推動商辦樓宇更新，為企業探索更多可借鑒的模式。

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