改善盤的下坡路，是從物業(yè)“摸魚”開始的！

前幾天，跟物業(yè)行業(yè)的一個(gè)朋友聊天。

提到青島某知名開發(fā)商，旗下有幾個(gè)小區(qū)，管理的是真不錯(cuò)。該企業(yè)的宣傳冊(cè)、軟文中，也都是以這幾個(gè)小區(qū)為噱頭。

可是，它開發(fā)的其他一些盤，后期管理水平，良莠不齊。個(gè)別小區(qū)，業(yè)主甚至頗有微詞。

而這類小區(qū)，該企業(yè)官微很少提及。

大企業(yè)都有這樣的尷尬瞬間。物業(yè)服務(wù)想做到完美，確實(shí)挺難。

今天，咱就展開聊聊物業(yè)服務(wù)這個(gè)話題。

1、

青島城市管理局每隔一段時(shí)間，都會(huì)公布一組數(shù)據(jù)，是關(guān)于物業(yè)服務(wù)的。

比如，2026年一季度投訴上升較快小區(qū)。

這個(gè)名單里面，綠城百合花園、四季香邑、寰宇時(shí)代、卓越花園、中交陽(yáng)光嶼岸、金地自在城、觀瀾國(guó)際等小區(qū)榜上有名。

而涉及到的物業(yè)，有全國(guó)性的知名物業(yè)公司，也有本地物業(yè)公司。

這里面，有次新房，交付三四年的時(shí)間。次新房業(yè)主的不滿主要來自交付問題。

比如，交付后出現(xiàn)漏水、墻皮脫落等問題，物業(yè)與開發(fā)商（或施工方）互相踢皮球，遲遲不予維修。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)未盡到協(xié)調(diào)和維保責(zé)任，矛盾激化。

這兩年，好多新交付小區(qū)的物業(yè)公司，就是開發(fā)商下屬子公司。業(yè)主對(duì)開發(fā)商的不滿，和對(duì)前期物業(yè)的不滿，基本都是交織在一塊的。

之前，中交海發(fā)山海大觀、海發(fā)融信縵山蘭庭、海月星灣、鑫苑龍璽等都是類似情況。

上個(gè)月，剛換完物業(yè)的和達(dá)虹灣，很典型。這個(gè)盤，交付就很坎坷，且前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的物業(yè)費(fèi)價(jià)格很高，五星級(jí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主們普遍表示不滿。等到業(yè)委會(huì)成立后，換了物業(yè)。某當(dāng)?shù)毓疽?.38元/月/㎡（含電梯）的最低報(bào)價(jià)中標(biāo)。萬科物業(yè)、保利物業(yè)等知名物業(yè)公司落選。

和達(dá)虹灣的公區(qū)衛(wèi)生、綜合環(huán)境能否迎來蝶變，還是未知數(shù)，療效不好說。

去年，黃島高端盤綠地鳳棲瀾玥換掉了綠地泉物業(yè)，迎來了萬科物業(yè)；高新區(qū)珊瑚灣有兩個(gè)地塊換了物業(yè)，萬科和碧桂園物業(yè)分別入駐。

紫荊閣炒掉了前期物業(yè)，選擇了世茂物業(yè)。

今年前不久，龍湖物業(yè)主動(dòng)退出了別墅小區(qū)龍湖原山。此前，原山物業(yè)費(fèi)下調(diào)幅度很大。5月份的時(shí)候，龍湖原山迎來了新物業(yè)，永升服務(wù)。

這真是一個(gè)好選擇嗎？時(shí)間尚早，有待觀察。

2、

“交付即巔峰，幾年后斷崖式降級(jí)” 的現(xiàn)象在高端小區(qū)、改善盤中尤為普遍。

剛交付的時(shí)候，為了維護(hù)口碑和配合尾盤銷售，地產(chǎn)公司通常會(huì)給予物業(yè)公司隱性補(bǔ)貼，填補(bǔ)運(yùn)營(yíng)虧損。此時(shí)物業(yè)“不惜代價(jià)”維持高水準(zhǔn)。

