民間物議｜全國物業(yè)開始“大撤退”，什么信號？

來源：市場資訊

（來源：布語蒙格斯智庫）

優(yōu)質(zhì)的服務(wù)從來不稀缺，但誰來為信任的破裂買單？

頭圖來源：攝圖

很意外，很多物業(yè)開始主動撤離小區(qū)了。

就連一些口碑極好的“神仙物業(yè)”，也扛不住。河南新鄭金秋樂園小區(qū)，新物業(yè)3月份入駐，不僅短短幾個月內(nèi)把前任的爛攤子收拾干凈，甚至免費接送孩子上下學(xué)、請專業(yè)老師輔導(dǎo)作業(yè)，服務(wù)好到讓人羨慕。

結(jié)果呢？小區(qū)1550戶，只有百余戶按時繳納物業(yè)費。

當(dāng)著媒體鏡頭，物業(yè)負責(zé)人表示“很寒心，用心服務(wù)卻得不到認可”。

撤場后，小區(qū)垃圾堆積、雜草瘋長，業(yè)主們又后悔了，簽名拉橫幅求著回來。但在此之前，該小區(qū)已經(jīng)有6、7家物業(yè)公司因為拖欠物業(yè)費而撤場。想找到合適的下家，很難。

金秋樂園不是今年第一個被物業(yè)“拋棄”的小區(qū)。

今年3月，保利物業(yè)退出上海兩個住宅小區(qū)；

6月底，萬科物業(yè)一口氣退出徐州6個小區(qū)；

就連國企背景的北京德茂物業(yè)，最近也因為連年虧損，宣布正式退出清逸西園；

中指研究院統(tǒng)計，2025年初至2026年3月底，全國住宅物業(yè)撤場項目212個，而且超六成是企業(yè)主動離場。

以前趕不走，現(xiàn)在留不住。全國物業(yè)的大撤退，開始了。

那些被物業(yè)放棄的小區(qū)業(yè)主們，已經(jīng)嘗到了服務(wù)缺位的苦果。

廣西柳州的東悅佳苑，物業(yè)費每平方米只需八毛，但依舊收不齊。無奈之下，物業(yè)把所有的電梯關(guān)了。18到24層的高樓，業(yè)主上樓全靠兩條腿。

東悅佳苑一樓棟貼有“外墻磚脫落”的提醒 （圖源：南方周末）

據(jù)《南方周末》報道，東悅佳苑一位住11樓的尿毒癥老人，每周需要三次透析，女婿花3000元買爬樓輪椅接送。女婿花了3000元買了一個履帶式爬樓輪椅，但即便如此，每次下樓仍然是一場折磨，“不敢說話，右腳不自覺地發(fā)抖”。

甚至有腿腳不便的老人，連續(xù)一個月沒有出過門。一個曾經(jīng)住著上千戶人的小區(qū)，短時間內(nèi)搬走了數(shù)百人。

業(yè)主們抗議稱，《民法典》禁止通過停水停電來催繳物業(yè)費，物業(yè)則表示《特種設(shè)備安全法》規(guī)定電梯沒人維護就不能運行。各有各的道理。

廣東珠海華興豪庭，物業(yè)退場后同樣是電梯停擺、監(jiān)控缺失、樓道堆物。曾經(jīng)正常的住宅區(qū)，變成了無人管理的“孤島”。

物業(yè)撤退后的小區(qū)，不僅生活質(zhì)量急劇下降，業(yè)主們的財富也跟著縮水。

在二手房市場上，物業(yè)品牌和服務(wù)質(zhì)量對房價的權(quán)重很大。一個沒有物業(yè)、環(huán)境臟亂差的小區(qū)，其資產(chǎn)價值會大打折扣。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)撤場后的小區(qū)，二手房掛牌價普遍低于周邊同類小區(qū)10%到20%，成交周期拉長一倍以上。

南京月牙湖花園就是一個血淋淋的教訓(xùn)。在趕走物業(yè)、實行所謂的“自治”或低質(zhì)管理半年后，該小區(qū)房價暴跌25%，

業(yè)主們悲哀地發(fā)現(xiàn)：“省了三年物業(yè)費（幾千塊），卻虧掉了一個首付（幾十萬）。”

“撿了芝麻，丟了西瓜?！辈簧贅I(yè)主醒悟過來，主動要求請回物業(yè)。但現(xiàn)實是，很多物業(yè)公司已經(jīng)不愿意留下了。

物業(yè)不是不想留，是留不起了。

中指研究員數(shù)據(jù)顯示，2025年，百強物企毛利潤仍在持續(xù)下滑，同比下降0.97%。萬物云凈利潤暴跌38%，碧桂園服務(wù)暴跌68%。連國企背景的北京德茂物業(yè)，也因為連年虧損，只能斷臂求生。

