喘息！廈門房?jī)r(jià)，重回2.5萬元了

文/鳥叔

廈門樓市，最魔幻的一幕出現(xiàn)了：

貝殼成交數(shù)據(jù)顯示，廈門房?jī)r(jià)從去年12月的低點(diǎn)2.31萬元/㎡，一路爬升，今年5月站上2.5萬元，6月進(jìn)一步摸到2.58萬元。

四年大調(diào)整，房?jī)r(jià)近乎腰斬，如今重新回到2.5萬元關(guān)口。

不少購房者開始蠢蠢欲動(dòng)：這是不是觸底反彈的信號(hào)？

別急，先看看這輪廈門房?jī)r(jià)是怎么漲上去的，又是怎么跌下來的。

01

第一幕：炒作推高的"空中樓閣"

上一輪牛市，深圳房?jī)r(jià)從3萬多漲到8萬多，背后是人口剛需和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的雙輪驅(qū)動(dòng)，剛需與炒作四六分成。

廈門呢？

二八分成，炒作是絕對(duì)主力。

高點(diǎn)時(shí)期，廈門均價(jià)沖到4.5萬元，在內(nèi)地僅次于京滬深，把廣州、杭州都甩在身后。

但廈門的經(jīng)濟(jì)體量、人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，根本撐不起這個(gè)價(jià)格。

2024年廈門GDP 8589億元，在15個(gè)副省級(jí)城市里排第13，連大連都快追上了。常住人口535萬，在副省級(jí)城市里墊底。

深圳2024年GDP 3.68萬億，是廈門的4.3倍；常住人口1825萬，是廈門的3.4倍。

杭州GDP 2.19萬億，是廈門的2.5倍；常住人口1237萬，是廈門的2.3倍。

經(jīng)濟(jì)體量和人口規(guī)模差這么多，房?jī)r(jià)卻敢跟深圳叫板，這不是泡沫是什么？

第二幕：高房?jī)r(jià)反噬，產(chǎn)業(yè)空心化

高房?jī)r(jià)的代價(jià)，是產(chǎn)業(yè)被擠出。

三個(gè)數(shù)據(jù)很能說明問題：

其一，第二產(chǎn)業(yè)占比持續(xù)下滑。2000年廈門二產(chǎn)占比52.7%，經(jīng)濟(jì)半壁江山靠工業(yè)；2010年降到50%；2024年只剩36.6%。

其二，工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)停滯。2021年到2024年，基本沒怎么漲，2023年還縮水了。

其三，工業(yè)品產(chǎn)量大幅萎縮。2024年廈門14個(gè)主要工業(yè)產(chǎn)品，7個(gè)在下跌。液晶顯示屏產(chǎn)量相比高點(diǎn)腰斬不止；手機(jī)產(chǎn)量從3592萬臺(tái)跌到228萬臺(tái)，腳踝斬；數(shù)碼相機(jī)產(chǎn)量同樣腳踝斬。

對(duì)比一下：深圳二產(chǎn)占比37.4%，但人家是華為、騰訊、比亞迪撐起來的高端制造；杭州二產(chǎn)占比24.5%，但數(shù)字經(jīng)濟(jì)增加值占GDP比重超過23%。

廈門的二產(chǎn)占比雖然比深圳、杭州高，但質(zhì)量差距太大，傳統(tǒng)制造業(yè)占比高，高端產(chǎn)業(yè)少，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。

02

第三幕：四年腰斬，泡沫擠出

泡沫終究要破。

全國(guó)房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整周期，廈門首當(dāng)其沖。四年時(shí)間，房?jī)r(jià)從4.5萬跌到2.3萬，近乎腰斬。

這輪調(diào)整，廈門樓市的特征就四個(gè)字：觀望就是收益。

今天不買，明天更便宜；今年不買，明年跌更多。剛需、改善都在等，因?yàn)榈缺旧砭湍苜嶅X。

但當(dāng)房?jī)r(jià)跌到2.31萬這個(gè)位置，繼續(xù)大跌的預(yù)期開始弱化。

為什么？

因?yàn)樵俚目臻g有限了。

四年的深度調(diào)整，已經(jīng)把大部分泡沫擠干凈。從4.5萬到2.3萬，該跌的都跌了。

第四幕：中場(chǎng)喘息，不是反彈

今年5月重返2.5萬，6月摸到2.58萬，這是觸底反彈嗎？

不是，這只是中場(chǎng)喘息。

成交回暖，不等于房?jī)r(jià)反彈。這一點(diǎn)必須看清楚。

過去觀望能獲得明顯收益，現(xiàn)在繼續(xù)等，收益在快速下降。對(duì)于有子女教育、改善居住、婚房需求的人來說，無限期等待的意義越來越小。

所以剛需、改善慢慢入場(chǎng)，帶動(dòng)成交回暖。

但決定房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)的，從來不是政策，也不是市場(chǎng)情緒，而是人口、產(chǎn)業(yè)、收入和購買力。

廈門在這些維度上，都不占優(yōu)。

03

第五幕：橫盤陰跌，板塊分化

未來廈門樓市怎么走？

大概率是橫盤、緩慢陰跌，板塊分化持續(xù)。

島內(nèi)核心地段，思明、湖里的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房、稀缺資源房，相對(duì)抗跌。這些地方有真實(shí)需求支撐，流動(dòng)性好。

外圍區(qū)域，壓力更大。同安、翔安的部分板塊，庫存高、配套差，價(jià)格還會(huì)繼續(xù)承壓。

為什么說陰跌空間不小？

因?yàn)閺B門的產(chǎn)業(yè)支撐，確實(shí)偏弱。

深圳有華為、騰訊、大疆，杭州有阿里、網(wǎng)易、海康威視，這些企業(yè)能持續(xù)吸引高收入人才，形成良性循環(huán)。

廈門呢？缺乏這樣的龍頭企業(yè)，高收入就業(yè)崗位有限，難以形成持續(xù)的人口吸引力。

2024年廈門常住人口增加2.3萬，深圳增加19.9萬，杭州增加10.2萬。人口增量差距明顯。

對(duì)資本市場(chǎng)的啟示

廈門樓市的走勢(shì)，其實(shí)反映了當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)的一個(gè)普遍規(guī)律：

普漲時(shí)代結(jié)束，分化時(shí)代到來。

未來能抗跌的，只有兩類資產(chǎn)：一是核心城市的核心地段，有產(chǎn)業(yè)和人口支撐；二是稀缺資源房，學(xué)區(qū)、景觀、配套無可替代。

其他資產(chǎn)，都要經(jīng)歷"時(shí)間換空間"的調(diào)整。

對(duì)投資者來說，這個(gè)信號(hào)很明確：別再幻想炒房暴富，房地產(chǎn)已經(jīng)從投資品回歸居住屬性。

對(duì)房企來說，這個(gè)信號(hào)也很明確：產(chǎn)品力才是王道。在分化時(shí)代，只有真正的好房子，才能賣出好價(jià)格。

廈門房?jī)r(jià)重回2.5萬，不是新一輪上漲的開始，而是四年大調(diào)整后的一次喘息。

在產(chǎn)業(yè)基本面明顯好轉(zhuǎn)之前，廈門很難再現(xiàn)過去那種普漲行情。

這不是潑冷水，這是現(xiàn)實(shí)。