尾盤售罄，地產(chǎn)公司撤出，停止補(bǔ)貼，物業(yè)自負(fù)盈虧，往往就會(huì)發(fā)生重大變化。

在賣房階段，大型水系、名貴樹種、復(fù)雜的公區(qū)亮化、奢華的會(huì)所，是開發(fā)商為了溢價(jià)和去化成交的 “營(yíng)銷成本”。為了打造“示范區(qū)”效果，開發(fā)商往往不計(jì)成本。

交付后，這些高奢設(shè)施變成了物業(yè)的 “日常運(yùn)營(yíng)成本”。以水系為例，水費(fèi)、電費(fèi)（循環(huán)泵）、水質(zhì)凈化、冬季防凍（尤其北方城市）、設(shè)備折舊維修，是一筆巨款。

曾經(jīng)驚艷的疊水瀑布、鏡面水池，大多變成了 “旱溪”，或者只有在公司高管視察、重大節(jié)日時(shí)才“限時(shí)開放”。

再看看，這幾年流行的小區(qū)會(huì)所，就是公共配套，大堂空間等。期房時(shí)候，開發(fā)商重金投入。交付幾年后，運(yùn)營(yíng)方如果持續(xù)入不敷出，問題就會(huì)逐步暴露。

比如，書吧、兒童區(qū)、健身房等缺乏維護(hù)，更新跟不上，失去人氣。

大家是否還記得市區(qū)那幾個(gè)配露天泳池的小區(qū)，多數(shù)時(shí)間，泳池都是空的，沒有水……

前幾年流行的夜光運(yùn)動(dòng)跑道、公區(qū)戶外洗手池（方便戶外清潔）等，剛開始，還很好用；等到后來呢，是不是有掉鏈子的？

跑道兩側(cè)的燈帶損害不修；洗手池沒水了……這是不是物業(yè)的問題？

所以，大家看到了，交付那天，可能是你家小區(qū)最漂亮的一天。自此之后，每況愈下。

3、

好小區(qū)是“管”出來的，更是“養(yǎng)”出來的。 業(yè)主履約交費(fèi)、物業(yè)按約服務(wù)到位，雙方形成良性互動(dòng)，才能破解“每況愈下”這個(gè)難題。

就拿嶗山幾個(gè)高端盤來說，地產(chǎn)公司已經(jīng)在深思物業(yè)服務(wù)蛻變問題了。有主動(dòng)向全國(guó)知名服務(wù)品牌靠攏、學(xué)習(xí)，一塊提升服務(wù)質(zhì)量。

尤其是這些高端盤都配了大體量的高端會(huì)所，以往普通物業(yè)公司，就沒有這方面服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。

未來五年，以市南、嶗山為主的高端盤之間競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)新領(lǐng)域，就是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

公區(qū)配套、景觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)等細(xì)節(jié)，大家已經(jīng)互相“借鑒”到?jīng)]有秘密可言了。誰(shuí)能提供更好的后期服務(wù)，才能俘獲更多高端客群。

對(duì)購(gòu)房者來說，樓盤交付后的“斷崖式降級(jí)”，是一堂深刻的教訓(xùn)課。

買房時(shí)，不要只看“示范區(qū)”的奢華，更要看“運(yùn)營(yíng)邏輯”的可行性。 那些反常識(shí)的“表演式”配置，往往是后期物業(yè)糾紛的定時(shí)炸彈。

到時(shí)候，部分業(yè)主以“服務(wù)不好”抵制物業(yè) → 物業(yè)收入銳減，變相降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) → 公區(qū)環(huán)境惡化，治安變差 → 更多業(yè)主拒絕交物業(yè)費(fèi)，居住體驗(yàn)更差……

物業(yè)公司也是輸家。物業(yè)服務(wù)不到位或賬目不透明 → 遭遇業(yè)主集體抵制、拒交費(fèi)或被業(yè)委會(huì)炒魷魚 → 企業(yè)虧損、品牌聲譽(yù)受損。

希望，未來幾年，良性循環(huán)的小區(qū)會(huì)越來越多。