驗收后無證擴建引發批量滲漏！40戶新房漏水，處置陷入僵局

門頭溝中建·長安麓院一批總價500萬起的精裝新房，交付僅半年就曝出大面積漏水問題。結合《問北京》實地走訪與多方核實信息來看，房屋滲水并非偶然的雨季返潮，核心誘因是樓盤竣工驗收合規落地后，開發商私自開展無證擴建改造。目前，小區40戶業主房屋不同程度受損，多部門已介入調查，但擴建合規認定、根治維修、裝修賠償等關鍵問題，至今未取得實質性進展。

中建·長安麓院外觀效果圖，圖源：資料圖

交付僅半年遭遇暴雨，小區突發批量房屋滲漏

中建·長安麓院（別名中建悅府）地處門頭溝馮石環路與馮村中街交匯處，是片區典型的低密改善樓盤。項目由中建五局旗下北京信和京西置業開發，共建11棟板式住宅，容積率1.4、綠化率30%，總戶數324戶，物業為遠洋億家。樓盤2023年5月開盤，單套房源總價集中在500萬至650萬元，2025年7月完成五方竣工驗收，同年12月正式交付業主入住。

圖源：房天下網

不少業主剛完成裝修、入住不久，房屋就出現質量問題。2026年6月17日，門頭溝出現短時強降雨，這場暴雨過后，小區大批量房屋曝出滲水故障。根據《問北京》現場核實信息，全小區共有40戶業主家中漏水，房源均處于外墻、屋面防水五年法定質保期內。

值得注意的是，漏水并非零散發生，而是覆蓋下躍、平層、頂層各類戶型，滲漏位置高度統一，呈現明顯的人工施工缺陷特征。綜合現場走訪信息可知，問題集中出現在改造次臥窗臺、下躍新舊墻體拼接處、頂層排煙管道根部以及公共天井位置，多處墻體出現洇濕、返潮、倒灌現象。

面對業主集中反饋，開發商的維修方式十分簡易。工作人員僅掀開部分屋面保溫層，在漏水點位表層簡單涂刷防水涂料，沒有處理深層縫隙和基層隱患。業主實拍視頻資料顯示，降雨十余分鐘，擴建墻體的拼接縫隙就快速滲水，屋內墻面發霉、起皮、開裂問題十分明顯。不少業主剛投入十余萬元完成全屋裝修，漏水直接造成墻面、柜體受損，產生切實的經濟損失。

壁紙下墻體受潮發霉，圖源：《問北京》微信公眾號

對于業主提出的根治漏水訴求，開發商僅做表面修補，并未從結構層面整改。多名業主直言，這種維修方式治標不治本。更讓業主難以接受的是，溝通漏水問題時，工作人員以“水是財”的說法敷衍回應，并未正視房屋質量缺陷。

圖源：《問北京》微信公眾號

漏水真相溯源：驗收后違規擴建，埋下結構性滲水隱患

全屋批量、點位統一的漏水情況，徹底排除自然天氣因素，核心原因指向項目后期違規改造。結合業主舉證、監管部門答復及《問北京》核實的多方信息來看，樓盤原始規劃中，樓棟邊角位置原本是空調設備間，僅用于設備擺放，不具備居住條件、不計入居住產權。

為提升房屋得房率、增加套內使用面積，開發商在項目整體竣工驗收、全部合規走完流程后，另行聘請第三方施工隊伍，將原有設備間向外拓建，改造成可居住次臥。除上層戶型擴建以外，下躍戶型北側也進行了加高改造，原本一體澆筑的完整墻體被拆開重做，新舊墻體拼接位置防水處理不到位，存在沙眼、斷層等工藝缺陷，每逢降雨便會持續滲水。

北京市規自委門頭溝分局核實反饋：項目竣工驗收階段完全符合規劃審批標準，所有擴建施工行為均發生在竣工驗收完成之后，屬于無證違法建設范疇，相關核查與查處工作交由屬地執法部門負責。住建部門也補充證實，樓棟原始合規主體結構由中建六局按圖紙施工，后期引發漏水問題的擴建改造工程，由第三方施工單位單獨實施，不在原總包合規施工范圍內。

針對改造行為，開發商稱已和業主簽署改造同意協議。但業主表示，購房簽約流程集中且倉促，整套合同多達幾十份，根本來不及逐條細看。業主強調，簽字僅代表知曉改造方案，并不代表認可開發商未走審批、違規施工的行為。

多部門分頭介入處置，權責割裂拖累維權進度

房屋滲漏問題疊加無證擴建爭議，讓業主維權陷入兩難。為解決問題，業主先后對接開發商、住建、規自、城管等多個部門，不過各部門權責獨立、分工不同，問題處置難以同步推進，整體維權進程受阻。

開發商方面已承認施工疏漏，工程負責人明確表示房屋漏水屬于質量問題，開發商將承擔維修責任。不過對于業主最為關心的裝修損失賠償，企業銷售人員表示方案需要上報研討，暫時沒有明確答復時間。企業內部排查出四類漏水成因，對應不同戶型問題，但僅一對一告知業主個人房屋情況，不對外公開整體排查結果。

住建部門質監站已受理業主集體投訴。工作人員解釋，防水屬于隱蔽工程，干燥天氣難以發現細微破損，雨季更便于排查問題，目前已督促開發商抓緊汛期窗口全面檢修。同時監管部門明確，若維修后再次漏水，業主可繼續反饋，監管方將督促二次整改。

針對無證擴建的核查工作，規劃部門已將次臥擴建相關線索移交永定鎮城管隊，業主也補充提交了下躍區域擴建線索。目前執法部門正在核對全套規劃、驗收、測繪檔案，同時需要專業機構判定改造協議的合規性，逐戶核查取證工作量大，整體核查進度偏慢。

事件研判：此次事件暴露了樓市典型的監管分工壁壘。房屋質量維修由住建部門監管，無證擴建的核查處置歸屬城管執法體系，兩大核心問題分屬不同職能板塊、缺乏聯動機制。這也導致業主維權需要雙線推進、等待兩套處置流程，大幅拉長了問題閉環周期。

事發一月懸而未決，業主核心訴求全部落空

從6月17日暴雨漏水至今，一個月時間里，經過多輪溝通和部門協調，業主最關心的三項訴求，目前均沒有實質性解決方案。

首先，無證擴建處置暫無結論。執法部門仍在材料核驗階段，尚未明確該擴建區域需整改、拆除或補辦手續，也未對外公示任何階段性結果。其次，維修方案無法達成一致。業主希望拆除擴建表層、重做整體防水結構，徹底解決結構性漏水隱患，但開發商堅持簡易涂刷維修方式，雙方始終協商無果。最后，裝修損失賠償尚無標準。開發商僅表示內部研討賠付事宜，至今未公布定損規則、賠付時間和落地方案。

長安麓院的漏水事件，折射出當下樓市“驗收合規、后期改規”的典型行業亂象。部分房企為提升樓盤溢價、增加套內得房率，在項目竣工驗收、完成合規備案后，私自改造規劃配套空間，看似優化戶型賣點，實則破壞建筑原始結構與完整防水體系，最終引發批量結構性滲漏問題。同時，房屋質量維修、無證擴建核查的職能分割，造成監管聯動不足、處置效率偏低，大幅增加了業主的維權成本。截至目前，小區40戶業主的房屋滲漏、裝修受損問題仍未得到妥善解決，無證擴建核查、房屋徹底修繕、裝修損失賠付三條處置線索仍在推進，后續整改結果與執法處置動態，仍有待持續觀察。