為管好老舊小區，昆明西山區試行“信托制”

在城市建設中，老舊小區問題不容小覷：綠化帶無人打理，道路破損沒人修，車輛亂停沒人管……因為物業服務不到位，甚至沒有物業，如何管好老舊小區成為基層治理的一道難題。

難題如何破解？昆明市西山區近日啟動一項改革試點工作：在西山區住房和城鄉建設局（以下簡稱“西山區住建局”）牽頭下，云南電力線路器材廠職工家屬區信托制物業服務合同正式簽訂。

信托制物業服務（以下簡稱“信托制”）是什么？跟傳統物業服務有什么不一樣？能給居民和基層帶來什么？

為何選擇信托制

信托制是一種什么模式？為什么會采用這種方式？

“采用信托制，就好比小區專門請了一個‘管家’，小區的每一筆開支，都在‘管家’監督之下。”西山區住建局有關負責人打了個比方。通俗地說，就是把業主繳納的物業費和小區公共收益，即“業主共有基金”，納入信托專戶管理，實現資金隔離、專款專用。

信托制物業服務模式并非昆明首創。西山區的這次試點，是在多次調研和多方商討后確定的。在征詢業主和物業公司意見后，西山區委社會工作部、區住建局、金碧街道辦事處、盧家營社區、銀行、信托公司等多方共同推動，合同于2026年5月正式簽訂。

電力線路器材廠家屬區被選為試點，并非偶然。該小區是典型的單位改制型老舊小區，2020年引進云南卓彩物業服務有限公司后，物業費繳費率超過90%，業主滿意度也較高。

“因為這個小區具備試點的基礎：一是物業服務規范；二是業委會作用發揮得好，能反映業主的訴求，并對物業服務工作進行監督，所以先行先試。”西山區住建局有關負責人說。

運作模式有何變化

信托制和傳統物業服務有什么不一樣？

“推行信托制后，每一筆支出都要公示，業主通過小程序就能查到，錢花在哪、怎么花的，一清二楚，資金管理更透明、更安全。”云南卓彩物業服務有限公司總經理李永健告訴記者，公司以前也公示賬目，但推行信托制后，公示會更及時、更清晰。

傳統的物業服務模式大多是“包干制”——業主向物業公司支付固定服務費用，由物業公司自行支配，自負盈虧。這意味著，如果物業公司支出少，營收就高；反之，營收就低，甚至虧損。老舊小區設施老舊、遺留問題多，物業費不高但管護成本不低。傳統物業服務模式下，業主可能因服務不到位而拒交物業費，物業公司也可能因收益太少而降低服務質量——矛盾由此而生。久而久之，繳費越來越少，服務越來越差，陷入惡性循環。

信托制模式則從源頭堵住這個漏洞——小區里每一筆物業服務費用，都從“業主共有基金”中支出。簡單地說，即業主花多少錢，就辦多少事，享受多少服務。

“推行信托制，對我們公司來說是一件好事，它會促進我們不斷提高服務質量，因為我們是靠服務來獲取報酬的。”李永健說。

怎么保障科學運作

“業主共有基金”交給信托公司打理，怎么保障資金安全？

“我們主要是監管‘業主共有基金’的使用。這筆錢并沒有放在信托公司，而是開設了一個專用賬戶存在銀行里。”云南國際信托有限公司信托經理葉振羽說。信托制下，小區業主作為委托人與受益人，信托公司作為受托人，將“業主共有基金”納入信托財產進行管理。這筆資金獨立于信托公司、物業公司、業主而存在，安全性更高。

“我們最重要的工作就是做好預算。要和物業公司、業主充分對接，把各項開支預算做好，然后按計劃撥付。”葉振羽說。

為確保資金科學合理使用，西山區住建局目前還承擔了一個“督查人”的角色，監督資金流向，特別是大額資金支出情況。這也是西山區信托制的一個特點。

“比如小區道路突然發生損毀，需要花錢趕緊修，而修路錢又不在預算內，這時候按照規定程序，經住建局備案監督就可以支出。”葉振羽說。目前信托公司正在完善相關技術，以便更快捷地向業主公示資金使用情況。

對基層有何影響

推行信托制能給基層帶來什么？

“從我個人而言，我覺得小區推行信托制是一件好事。”全程見證信托制在小區落地的居民張學香告訴記者，以前小區臟亂差，自從引入物業公司后，管理得越來越好，她交的物業費不算多，但感覺享受到的服務挺值的。自從小區宣傳將要試點信托制以來，她覺著這種管理辦法比以前更透明，也期待小區以后有更好的變化。

“信托制在西山區雖然才剛起步，但是我們非常支持這個探索。”西山區金碧街道黨工委副書記孟銳斌表示，在推行這項改革試點的過程中，金碧街道充分發揮黨組織作用，協調各方共同推動。

同時他也坦言，改革試點才剛起步，還需要在實踐中不斷完善。目前金碧街道轄區內老舊小區占比比較高，不少小區還沒有物業，日常服務多是社區居委會來托底，占用了社區大量人力物力。如果此次試點成功，其模式可在轄區推廣，社區工作人員就能從物業事務中抽身，更好地服務于基層群眾。