圖源：新京報

眼下有3個原因，把物業(yè)公司逼到了墻角：

一是人工越來越貴，小區(qū)越來越老，維護成本不斷上升。

中國物業(yè)管理協(xié)會報告顯示：5年以下房齡小區(qū)，年均維護成本約0.8-1.2元/㎡，占物業(yè)費比例約為25-35%；10-15年房齡小區(qū)，占比約為45-60%；15年房齡，占比就飆升到約70-100%。

物業(yè)撤退，大多發(fā)生在沒有開發(fā)商兜底、年久失修的老小區(qū)或次新小區(qū)。有的小區(qū)一個月收七八萬物業(yè)費，公共電費就超6萬，加上工資支出8萬，相當(dāng)于倒貼。

二是物業(yè)“降價潮”。很多城市著手規(guī)范物業(yè)收費，重慶、銀川、青島和武漢等城市都制定了物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，倒逼小區(qū)降低物業(yè)費。

中物研協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，2024 年全國超 100 個小區(qū)下調(diào)物業(yè)費，平均降幅20%-35%，部分小區(qū)甚至腰斬。

三是收費越來越難，這也是很多物業(yè)最頭疼的點。

杭州有一個案例，復(fù)地連城國際，3000多戶人家，居然有2千戶長期拖欠物業(yè)費，硬生生堆出了1200萬元的欠款。這誰頂?shù)米。?/p>

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年百強物企平均收繳率已連續(xù)四年下滑，降至71%。中小物企普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

而行業(yè)公認的生死線是85%——低于這個標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)基礎(chǔ)運維便無法維系。

而且，在不交物業(yè)費上，存在一個明顯的“破窗效應(yīng)”：

一開始，只有少數(shù)業(yè)主不交，但只要這部分人沒被追究，就會有更多業(yè)主跟著效仿，讓不交物業(yè)費成為小區(qū)的常態(tài)。而物業(yè)收不到足額的物業(yè)費，服務(wù)質(zhì)量自然會下滑。

“越收不上錢，服務(wù)越差；服務(wù)越差，越?jīng)]人交?！币粋€惡性循環(huán)，就這樣開始了。

物業(yè)費難收，并非物業(yè)或業(yè)主單方的責(zé)任，而是時代變了。

七八年前，房價一直漲，沒人計較那點物業(yè)費。現(xiàn)在房價進入深度調(diào)整，有業(yè)主虧了幾十萬，心中的這股氣撒在物業(yè)頭上。以前5塊一平的物業(yè)費，要砍到3塊或2塊，甚至恨不得不交。

但也不可否認，很多業(yè)主斷繳物業(yè)費，確實是因為服務(wù)不達標(biāo)。樓道燈壞了三天沒人修，電梯壞了半年才換零件，物業(yè)費花在哪了從來沒人說得清。

但這個矛盾，不應(yīng)該以“兩敗俱傷”的方式去解決。

事實上，物業(yè)們也開始“挑客”了。在密集撤離老舊小區(qū)的同時，高檔小區(qū)的物業(yè)費卻迎來一波上漲：上海海泰北外灘物業(yè)費收到36塊一平，業(yè)主一年最高要交65萬；北京梵悅108的物業(yè)費也收到30塊一平。

虧錢的項目退出，賺錢的項目留下。服務(wù)差的小區(qū)被主動棄盤，服務(wù)好的物業(yè)費越收越高。同一座城市，正在長出兩個不同的世界。

未來買房，不能只看地段、戶型和配套了。你可能得多問一句：這家物業(yè)靠得住嗎？

事實上，物業(yè)與業(yè)主的僵局，并非沒有解法。

比如，上海楊浦區(qū)定海路街道，將12個老舊小區(qū)打包成“物業(yè)服務(wù)綜合體”，運營成本大幅下降；深圳一個40年樓齡的“三無”小區(qū)，靠“1元/平方米微費自治”，收繳率從32%拉到90%以上，此前搬走的業(yè)主又回來了。

上海楊浦區(qū)定海路街道 物業(yè)公司入駐開展“和市集”活動（圖源：上海人大）

物業(yè)收費，本質(zhì)上是一個信任問題。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)從來不稀缺，但誰來為信任的破裂買單？

這不僅關(guān)乎錢，也關(guān)乎每一個人對美好家園的向往。

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